28 Ağustos 2026 itibarıyla güncel · Hukuki hizmet rehberi
Kira Tespit Davası Avukatı Ne Yapar? Süreç, Ücret ve Avukatlık Hizmeti
Kira tespit davası avukatı; doğru kira dönemini, talep veya savunma stratejisini, arabuluculuk tutanağını, emsal delilleri ve bilirkişi raporunu bir bütün olarak yönetir. Avukatla temsil zorunlu değildir. Ancak yanlış dönem, eksik taraf, ölçüsüz talep veya süresinde ileri sürülmeyen itiraz önemli gider ve hak kaybı riskleri doğurabilir.
- HMK m. 71
- TBK m. 344-345
- Zorunlu arabuluculuk
- Ev sahibi stratejisi
- Kiracı savunması
- Emsal kira
- Bilirkişi raporu
- Ücret ve masraflar
Hazırlayan: Avukat & Uzman Arabulucu İlker Cebeci · Son güncelleme: 28 Ağustos 2026
Taraf, dava ehliyetine sahipse HMK m. 71 uyarınca dosyasını kendisi açıp takip edebilir.
1 Eylül 2023’ten beri kira bedelinin tespiti uyuşmazlığında dava öncesi arabuluculuğa başvurulur.
Dönem, aylık bedel ve net–brüt kapsamı açık yazılmalı; sonradan artırma olanağına güvenilmemelidir.
Mahkeme; sözleşme, TÜFE, taşınmazın durumu, gerçek emsaller ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir.
“Kira tespit davası avukatı” kanunda tanımlanmış ayrı bir uzmanlık unvanı değildir. İfade, kira bedelinin tespiti uyuşmazlıklarını düzenli biçimde takip eden ve bu alanda uygulama deneyimi bulunan avukatı anlatmak için kullanılır. Bir avukatın hizmet kalitesi yalnız kullandığı unvanla değil; dosyayı nasıl analiz ettiği, riskleri nasıl açıkladığı ve delilleri hangi yöntemle geliştirdiğiyle değerlendirilmelidir.
Bu yazı avukatlık hizmetine odaklanır. Davanın beş yıllık dönem, TÜFE, ihtar ve geçmişe etkisi gibi maddi hukuk koşullarının ayrıntılı açıklaması için kira tespit davası rehberini inceleyebilirsiniz.
Kira tespit davası avukatı ne yapar?
Kira tespit davası avukatı, sözleşme ve kira dönemini inceler; uygun hukuki hedefi belirler; ihtar ve arabuluculuk zamanlamasını planlar; talep veya savunma dilekçesini hazırlar; emsal sözleşmeleri değerlendirir; keşif ve bilirkişi raporunu denetler; duruşma, kanun yolu ve karar sonrası uygulama aşamalarında tarafı temsil eder.
Hukuki hizmet yalnız dava dilekçesi yazmaktan ibaret değildir. Bir kira tespiti dosyasında uyuşmazlığın sonucu; çoğu zaman davanın açılmasından aylar önce yapılan dönem hesabına, gönderilen yazılı bildirimin içeriğine, arabuluculukta tutanağa geçirilen talebe ve emsallerin niteliklerine bağlıdır.
Avukat öncelikle müvekkilin hedefini hukuken uygulanabilir bir talebe çevirir. Ev sahibi yüksek bir bedel belirlenmesini; kiracı ise piyasa ilanlarına dayanan ölçüsüz artışın reddini isteyebilir. Her iki durumda da “piyasa bu kadar” demek yeterli değildir. Taşınmazın boş olarak yeniden kiralanma değeri, mevcut kira ilişkisinin süresi, sözleşme hükümleri, TÜFE sınırlaması, taşınmazın özellikleri ve gerçek emsal sözleşmeler birlikte değerlendirilir.
Avukat ayrıca müvekkilin aleyhine olan ihtimalleri de açıklar. Talebin kısmen reddi hâlinde karşı vekâlet ücreti, bilirkişi ve keşif giderleri, kararın hangi dönemden sonuç doğuracağı, istinaf süreci ve geçmiş dönem farklarının tahsili bu riskler arasındadır. Mesleki hizmetin amacı sonuç vaadi vermek değil, belirsizliği yönetilebilir hâle getirmektir.
Kira tespit davasında avukat tutmak zorunlu mudur?
Hayır. HMK m. 71 uyarınca dava ehliyeti bulunan kişi, davasını kendisi açabilir ve takip edebilir. Bununla birlikte avukatsız takip; yanlış taraf, yanlış dönem, eksik dava şartı, ölçüsüz talep, delil ve bilirkişi itiraz sürelerinin kaçırılması gibi usulî ve mali riskleri tarafın doğrudan üstlenmesi anlamına gelir.
Mahkeme, avukatsız hareket eden tarafa genel hukuki bilgi veren bir danışman gibi davranmaz. Hâkim davayı aydınlatmak için açıklama isteyebilir; ancak tarafın yerine talep kuramaz, eksik delil stratejisini geliştiremez veya karşı tarafın iddialarına cevap veremez. Yargılamada taraflarca getirilme ve taleple bağlılık ilkeleri uygulanır.
Avukatla temsil zorunlu olmadığı için kişi arabuluculuk görüşmesine de bizzat katılabilir. Fakat anlaşma seçeneklerinin geçmiş ve gelecek dönemlere etkisi, bedelin net veya brüt oluşu, artış hükmü, ortak giderler ve takip edilecek fark alacağı açıkça yazılmadığında yeni bir uyuşmazlık çıkabilir. Bu nedenle karar, yalnız “dilekçe yazabilir miyim?” sorusuyla değil, dosyanın risk ve ekonomik büyüklüğüyle verilmelidir.
Kira tespit avukatına ne zaman başvurulmalıdır?
En sağlıklı zaman, hedeflenen yeni kira döneminden önceki hukuki takvimin planlanabildiği dönemdir. TBK m. 345’teki yazılı bildirim ve dava zamanlaması, kararın yeni dönemin başından itibaren etkili olup olmayacağını değiştirebilir. Dava açıldıktan sonra da avukata başvurulabilir; ancak geçmişte kaçırılan bazı fırsatlar sonradan tamamen giderilemeyebilir.
