Kira Davasında Kiraya Verenin Taraf Sıfatı
Avukat & Uzman Arabulucu İlker Cebeci
Son güncelleme:
Kira davasında kiraya verenin taraf sıfatı, kural olarak kira sözleşmesinden doğan hakkın kime ait olduğuna göre belirlenir. Kiraya verenin tapu maliki olması şart değildir. Buna karşılık malik olmak da bütün sözleşmesel talepleri tek başına ileri sürmeye yetmez. Temsil, birlikte kiraya verenlik, taşınmazın devri ve istenen tahliye sebebi ayrı değerlendirilir.
Kirayı tahsil eden, sözleşmeyi imzalayan ve tapuda malik görünen kişi aynı olmayabilir. Dava hazırlığında yalnız tapuyu veya yalnız sözleşmenin ilk sayfasını esas almıyoruz. İmzanın kimin adına atıldığını, sözleşmeye sonradan kimlerin katıldığını ve talebin alacak mı tahliye mi olduğunu birlikte inceliyoruz. Yanlış kişi adına başlatılan bir takip, haklı bir kira talebinin sonuçsuz kalmasına yol açabilir.
Taraf sıfatı, taraf ehliyeti ve temsil aynı şey değildir
Taraf ehliyeti, kişinin davada taraf olabilmesini; dava ehliyeti, yargılama işlemlerini kendisinin yapabilmesini ilgilendirir. Taraf sıfatı ise somut talebin hak sahibi veya yükümlüsünün kim olduğu sorusuna cevap verir. Dava açabilecek durumda bulunan bir kişinin, başkasına ait kira alacağını kendi adına istemesi bu nedenle ayrı bir sorundur.
Örneğin kira sözleşmesini taşınmaz sahibi adına imzalayan yetkili temsilci ile kendi adına kiraya veren kişi aynı konumda değildir. Temsilci işlem yapmış olabilir; fakat sözleşmeden doğan hakkın sahibi temsil olunan kişidir. Dilekçede davacı adının, vekil adının ve hangi sıfatla hareket edildiğinin birbirine karıştırılmaması gerekir.
Sıfat incelemesini yalnız davanın başında yapılacak bir formalite olarak görmüyoruz. Devir, ölüm, birleşme veya temsil yetkisindeki değişiklik, dosyanın taraf yapısını etkileyebilir. Sözleşmedeki ad ve imzanın yanında bu değişikliklerin belgeleri de incelenmelidir.
Kiraya verenin malik olması gerekir mi?
Hayır. Türk Borçlar Kanunu m. 299, kira ilişkisini kullanmanın veya yararlanmanın bırakılması karşılığında bedel ödenmesi üzerinden düzenler. Mülkiyetin devri kira sözleşmesinin unsuru değildir. Bir kişinin başkasına ait taşınmazı kendi adına kiraya vermesi, sırf malik olmadığı için sözleşmesel sıfatının yok sayılması sonucunu doğurmaz.
Bu açıklama, malik olmayan herkesin başkasının taşınmazında sınırsız tasarruf edebileceği anlamına gelmez. Kiracıyla kurulan borç ilişkisi ile gerçek malikin mülkiyetten doğan hakları farklı düzlemlerdedir. Malikin veya diğer paydaşların hakları ayrıca korunur; sözleşmenin onlara karşı ileri sürülebilirliği ayrıca değerlendirilir.
Kiracının kira bedelini ödememesi halinde sözleşmeye dayalı talep bakımından ilk bakılacak kişi kiraya verendir. Bununla birlikte bütün tahliye sebepleri aynı kişiye aynı yetkiyi tanımaz. İhtiyaç, yeni edinme, temerrüt ve tahliye taahhüdü bakımından başvurunun dayanağını ayrı belirlemek gerekir. Yalnız “tapuda benim adım var” açıklamasıyla bütün ayrımlar ortadan kalkmaz.
Sözleşmeyi vekil imzaladıysa kim dava açar?
TBK m. 40’a göre, yetkili temsilcinin başkası adına ve hesabına yaptığı işlemin sonuçları doğrudan temsil olunanı bağlar. Bu nedenle mal sahibi adına sözleşme imzalayan kişi, yalnız bu imza nedeniyle kendi adına kira alacaklısı olmaz. Temsil olunan adına işlem yapılması ile temsilcinin bizzat kiraya veren olması ayrılmalıdır.
İmza bölümündeki “vekâleten” kaydı, vekâletname, sözleşmenin taraf tanımı ve tarafların bildiği işlem biçimi birlikte incelenir. Temsil sıfatının açıklanmadığı durumlarda TBK m. 40’ın diğer fıkraları da önem taşır. Her imzayı otomatik olarak temsilciye veya otomatik olarak tapu malikine ait sözleşmesel sıfat şeklinde yorumlamıyoruz.