TBK m. 345 kira bedelinin tespiti davasının her zaman açılabileceğini söyler. Fakat kararın yeni kira döneminin başından itibaren uygulanması için davanın veya yazılı bildirimin belirli zamanda yapılması gerekir. Bu süre, dava açma hakkını ortadan kaldıran genel bir hak düşürücü süre değil; hükmün hangi dönemden sonuç doğuracağını belirleyen bir zamanlama kuralıdır.
Sözleşmede yeni dönemde kira artışı yapılacağına ilişkin hüküm bulunması, TBK m. 345 bakımından farklı bir geçmişe etki imkânı sağlayabilir. Avukat bu nedenle yalnız sözleşme başlangıç tarihine değil, artış maddesinin içeriğine, daha sonraki protokollere ve tarafların uygulamasına da bakar.
Avukat ilk görüşmede kira tespit dosyasını nasıl analiz eder?
İlk analizde sözleşme zinciri, kiralananın açık kimliği, taraflar, başlangıç ve yenileme tarihleri, mevcut kira bedeli, ödeme kayıtları, artış hükümleri, yazılı bildirimler, arabuluculuk durumu ve emsal kaynakları incelenir. Ardından doğru dava dönemi, istenecek veya savunulacak bedel, delil ihtiyacı ve muhtemel giderler için yazılı bir yol haritası oluşturulur.
Kiraya veren görünen kişi ile tapu maliki her zaman aynı olmayabilir. Mülkiyet devri, miras, paylı mülkiyet, yönetim yetkisi veya şirket temsilinde taraf sıfatı ayrıca değerlendirilir. Kiracı tarafında da sözleşmeyi imzalayan kişi, fiilî kullanıcı, şirket unvan değişikliği ve kefil gibi aktörler birbirinden ayrılır.
Birden fazla kira sözleşmesi veya “yenileme protokolü” bulunuyorsa son belgenin gerçek anlamda yeni bir sözleşme mi, yalnız bedel güncellemesi mi olduğu araştırılır. Yargıtay uygulamasında her protokolün beş yıllık süreyi sıfırladığı kabul edilmez. Belgenin piyasa koşullarında yeni bir kira ilişkisi kurup kurmadığı somut içeriğine göre ele alınır.
| İnceleme alanı | Aranan bilgi | Hukuki etkisi | Olası risk |
|---|---|---|---|
| Sözleşme zinciri | İlk sözleşme, ek protokol, devir ve artış hükümleri | Beş yıllık dönem ve geçmişe etki hesabını belirler | Son protokolü otomatik yeni başlangıç saymak |
| Taraf sıfatı | Malik, kiraya veren, kiracı, şirket ve mirasçılar | Davanın kime karşı ve kim tarafından açılacağını belirler | Eksik veya yanlış taraf nedeniyle usul sorunu |
| Talep dönemi | Yeni kira döneminin kesin başlangıç ve bitiş tarihi | Hükmün hangi tarihten uygulanacağını etkiler | Bir dönem geç sonuç doğuran karar |
| Bedelin niteliği | Aylık/yıllık, net/brüt, KDV ve yan gider kapsamı | Talebin sınırını ve karşılaştırmayı belirler | Hükmün infazında yeni uyuşmazlık |
| Emsal ve taşınmaz | Gerçek sözleşmeler, konum, alan, nitelik ve kullanım | Bilirkişi değerlemesinin veri temelini oluşturur | İlan fiyatını gerçekleşmiş kira saymak |
Kira tespit davasında ev sahibinin avukatı hangi çalışmaları yapar?
Ev sahibinin avukatı; talep hakkını ve doğru kira dönemini saptar, yazılı bildirimi ve arabuluculuğu planlar, istenecek bedeli savunulabilir verilerle kurar, gerçek emsal sözleşmeleri toplar, taşınmazın üstün özelliklerini belgelendirir ve bilirkişi raporundaki eksik karşılaştırmalara süresinde itiraz eder. Amaç ölçüsüz bir rakam değil, hukuken gerekçelendirilebilir bir sonuçtur.
Ev sahibi bakımından en önemli karar, talep edilecek bedelin nasıl belirleneceğidir. Salt internet ilanlarındaki en yüksek rakamın talep edilmesi; reddedilen kısım üzerinden karşı vekâlet ücreti ve gereksiz yargılama gideri riski doğurabilir. Avukat; yakın tarihli gerçekleşmiş kiraları, bağımsız bölümün konum ve kullanım özelliklerini, bina yaşını, metrekaresini, cepheyi, katı, otoparkı, ulaşımı ve sözleşmesel yükümlülükleri karşılaştırır.
Talebin “aylık net kira”, “aylık brüt kira” veya “KDV dâhil/dışında” biçiminde kurulması işyeri dosyalarında özellikle önemlidir. Stopajın veya KDV’nin bulunduğu bir ilişki, yalnız rakamsal karşılaştırmayla anlaşılamaz. Sözleşmedeki ödeme düzeni ve vergi yükümlülüğünün kime ait olduğu incelenmeden emsal bedeller eşit tabana getirilemez.
Ev sahibinin avukatı, kira tespit kararının tahliye kararı olmadığını da açıklar. Amaç sözleşmeyi sona erdirmek değil, devam eden kira ilişkisinde bedeli belirlemektir. Tahliye hedefi varsa koşulları ayrı bir hukuki sebebe dayanmalıdır; kira tespit davası dolaylı baskı aracı olarak kullanılmamalıdır.
Kira tespit davasında kiracının avukatı hangi savunmaları geliştirir?
Kiracının avukatı; talep edilen dönemi ve geçmişe etki koşullarını, sözleşme zincirini, artış maddesini, emsallerin gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığını, taşınmazdaki ayıp ve eksiklikleri, eski kiracı hakkaniyetini ve bilirkişi hesabını inceler. Savunma yalnız düşük bir rakam istemek değil, hatalı varsayımı somut delille göstermektir.
Kiracı, emsal gösterilen taşınmazların daha yeni, daha büyük, eşyalı, tadilatlı, farklı cephede veya farklı kullanım ruhsatında olduğunu ortaya koyabilir. Kiralanandaki nem, ısıtma, asansör, otopark, erişim, yapı güvenliği veya kullanım kısıtları da değerlemeyi etkileyebilir. Bu hususlar fotoğraf, yazışma, yönetim kaydı, teknik rapor ve keşif gözlemiyle desteklenmelidir.
İnternet ilanlarının, pazarlık sonunda gerçekleşen bedeli göstermediği; boş ve hemen kullanıma hazır taşınmazlarla uzun süredir aynı yerde oturan kiracının durumunun aynı olmadığı belirtilir. Yargıtay uygulamasındaki eski kiracı hakkaniyet indiriminin sabit bir kanuni yüzdesi yoktur. Dosyanın koşullarına göre hakkaniyete uygun indirim tartışılır.
Kiracı avukatı, talebin bir kısmının kabul edilme olasılığını da hesaba katar. Savunmanın gerçekçi olmayan biçimde “hiç artış olmasın” üzerine kurulması, uzlaşma imkânını ve yargılama stratejisini zayıflatabilir. Amaç; kanuni sınırlara, gerçek emsallere ve taşınmazın fiilî durumuna uygun bir bedel belirlenmesini sağlamaktır.
| Başlık | Ev sahibi yönünden | Kiracı yönünden | Ortak amaç |
|---|---|---|---|
| Dönem analizi | Kararın hedeflenen dönem başından uygulanmasını planlamak | Geçmişe etki şartlarının oluşup oluşmadığını denetlemek | Yanlış döneme ilişkin hükmü önlemek |
| Talep miktarı | Savunulabilir piyasa ve hakkaniyet verisi oluşturmak | Aşırı veya eşitlenmemiş emsalleri ayıklamak | Karşılaştırılabilir veriyle makul bedel |
| Taşınmaz özellikleri | Değeri artıran konum ve nitelikleri belgelemek | Ayıp, eksiklik ve kullanım kısıtlarını göstermek | Fiilî durumu keşfe taşımak |
| Bilirkişi raporu | Eksik emsal ve düşük değerleme itirazı | İlan, farklı nitelik ve mükerrer indirim/hesap itirazı | Denetlenebilir ve gerekçeli rapor |
| Uzlaşma | Tahsil edilebilir ve sürdürülebilir bedel | Öngörülebilir artış ve ödeme planı | Yeni uyuşmazlık üretmeyen açık anlaşma |
Kira tespit avukatlığı hangi aşamalardan oluşur?
Hizmet genellikle ön inceleme, dönem ve strateji planı, ihtar veya bildirim, zorunlu arabuluculuk, dava veya cevap dilekçesi, delil toplama, keşif ve bilirkişi incelemesi, rapora itiraz, duruşma, karar, istinaf ve karar sonrası fark alacağı aşamalarından oluşur. Yazılı ücret sözleşmesinde hangi aşamaların kapsama dâhil olduğu açıkça belirlenmelidir.
- Çatışma ve taraf kontrolüAvukat, karşı tarafla menfaat çatışması bulunup bulunmadığını ve temsil edilecek kişinin yetkisini inceler.
- Sözleşme ve dönem hesabıBaşlangıç, yenileme, artış hükmü, protokoller ve hedeflenen dönem birlikte değerlendirilir.
- Risk ve hedef raporuTalep veya savunma aralığı, delil ihtiyacı, muhtemel gider ve zamanlama müvekkile açıklanır.
- Bildirim ve arabuluculukYazılı bildirimin geçmişe etki bakımından rolü planlanır; dava şartı arabuluculuk yürütülür.
- Dilekçe ve delil sunumuTalep miktarı, dönem, net–brüt kapsam, vakıalar ve deliller açık ve tutarlı biçimde sunulur.
- Keşif ve bilirkişiTaşınmazın özellikleri yerinde gösterilir; emsallerin karşılaştırılabilirliği denetlenir.
- Rapor itirazı ve duruşmaHesap, emsal, hakkaniyet ve taleple bağlılık sorunları süresinde mahkemeye bildirilir.
- Karar ve sonrasıGerekçe, ücret ve giderler incelenir; kanun yolu veya fark alacağının tahsili için ayrı plan yapılır.
| Aşama | Somut çalışma | Teslim veya çıktı | Önlenen risk |
|---|---|---|---|
| Ön danışma | Belge ve kronoloji incelemesi | Hukuki seçenek ve risk özeti | Yanlış dava türü veya erken başvuru |
| Arabuluculuk | Talep aralığı, müzakere ve tutanak denetimi | Anlaşma belgesi veya son tutanak | Eksik dava şartı veya belirsiz uzlaşma |
| Dilekçeler | Dönem, miktar, hukuki sebep ve delil kurulumu | Dava/cevap ve delil dilekçeleri | Talep aşımı, eksik vakıa ve ispat sorunu |
| Bilirkişi | Emsal matrisi ve rapor kontrolü | Gerekçeli itiraz veya ek rapor talebi | Farklı taşınmazların eşit kabulü |
| Karar sonrası | Kararın dönem, gider ve kanun yolu analizi | İstinaf/tahsil yol haritası | Yanlış fark hesabı veya süre kaybı |
Kira tespit davasında arabuluculukta avukatın rolü nedir?
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tespit uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Avukat; başvurunun taraflarını ve talep kapsamını kontrol eder, müzakere stratejisini hazırlar, tekliflerin mali etkisini hesaplar ve anlaşma veya son tutanak metninin ileride yeni uyuşmazlık doğurmayacak açıklıkta olmasını sağlar.
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Kanun’a eklenen m. 18/B, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel istisna dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına aldı. Kira bedelinin tespiti bu kapsam içindedir.
Taraf görüşmeye bizzat katılabilir. Avukat aracılığıyla katılımda vekâletnamede arabuluculuğa ilişkin özel yetki bulunmalıdır. Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı da tarafların şahsen veya avukatları aracılığıyla katılabileceğini, avukatın vekâletnamesinde özel yetki aranacağını açıklar.
İyi hazırlanmış bir anlaşmada en az şu konular açık olmalıdır: yeni aylık bedel, bedelin net veya brüt niteliği, KDV/stopaj ve ortak giderlerin durumu, uygulanacağı tarih, geçmiş dönem farklarının tutarı ve ödeme planı, gelecekteki artış yöntemi, yargılama veya takip yapılmışsa giderler ve anlaşmaya aykırılığın sonucu.
Dava talebi veya kiracı savunması nasıl kurulmalıdır?