Kirayı bir yakının veya emlak yönetim şirketinin tahsil etmesi de tek başına sözleşmenin tarafını değiştirmez. Tahsil yetkisi, alacağın devri ve sözleşmenin devri farklı işlemlerdir. Ayrıca sözleşme yapma yetkisinden, mahkemede avukat gibi temsil yetkisi bulunduğu sonucu çıkarılamaz.
Birden fazla kiraya veren varsa birlikte mi hareket edilir?
Tahliye, kiralananın geri verilmesini amaçlayan bölünmez bir taleptir. Birlikte kiraya verenlerin bulunduğu ilişkide özellikle fesih bildirimi, tahliye ihtarı, takip ve dava bakımından tarafların birlikte hareket etmesi meselesi incelenmelidir. Sadece bir kişinin banka hesabının sözleşmede yazılması, diğer kiraya verenlerin sıfatını ortadan kaldırmaz.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 3 Aralık 2025 tarihli kararında, tahliye talepli ilamsız icra takibinin bütün kiraya verenlerce başlatılması gerektiği; bu takip eksikliğinin sonradan icra mahkemesindeki tahliye incelemesinde giderilemeyeceği belirtilmiştir. Bu sonuca bakarak her türlü kira davasındaki bütün taraf eksikliklerinin daima aynı usulle sonuçlanacağını söylemek doğru olmaz. Kararın konusu, özel olarak tahliye talepli icra takibidir.
Yalnız kira bedelinin tahsili istendiğinde ise alacağın bölünebilirliği, sözleşmedeki hak sahipliği ve talep edilen pay ayrıca değerlendirilir. Tahliye için geçerli birlikte hareket kuralını, hiçbir ayrım yapmadan her para alacağına uygulamıyoruz. “Tahsilat yetkisi” veren bir hükmün fesih veya takip yetkisini de kapsadığı varsayılmamalıdır.
Paydaşlık çoğunluğu ile kiraya verenlerin tamamı farklı ölçütlerdir
Türk Medenî Kanunu m. 691, paylı malın adi veya ürün kirasına verilmesi ve sözleşmenin feshi gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğu arar. Bu, paydaşların kendi aralarındaki yönetim düzenini ilgilendirir. Kira sözleşmesinde kimin kiraya veren olduğu sorusunun yerine geçmez.
Varsayımsal örnek: Üç kişinin birlikte kiraya veren olduğu sözleşmede, iki kişinin tapuda çoğunluğu sağlaması tek başına üçüncü kiraya vereni dışarıda bırakarak tahliye talepli takip başlatmaya yeterli sayılmamalıdır. Buna karşılık taşınmazı kendi adına tek başına kiraya veren paydaşın durumu, üç kişinin birlikte sözleşme yaptığı durumla aynı değildir.
Elbirliği mülkiyetinde TMK m. 702’nin kural olarak öngördüğü oybirliği ile topluluğun kaynağı birlikte incelenir. Miras ortaklığı varsa mirasçılık belgesi, tereke temsilcisi bulunup bulunmadığı ve işlemin ortaklık adına yürütülmesi gereği önem taşır. Bir mirasçının tek başına aldığı kira ödemeleri, bütün sözleşmesel işlemleri tek başına yapabileceğini göstermez.
Mülkiyete dayalı haksız kullanım talepleri de kira alacağıyla özdeş değildir. Bu ayrımın diğer yönünü paydaşlar arasında ecrimisil ve intifadan men şartı başlıklı yazımızda ele alıyoruz.
Yeni malik ne zaman kira sözleşmesinin tarafı olur?
TBK m. 310 uyarınca kiralananın sözleşmeden sonra el değiştirmesi halinde yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Kuralın uygulanabildiği devirde kiracının mutlaka yeni bir sözleşme imzalaması gerekmez. Ancak halefiyet ile ödeme muhatabının kiracıya bildirilmesi ayrı konulardır.
Yeni malikin edinmeyi, ödeme hesabını ve ödemelerin kendisine yapılması gerektiğini ispatlanabilir yazılı bir bildirimle açıklamasını tavsiye ediyoruz. Bildirim yapılmadan önce eski malike yapılan ödemelerin etkisi, kiracının devri bilip bilmediği ve somut ödeme kayıtları değerlendirilir. Bildirimi sözleşmeye taraf olmanın her olayda kurucu şartı gibi göstermek de tamamen gereksiz saymak da isabetli değildir.