Dava talebinde kiralanan, hedeflenen kira dönemi, mevcut bedel, istenen aylık veya yıllık bedel ve bu bedelin net–brüt niteliği açıkça gösterilmelidir. Savunmada ise süre ve geçmişe etki itirazları, sözleşme hükümleri, karşılaştırılamayan emsaller, taşınmazın eksikleri ve hakkaniyet unsurları somutlaştırılmalıdır. Her iki taraf da delillerini vakıalarla eşleştirmelidir.
Kira bedelinin tespiti talebi Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun uygulamasında bölünemez niteliktedir. Fazlaya ilişkin hak saklı tutularak düşük bir bedel yazıp bilirkişi raporundan sonra talebi artırmaya güvenmek ciddi risk taşır. İstenecek bedel dava başında dikkatle belirlenmelidir. Hâkim taleple bağlıdır; talep edilenden daha yüksek bir bedel belirleyemez.
Bu durum, en yüksek tahmini rakamın yazılması gerektiği anlamına gelmez. Aşırı talebin reddedilen kısmı, karşı vekâlet ücreti ve yargılama giderlerinin paylaştırılması bakımından aleyhe sonuç yaratabilir. Avukat gerçek emsaller, taşınmazın özellikleri ve güncel yargı uygulaması üzerinden savunulabilir bir aralık oluşturur.
Kiracı savunmasında yalnız “ödeyemem” veya “artış çok yüksek” denilmesi hukuki değerleme için yeterli değildir. Kira tespiti sosyal ve ekonomik koşullardan bağımsız değildir; fakat mahkeme somut taşınmaz ve emsal üzerinden karar verir. Savunma, emsalin konumu, büyüklüğü, kullanım türü, kira tarihi ve sözleşme koşullarındaki farkları görünür kılmalıdır.
Avukat emsal kira ve bilirkişi raporunu nasıl denetler?
Avukat; emsallerin gerçek kira sözleşmesine dayanıp dayanmadığını, tarihini, konumunu, metrekaresini, katını, cephesini, kullanım türünü, tadilat ve eşya durumunu, ödeme ve vergi koşullarını karşılaştırır. Bilirkişi raporunda bu farkların somutlaştırılmasını, boş olarak kiraya verilebilecek bedelin ve eski kiracı hakkaniyetinin ayrı ve denetlenebilir biçimde açıklanmasını ister.
İnternet ilanı, kiraya verenin istediği bedeli gösterir; sözleşmenin o rakamdan kurulduğunu kanıtlamaz. Bununla birlikte piyasa eğilimini gösteren yardımcı veri olabilir. Daha güçlü emsal, yakın tarihte ve benzer koşullarda gerçekten kurulmuş kira sözleşmesidir. Avukat, müvekkilin elindeki emsalleri mahkemeye sunar ve gerekirse ilgili kurum, site yönetimi veya üçüncü kişilerden kayıtların getirtilmesini talep eder.
Keşif sırasında taşınmazın yalnız metrekaresi değil, fiilî durumu da görülmelidir. Fotoğraflar, planlar, ruhsat veya yapı kayıtları, ortak alanlar, ulaşım ve ticari görünürlük gibi unsurlar dosyaya göre önem kazanır. Avukat keşifte bilirkişi yerine değer biçmez; heyetin incelemesi gereken maddi olguları gösterir ve eksik incelemeyi tutanağa geçirtir.
Rapor geldikten sonra matematiksel hesap, kullanılan TÜFE verisi, emsal tarihleri, net–brüt eşitlemesi, alan düzeltmeleri, taşınmazın boş kiralanma değeri ve hakkaniyet indirimi kontrol edilir. İtiraz “raporu kabul etmiyoruz” biçiminde genel bırakılmamalı; hangi veri veya yöntemin neden hatalı olduğu açıklanmalıdır.
| Kontrol konusu | Güçlü veri | Zayıf veya riskli veri | Avukatın denetimi |
|---|---|---|---|
| Gerçekleşme | İmzalı ve doğrulanabilir kira sözleşmesi | Tek başına internet ilan fiyatı | Sözleşme tarihini ve fiilî ödemeyi karşılaştırır |
| Konum | Aynı bina, site, sokak veya yakın mikro bölge | İlçe ortalaması veya uzak mahalle | Ulaşım, cephe ve ticari hareket farkını gösterir |
| Nitelik | Benzer alan, kat, yaş, kullanım ve donanım | Eşyalı–eşyasız veya konut–işyeri karışıklığı | Düzeltme katsayısının gerekçesini sorgular |
| Bedel tabanı | Net/brüt, KDV, stopaj ve giderleri açıklanmış bedel | Kapsamı belirsiz tek rakam | Emsalleri aynı ekonomik tabana getirir |
| Hakkaniyet | Boş kira değeri ve eski kiracı etkisinin ayrı açıklanması | Gerekçesiz sabit yüzde | İndirimin somut olaya göre gerekçelendirilmesini ister |
Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
Kira ilişkisinden doğan kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa yeri mahkemesi gündeme gelebilir. Kiralananın bulunduğu yer çoğu dosyada kira ödeme ve kullanım ilişkisi nedeniyle yetkili yerle örtüşse de somut sözleşme ayrıca incelenmelidir.
Görev kuralı HMK m. 4 hükmüne dayanır. Yetki incelemesinde HMK m. 6’daki genel yetki ile sözleşmeden doğan davalar için m. 10 birlikte değerlendirilir. Tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olup olmadığı ve geçerli bir yetki sözleşmesinin bulunup bulunmadığı da işyeri kiralarında önem kazanabilir.
Avukatın kiralananın bulunduğu ilde kayıtlı olması zorunlu değildir. Baroya kayıtlı avukat, vekâletnameyle Türkiye’deki mahkemelerde işlem yapabilir; UYAP üzerinden dilekçe ve belge sunabilir. Bununla birlikte keşif, yerel emsal bilgisi, yüz yüze görüşme ve hizmet maliyeti bakımından dosyanın bulunduğu yerdeki çalışma düzeni avukatla önceden konuşulmalıdır.
Kira tespit davası avukatına nasıl vekâletname verilir?
Dava takibi için kural olarak noter tarafından düzenlenen veya onaylanan avukatlık vekâletnamesi kullanılır. Avukat, vekâletname örneğini dosyaya sunar. Arabuluculukta vekil olarak temsil için arabuluculuğa ilişkin özel yetki bulunmalıdır. Şirketler, mirasçılar, paylı malik veya temsilci aracılığıyla işlem yapan kişilerde ayrıca temsil ve imza yetkisi belgeleri incelenir.
HMK m. 76, avukatın noter tarafından onaylanan veya düzenlenen vekâletname aslını ya da onaylı örneğini sunmasını düzenler. Genel dava vekâletnamesi, olağan yargılama işlemlerini kapsar. Sulh, feragat, kabul, ibra ve alternatif uyuşmazlık çözümüne ilişkin bazı işlemler özel yetki gerektirir.
Taşınmazın birden fazla maliki varsa kimin müvekkil olduğu, talebin paylı mülkiyet bakımından nasıl ileri sürüleceği ve kiraya veren sıfatı ayrıca değerlendirilir. Maliklerden birinin diğerleri adına vekâlet vermeden işlem yapabileceği varsayılmamalıdır. Miras hâlinde veraset ilamı ve mirasçıların hukuki konumu; şirketlerde güncel ticaret sicili ve imza yetkisi dosyaya eklenir.
Kira tespit davası avukatlık ücreti nasıl belirlenir?
Avukatlık ücreti; dosyanın kapsamı, talep değeri, sözleşme ve taraf sayısı, arabuluculuk, keşif, bilirkişi, duruşma, kanun yolu ve karar sonrası tahsil hizmetlerine göre avukat ile müvekkil arasında yazılı sözleşmeyle belirlenir. Ücret, Avukatlık Kanunu ve yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin altında kararlaştırılamaz; tek bir resmî sabit piyasa fiyatı yoktur.
Avukatlık Kanunu m. 164, avukatlık ücretini hukuki yardımın karşılığı olan meblağ veya değer olarak tanımlar. Sözleşme belirli bir tutar, kanuni sınırlar içinde dava değerinin belli oranı veya bunların birleşimi üzerinden kurulabilir. Uyuşmazlık konusu mal veya hakkın aynen avukata bırakılması kararlaştırılamaz.
28 Ağustos 2026 itibarıyla yürürlükte bulunan 2025–2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi asgari sınırları düzenler. Ancak tarifedeki Sulh Hukuk Mahkemesi maktu tutarını her kira tespit dosyasına doğrudan uygulamak doğru değildir; para ile değerlendirilebilen uyuşmazlıklarda nispi tarife ve özel hesap ilkeleri gündeme gelir. Somut ücret, dosya ve sözleşme üzerinden açıklanmalıdır.
Avukatlık ücreti dışındaki harç ve giderler çoğunlukla müvekkile aittir. Arabuluculuk sonrası dava açılması, tebligat, bilirkişi ve keşif gibi giderler için mahkemeye avans yatırılır. Yargılama uzadıkça ek gider talep edilebilir. İstinaf, temyiz, icra takibi veya ayrı fark alacağı davasının ilk sözleşmeye dâhil olup olmadığı yazılı metinden kontrol edilmelidir.
| Kalem | Kime/kuruma ödenir? | Nasıl belirlenir? | Dikkat edilmesi gereken |
|---|---|---|---|
| Sözleşmesel avukatlık ücreti | Müvekkilin kendi avukatına | Yazılı sözleşme ve AAÜT alt sınırı | Arabuluculuk, istinaf ve tahsil kapsamı açık olmalı |
| Karşı vekâlet ücreti | Mahkemece haklı çıkan taraf lehine; kanunen avukatına | Karar tarihindeki tarife ve kabul–ret sonucu | Kendi avukatına ödenen ücretin yerine geçmez |
| Yargı harçları | Devlete | Harçlar Kanunu, talep ve hüküm değeri | Aylık/yıllık talep biçimi hesabı etkileyebilir |
| Gider avansı | Mahkeme veznesine | Tebligat, tanık ve tarifedeki başlangıç kalemleri | Bilirkişi ve keşif için ek avans istenebilir |
| Arabuluculuk gideri | Koşula göre Bakanlık veya taraflarca arabulucuya | Arabuluculuk ücret tarifesi ve görüşme sonucu | Taraf avukatının ücreti ayrı kalemdir |
| Uzman ve saha gideri | Mahkeme/uzman/hizmet sağlayıcıya | Keşif, bilirkişi, belge ve ulaşım ihtiyacı | Avukatlık ücretine dâhil olduğu varsayılmamalı |
Kira tespit davasında karşı vekâlet ücretini kim öder?
Mahkeme, kabul ve ret oranına göre yargılama giderleri ile tarifeye dayalı karşı vekâlet ücretini taraflara yükler. Kira tespit davalarında hesap kural olarak hükmedilen veya reddedilen yıllık kira farkı üzerinden değerlendirilir. Talebin kısmen kabulü, her iki taraf lehine ayrı vekâlet ücreti doğurabilir; kesin hesap karar tarihindeki tarifeye göre yapılır.
Karşı vekâlet ücreti, müvekkilin kendi avukatıyla yaptığı sözleşmesel ücretin aynısı değildir. Avukatlık Kanunu m. 164’e göre yargılama sonunda karşı tarafa yükletilen avukatlık ücreti avukata aittir. Müvekkil kendi avukatıyla yaptığı ücret sözleşmesindeki borcunu, ayrıca bu kurala göre yerine getirir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.09.2022 tarihli kararında, kira tespiti uyuşmazlığında kabul ve ret edilen yıllık fark üzerinden vekâlet ücretinin değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle talep miktarı yalnız aylık kira bakımından değil, yıllık gider riski bakımından da hesaplanmalıdır.
Kira tespit davası avukatla ne kadar sürer?
Avukatla temsil davanın belirli bir sürede biteceğini garanti etmez. Süre; mahkemenin iş yükü, tebligat, taraf ve delil sayısı, keşif günü, bilirkişi raporu, ek rapor, rapora itiraz, duruşma aralıkları ve istinafa göre değişir. Avukat süreci planlar ve gecikme risklerini azaltmaya çalışır; mahkeme takvimini kontrol edemez.
İlk derece yargılamasının birkaç ayda ya da belirli bir sabit sürede biteceği yönündeki genel ifadeler güvenilir değildir. Özellikle büyük şehirlerde keşif ve bilirkişi takvimi, raporun iadesi veya ek heyet ihtiyacı süreyi uzatabilir. Tarafların adres sorunları ve eksik delil talepleri de gecikme yaratır.