Yargıtayın 16 Nisan 2025 tarihli kararındaki çoğunluk, kiracının yeni maliklere karşı açtığı uyarlama davasında onların halefiyetini kabul etmesini ve ödeme beyanlarını dikkate almış; somut olayda kira alacağı için ayrıca yazılı bildirim aranmasını doğru bulmamıştır. Karardaki karşıoy ise yazılı bildirim ve icra mahkemesinin belge rejimi üzerinde durmuştur. Dolayısıyla bu kararı “yeni malik hiçbir zaman ihtar çekmek zorunda değildir” biçiminde aktarmıyoruz.
TBK 310 ile TBK 351’in süreleri karıştırılmamalıdır
Yeni malikin gereksinim nedeniyle özel tahliye yolu TBK m. 351’de düzenlenir. Edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim ve altı ay sonra dava seçeneği, o hükmün koşullarıyla ilgilidir; yeni malikin bütün kira haklarının yalnız ilk ay içinde kullanılabileceği anlamına gelmez. Hüküm, ayrıca sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava seçeneğini de düzenler. Gereksinimin varlığı ile taraf sıfatı ayrı ayrı ispatlanmalıdır.
Taşınmaz sahibi alt kiracıdan doğrudan kira isteyebilir mi?
Asıl kira ile alt kira ayrı sözleşmelerdir. Malikin ana sözleşmeyi sona erdirdiğini ileri sürmesi, onu her durumda kendiliğinden alt kira sözleşmesinin kiraya vereni yapmaz. Ana sözleşmenin niteliği, sona erme biçimi ve alt kira ilişkisinin durumu araştırılmalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18 Haziran 2025 tarihli kararında, taraflar arasında kira ilişkisi bulunmaması nedeniyle malikin alt kiracıyı kira ve diğer ödemeleri kendisine yapmaya zorlayamayacağı kabul edilmiştir. Bu karar, somut sözleşme zincirine ilişkindir; malikin bütün ayni veya sözleşmesel başvuru yollarının ortadan kalktığı anlamına gelmez.
Dava veya takip öncesinde hangi belgeler incelenmelidir?
- Kira sözleşmesinin taraf, imza, temsil ve özel şart sayfaları.
- Güncel tapu kaydı ve varsa edinme tarihi.
- Temsil yetkisi, ticaret sicili veya mirasçılık belgeleri.
- İhtarname içeriği, muhatapları ve tebliğ kayıtları.
- Hangi döneme ait bedelin kime ödendiğini gösteren hesap hareketleri.
- Önceki takipler, davalar ve varsa arabuluculuk son tutanağı.
HMK m. 4/1-a uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir; İcra ve İflas Kanunu’ndaki ilamsız tahliye hükümleri saklıdır. Mahkeme seçimini yalnız tarafların şirket olmasına veya talebin miktarına bağlamıyoruz.
6325 sayılı Kanun m. 18/B, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna dışında kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk öngörür. Doğru kişi adına başvuru ve doğru muhatap seçimi bu aşamada da gözetilmelidir. Ayrıntılar için kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk incelememize bakılabilir.
Taraf yapısı belirlendikten sonra tahliye sebebinin kendi koşulları incelenir. Ödeme temerrüdünün süre ve ihtar yönü, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye yazımızın konusudur. Buradaki sıfat açıklamaları o koşulların yerine geçmez. Yargılama giderleri ve vekâlet ücreti riski nedeniyle, yanlış kişiyle başlayıp sonradan düzeltme yapılabileceği düşüncesiyle işlem kurulmasını tavsiye etmiyoruz.
2025 tarihli Yargıtay kararları hangi ayrımları gösteriyor?
Birlikte kiraya verenlerde eksik tahliye takibi
Yargıtay 12. HD, E. 2025/6920, K. 2025/7823, 3.12.2025: Tapudaki çoğunluk ile sözleşmedeki kiraya verenlerin birlikte takip yapması ayrılmıştır. Bütün kiraya verenlerce başlatılmayan tahliye talepli takip yönünden verilen bölge adliye mahkemesi kararı bozulmuştur. Bozma, kiracının bütün borçlarının bulunmadığını gösteren bir karar değildir.
Yeni malike bildirim ve kiracının devri bilmesi
Yargıtay 12. HD, E. 2025/1735, K. 2025/3284, 16.4.2025: Kiracının halefiyeti kabul eden dava ve ödeme beyanları çoğunlukça değerlendirilmiş; BAM kararı kaldırılarak ilk derece kararı bozulmuştur. Yazılı bildirim gereği konusunda karşıoy bulunduğundan kararın somut delil yapısını özellikle koruyoruz.