Avukatın sürece katkısı, kesin süre vaadinden çok hazırlık kalitesidir: doğru mahkemeye başvuru, dava şartının eksiksiz olması, belgelerin başlangıçta düzenlenmesi, emsallerin karşılaştırılabilir sunumu ve rapora gerekçeli itiraz gereksiz ara işlemleri azaltabilir. Kanun yolu kullanılırsa kararın kesinleşmesi ve sonuçlarının uygulanması ayrıca zaman alır.
Kararın kesinleşmeden uygulanıp uygulanamayacağı, fark alacağının hangi tarihten ve hangi yöntemle talep edilebileceği ayrıca incelenmelidir. Kira tespiti kararıyla tahliye sonucu doğmaz. Ödenmeyen farklar bakımından icra veya alacak takibi gündeme gelebilir; bu hizmet dava temsilinin otomatik devamı sayılmamalıdır.
Kira tespit davası avukatı nasıl seçilir?
Avukat seçiminde yalnız reklam ifadesine değil; kira tespiti dosyalarındaki güncel uygulama deneyimine, hem ev sahibi hem kiracı risklerini açıklayabilmesine, sözleşme ve dönem hesabını yazılı göstermesine, emsal ve bilirkişi raporunu denetleme yöntemine, ücret kapsamının açıklığına, iletişim düzenine ve sonuç garantisi vermemesine bakılmalıdır.
İlk görüşmede avukatın kesin sonuç söylemesi değil, hangi belgelere ihtiyaç duyduğunu ve hangi olasılıkları neden değerlendirdiğini açıklaması beklenmelidir. Henüz sözleşme ve emsaller incelenmeden “şu bedel kesin çıkar” veya “dava kesin şu ayda biter” denilmesi, kira tespiti yargılamasının doğasına uygun değildir.
Ücret teklifinin kapsamı yazılı sorulmalıdır. Danışma, ihtar, arabuluculuk, dava, keşif, bilirkişi itirazı, duruşma, istinaf ve fark alacağının tahsili tek paket mi, ayrı işler mi? Ulaşım, noter, harç, uzman görüşü ve bilirkişi avansı kime ait? Düzenli raporlama hangi kanaldan yapılacak? Dosya belgeleri nasıl saklanacak?
| Ölçüt | Sorulabilecek soru | Olumlu gösterge | Risk işareti |
|---|---|---|---|
| Dosya analizi | Hangi sözleşme ve dönem verilerine ihtiyacınız var? | Belge listesi ve gerekçeli ön inceleme | Belge görmeden kesin sonuç |
| Emsal yöntemi | İlanlarla gerçek sözleşmeleri nasıl ayırıyorsunuz? | Karşılaştırma matrisi ve doğrulanabilir emsal | Yalnız en yüksek ilan fiyatı |
| Ücret kapsamı | Arabuluculuk, keşif ve istinaf dâhil mi? | Yazılı kapsam, masraf ve aşama ayrımı | Belirsiz sözlü toplam |
| İletişim | Gelişmeler hangi sıklık ve kanalla bildirilecek? | Belirli raporlama ve belge paylaşım düzeni | Dosya erişiminin belirsizliği |
| Mesleki sınır | En güçlü ve en zayıf yönümüz nedir? | Lehe ve aleyhe ihtimallerin birlikte açıklanması | Kesin bedel, kesin süre veya garanti |
Yazılı olarak netleştirilmesi gerekenler
- Hedef kira dönemi ve geçmişe etki ihtimali
- Talep veya savunmanın dayandığı emsal yöntemi
- Hizmetin aşamaları ve hariç tutulan işler
- Avans, harç, bilirkişi ve ulaşım giderleri
- Raporlama, belge erişimi ve iletişim kanalı
Mesleki değerlendirmeyle bağdaşmayan vaatler
- Dosyayı görmeden kesin kira bedeli söylemek
- Mahkeme ve bilirkişi adına sonuç garantisi vermek
- Bütün giderleri tek belirsiz rakamda toplamak
- Rakibin dosyasına erişim veya nüfuz izlenimi yaratmak
- Yazılı sözleşme ve makbuz düzenini önemsiz görmek
Kira tespit avukatlığında ve dava hazırlığında yaygın hatalar nelerdir?
En sık hatalar; her dosyada beş yılın mutlaka beklenmesi gerektiğini sanmak, TBK m. 345 zamanlamasını gözden kaçırmak, arabuluculuğu eksik tarafla yürütmek, talebi sonradan artırılabilir düşünmek, net–brüt bedeli belirsiz bırakmak, ilan fiyatlarını gerçek emsal saymak, bilirkişi raporuna genel ifadelerle itiraz etmek ve avukatlık ücretiyle karşı vekâlet ücretini karıştırmaktır.
Doğrusu: Beş yıldan önce de tespit istenebilir; uygulanacak ölçüt ve talebin kapsamı farklıdır. Somut sözleşme incelenmelidir.
Doğrusu: Dava şartı ile TBK m. 345’teki geçmişe etki şartı ayrı değerlendirilir; içerik ve tebliğ tarihi önemlidir.
Doğrusu: Rapor takdiri delildir; gerekçeli, denetlenebilir ve hukuki ölçütlere uygun olmalıdır. Hâkim hukuki değerlendirmeyi yapar.
Doğrusu: Kira tespiti talebinin bölünemezliği nedeniyle baştan dikkatli miktar belirlenmelidir; ıslaha güvenmek risklidir.
Doğrusu: İlan istenen bedeldir; gerçekleşmiş sözleşme değildir. Yardımcı veri olarak diğer emsallerle birlikte değerlendirilir.
Doğrusu: Sözleşmesel ücret ile mahkemenin karşı tarafa yüklediği tarifeye dayalı vekâlet ücreti ayrı kalemlerdir.
Kira tespit davası avukatlığına ilişkin örnek senaryolar nelerdir?
Dosyanın doğru stratejisi; tarafın sıfatına, sözleşmenin başlangıç ve yenileme tarihlerine, bildirim zamanına, taşınmazın konut veya işyeri oluşuna ve emsal kalitesine göre değişir. Aşağıdaki örnekler hukuki yöntemi gösterir; kesin sonuç değildir. Gerçek dosyada sözleşme, ödeme ve tebligat belgeleri üzerinden ayrıca değerlendirme yapılır.
Örnek 1: Yeni dönem için geç kalınmış bildirim
Ev sahibi, yeni kira dönemi başladıktan sonra avukata başvurur ve kararın o dönemin ilk gününden itibaren uygulanmasını ister. Avukat sözleşmedeki artış hükmünü, daha önce gönderilmiş yazışmaları ve dava/arabuluculuk takvimini inceler. TBK m. 345 koşulları oluşmamışsa talebin bir sonraki dönemden sonuç doğurma riski açıklanır; dava yine açılabilse de başlangıç tarihi gerçekçi kurulur.
Örnek 2: Kiracının yüksek ilanlara karşı savunması
Kiraya veren aynı semtteki lüks ve yeni binaların ilanlarını emsal gösterir. Kiracı avukatı, kiralananın daha eski olması, asansör ve otopark bulunmaması, emsallerin eşyalı sunulması ve ilanların gerçekleşmiş sözleşmeye dayanmaması noktalarını belgeler. Keşifte bu farklar gösterilir; raporun her emsal için ayrı üstün–eksik yön analizi yapması istenir.
Örnek 3: İşyeri kirasında net–brüt karışıklığı
Davacı “aylık 100.000 TL” tespit ister; ancak mevcut sözleşme net kira ve stopaj ilişkisi kurarken emsaller KDV dâhil brüt bedellerdir. Avukat, rakamların aynı ekonomik tabana dönüştürülmeden karşılaştırılamayacağını belirler. Talep ve emsal tablosunda net–brüt, KDV, stopaj ve ortak gider kapsamı açıklaştırılarak ileride infaz uyuşmazlığı çıkması önlenir.
Örnek 4: Bilirkişi raporunda gerekçesiz hakkaniyet indirimi
Rapor boş olarak kiraya verilebilecek bedeli belirler, ardından sabit bir yüzde indirir; ancak kiracılığın süresi ve somut hakkaniyet nedenlerini açıklamaz. İlgili tarafın avukatı, indirimin kanunda sabit bir oran olmadığını; boş kira değeri ile eski kiracı etkisinin ayrı gerekçelendirilmesi gerektiğini belirterek ek rapor veya yeni heyet talep eder.
Örnek 5: Ölçüsüz talep ve karşı vekâlet riski
Ev sahibi, çevredeki en yüksek ilanı esas alarak mevcut kiranın birkaç katını ister. Bilirkişi ve mahkeme talebin önemli kısmını reddeder. Davacı artış elde etse bile reddedilen yıllık fark üzerinden karşı vekâlet ücretiyle karşılaşabilir. Avukatın ilk aşamadaki görevi, müvekkilin hedefini gerçek emsal ve mali risk hesabıyla dengelemektir.
Kira tespit avukatının dikkate aldığı doğrulanmış Yargıtay ilkeleri nelerdir?
Yargıtay; gerçek emsal sözleşmelerin tek tek karşılaştırılmasını, taşınmazın boş olarak kiraya verilebileceği bedelin belirlenmesini ve eski kiracı hakkaniyetinin gözetilmesini ister. Ayrıca kira tespiti talebinin bölünemez olduğunu, fazla hakkı saklı tutarak sonradan artırılamayacağını ve harç ile vekâlet ücretinde kira farkının niteliğinin dikkate alınacağını kabul eder.
Aşağıdaki kararlar doğrulanabilen karar kayıtlarına dayanır. Karar özeti, dosyada uygulanacak kesin sonucu değil; avukatın dilekçe, emsal ve rapor denetiminde kullanacağı hukuki ilkeyi gösterir.
| Karar | Doğrulanan ilke | Avukatlık pratiğine etkisi |
|---|---|---|
| Yargıtay 3. HD, 2022/5205 E., 2022/6879 K., 22.09.2022 | Emsal sözleşmeler getirtilip ayrı ayrı karşılaştırılmalı; boş kira değeri ve eski kiracı hakkaniyeti açıklanmalıdır. Kabul/ret vekâlet ücreti yıllık fark üzerinden değerlendirilir. | Emsal matrisi hazırlanır; rapordaki soyut kıyas ve yıllık fark hesabı denetlenir. Karar kaydı |
| Yargıtay HGK, 2017/2792 E., 2021/267 K., 16.03.2021 | Kira bedelinin tespiti talebi bölünemez; fazlaya ilişkin hak saklı tutularak kısmi talep kurulamaz ve sonradan ıslahla artırılamaz. | Talep edilecek aylık/yıllık bedel dava açılmadan önce emsal ve risk hesabıyla belirlenir. Karar metni |
| Yargıtay 3. HD, 2024/970 E., 2024/3821 K., 25.11.2024 | Aylık kira bedelinin tespiti istenmişse karar ve ilam harcı, hükmedilen aylık bedel ile önceki aylık bedel arasındaki fark üzerinden hesaplanır. | Talebin aylık veya yıllık kurulmasıyla harç hesabının bağlantısı baştan değerlendirilir. Karar kaydı |
| Yargıtay 3. HD, 2017/5793 E., 2019/1589 K., 26.02.2019 | Tarafların protokol yapmış olması her durumda beş yıllık dönemi yeniden başlatmaz; bedelin serbest iradeyle gerçek piyasa koşullarında belirlenip belirlenmediği incelenir. | Son belgeye bakılıp otomatik dönem hesabı yapılmaz; sözleşme zincirinin ekonomik ve hukuki niteliği analiz edilir. Karar kaydı |
Avukat görüşmesine giderken hangi belgeler hazırlanmalıdır?
İlk görüşme için kira sözleşmesinin ve tüm protokollerin eksiksiz örnekleri, tapu veya taraf sıfatı belgeleri, ödeme dekontları, artış yazışmaları, noter ihtarları ve tebliğ evrakı, arabuluculuk belgesi, taşınmaz fotoğrafları, bilinen emsal sözleşmeler ve tarafların açık kimlik–adres bilgileri hazırlanmalıdır. Kronolojik bir olay özeti analizi hızlandırır.