Malik ile alt kiracının sözleşmesel bağı
Yargıtay 3. HD, E. 2024/4316, K. 2025/3407, 18.6.2025: Alt kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatı bulunmayan malikin talebinin reddine ilişkin BAM kararı onanmıştır. Mülkiyetin, başka bir sözleşmenin tarafı olma yerine kullanılamayacağını gösteren doğrudan ilgili bir örnektir.
Sık sorulan sorular
Tapuda malik değilim; kiraya veren olarak dava açabilir miyim?
Sözleşmenin kiraya vereniyseniz malik olmamanız tek başına engel değildir. Talebin türü, temsil durumu ve sözleşmenin geçerliliği ayrıca incelenir.
Kira sözleşmesinde adım var ama başkası imzaladı; sıfat kime aittir?
İmzanın kimin adına atıldığı ve temsil yetkisi araştırılır. Yalnız isim veya yalnız imza üzerinden bütün olaylara uygulanacak sonuç çıkarılamaz.
Emlakçı kirayı topluyorsa davacı olabilir mi?
Tahsil işlemi tek başına kiraya veren sıfatı doğurmaz. Kendi adına taraf olup olmadığı ve yetkisinin kapsamı belirlenmelidir.
İki kiraya verenden biri tek başına tahliye takibi yapabilir mi?
Birlikte kiraya verenlerde tahliye talepli takibin bütün kiraya verenler adına kurulması gerekir. Geçerli temsilin kapsamı ayrıca incelenir; salt tahsil yetkisi yeterli varsayılmaz.
Eksik kiraya veren sonradan icra dosyasına eklenebilir mi?
İncelenen 2025/7823 sayılı karar, tahliye talepli takibin eksik başlatılmasının icra mahkemesindeki tahliye incelemesinde giderilemeyeceğini belirtir. Bu sonucu bütün dava türlerine genellemiyoruz.
Tapuda pay çoğunluğuna sahip olmak yeterli mi?
Pay ve paydaş çoğunluğu, yönetim kararının ölçütüdür. Sözleşmede birlikte kiraya verenlerin tamamının takipte bulunması gereğini kendiliğinden karşılamaz.
Yeni malik olunca yeni kira sözleşmesi zorunlu mu?
TBK m. 310’un uygulanabildiği devirde yeni malik kanunen taraf olur. Yeni sözleşme şart değildir; ödeme muhatabına ilişkin bildirim ve ispat ayrıca önemlidir.
Kiracı satıştan habersiz eski malike ödeme yaptıysa ne olur?
Bildirimden önce eski malike yapılan ödeme ve kiracının bilgisi birlikte değerlendirilir. Aynı kira bedelinin sırf satış gerçekleşti diye ikinci kez ödenmesi gerektiği söylenemez.
Yeni malikin bir aylık süresi bütün talepleri için mi geçerlidir?
Hayır. TBK m. 351’deki bir aylık yazılı bildirim, yeni malikin özel gereksinim nedeniyle tahliye seçeneğiyle ilgilidir. Bütün kira haklarına uygulanan genel süre değildir.
Malik alt kiracıdan doğrudan kira isteyebilir mi?
Malik olması tek başına yeterli değildir. Alt kira sözleşmesine taraflık veya başka bir hukuki dayanak bulunup bulunmadığı araştırılır.
Kira alacağı ve tahliye aynı taraf kurallarına mı tabidir?
Her yönüyle değil. Tahliyenin bölünmez niteliği ile para alacağının hak sahipliği ayrı değerlendirilir. Dilekçede her talebin dayanağı açıklanmalıdır.
Arabuluculukta anlaşılması taraf sıfatı sorununu otomatik çözer mi?
Hayır. Başvuruda ve anlaşmada hak sahibi ile temsil yetkisi doğru belirlenmelidir. Başkasının hakkı, yetkisiz kişinin anlaşmasıyla kendiliğinden ortadan kalkmaz.
Kanuni dayanaklar ve kararlar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m. 40, 299, 310, 350 ve 351.
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu: m. 691 ve 702.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m. 4/1-a.
- 6325 sayılı Kanun: m. 18/B/1-a.
- Yukarıda künyeleri ve erişim bağlantıları verilen üç Yargıtay kararı. Bağlantılar Adalet Bakanlığının karar kayıtlarına yöneliktir.
Bu metin genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Belirli bir uyuşmazlıkta sonuç; sözleşme, taraf yapısı, talep, deliller ve usulî aşamaya göre değişir. Dava sonucu veya tamamlanma süresi taahhüt edilmemektedir.