Belge kontrol listesi
- İlk kira sözleşmesi ve bütün ek protokoller
- Tapu kaydı, veraset ilamı veya şirket yetki belgesi
- Son on iki aya ait ödeme dekontları ve açıklamaları
- Noter ihtarı, e-posta, mesaj ve tebliğ belgeleri
- Arabuluculuk başvuru formu ve son tutanak
- Taşınmazın güncel fotoğraf, plan ve ayıp kayıtları
- Gerçek emsal sözleşmeler ve ilan çıktılarının tarihleri
- Varsa önceki dava, bilirkişi raporu ve kararlar
Görüşmede cevaplanacak sorular
- Hedeflenen kira dönemi tam olarak ne zaman başlıyor?
- Mevcut bedel net mi, brüt mü ve hangi giderleri içeriyor?
- Son artış nasıl ve hangi tarihte uygulandı?
- Yazılı bildirim karşı tarafa ne zaman ulaştı?
- Taşınmazda değer artıran veya azaltan hangi özellikler var?
- Uzlaşmada kabul edilebilir bedel ve ödeme planı nedir?
- Dava, istinaf ve tahsil için bütçe sınırı nedir?
- Karşı tarafın bilinen iddia ve delilleri nelerdir?
Kira tespit davası avukatı hakkında sıkça sorulan sorular
Kira tespit avukatlığına ilişkin sorular genellikle temsil zorunluluğu, başvuru zamanı, arabuluculuk, vekâletname, emsal ve bilirkişi çalışması, ücret kapsamı, başka şehirden temsil, davanın süresi ve karşı vekâlet ücretinde yoğunlaşır. Aşağıdaki cevaplar genel çerçeveyi açıklar; somut dosyanın sözleşme ve tebligat tarihleri sonucu değiştirebilir.
Kira tespit davasını avukatsız açabilir miyim?
Evet. Dava ehliyetiniz varsa HMK m. 71 uyarınca kendi adınıza dava açabilir ve yargılamayı takip edebilirsiniz. Önce zorunlu arabuluculuk dava şartını yerine getirmeniz gerekir. Bununla birlikte mahkeme sizin yerinize talep miktarı, dönem, delil ve bilirkişi itiraz stratejisi kurmaz. Kira tespiti talebinin sonradan artırılmasındaki sınırlamalar ve kısmi ret giderleri nedeniyle dilekçe öncesi hukuki değerlendirme önemlidir.
“Kira tespit davası avukatı” resmî bir uzmanlık unvanı mıdır?
Hayır. Mevzuatta bu adla tanınmış ayrı bir avukatlık branşı veya zorunlu sertifika bulunmaz. İfade, uygulamada kira bedelinin tespiti ve bağlantılı kira hukuku uyuşmazlıklarını takip eden avukatı anlatır. Seçimde unvandan çok güncel mevzuat ve içtihat bilgisi, dosya analiz yöntemi, emsal ve bilirkişi deneyimi, yazılı ücret kapsamı ve mesleki iletişim değerlendirilmelidir.
Avukata dava açılmadan önce mi başvurmak gerekir?
Zorunlu değildir; dava devam ederken de vekil atanabilir. Ancak erken başvuru, TBK m. 345 bakımından yazılı bildirim ve hedef dönem planını, arabuluculuk talebini ve emsal hazırlığını zamanında yapma imkânı sağlar. Dava açıldıktan sonra yanlış taraf veya dönem bazı usul araçlarıyla düzeltilebilse de her eksiklik giderilemez. Özellikle talebin baştan belirlenmesi gerektiğinden, arabuluculuk öncesi inceleme daha güvenlidir.
Arabuluculuğa avukatla katılmak zorunlu mudur?
Hayır. Taraf arabuluculuk görüşmesine bizzat, kanuni temsilcisiyle veya avukatı aracılığıyla katılabilir. Avukatla temsil tercih edilirse vekâletnamede arabuluculuğa ilişkin özel yetki bulunmalıdır. Avukatın katkısı; talebin kapsamını, geriye dönük farkları, net–brüt bedeli, gelecek artış maddesini ve ödeme planını hukuken açık bir anlaşma metnine dönüştürmektir. Anlaşmama hâlinde son tutanak dava dilekçesine eklenir.
Ev sahibi ile kiracı aynı avukattan danışmanlık alabilir mi?
Aynı uyuşmazlıkta çıkarları karşıt olan ev sahibi ve kiracının aynı avukat tarafından temsil edilmesi menfaat çatışması doğurur. Avukat her iki tarafın sırlarını ve hukuki hedeflerini aynı anda koruyamaz. Taraflar bağımsız hukuki danışmanlık alabilir. Birlikte çözüm arıyorlarsa tarafsız arabulucu, uyuşmazlık hakkında karar vermez veya taraflardan birinin avukatı gibi davranmaz; müzakereyi kolaylaştırır.
Kira tespit davası avukatı kesin kira bedeli söyleyebilir mi?
Dosya ve emsaller incelenmeden kesin bedel söylenemez; incelemeden sonra da sonuç garanti edilemez. Mahkeme TÜFE on iki aylık ortalamasını, sözleşmeyi, kiralananın durumunu, gerçekleşmiş emsalleri ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Bilirkişi raporu da takdiri delildir. Avukat olası bir aralık, güçlü ve zayıf yönler ile gider riskini açıklayabilir; hâkim ve bilirkişi adına kesin sonuç vaat edemez.
Avukat internet ilanlarını delil olarak kullanabilir mi?
İlanlar yardımcı veri olarak sunulabilir; ancak ilan bedeli gerçekleşmiş kira bedeli değildir. İlan tarihi, taşınmazın konumu, alanı, eşya ve tadilat durumu ile yayında kalma süresi değerlendirilmelidir. Daha güçlü delil, benzer taşınmaz için yakın tarihte gerçekten imzalanmış ve doğrulanabilir kira sözleşmesidir. Avukat, ilanları gerçek sözleşmeler ve keşif bulgularıyla birlikte kullanır; tek başına kesin piyasa kirası gibi sunmaz.
Bilirkişi raporuna itirazı avukat mı hazırlar?
Taraf itirazını kendisi de sunabilir; avukat zorunlu değildir. Avukat raporu hukuki ve yöntemsel yönden inceler: emsallerin karşılaştırılabilirliği, tarihler, net–brüt eşitlemesi, TÜFE verisi, taşınmazın özellikleri, boş kira değeri, eski kiracı hakkaniyeti ve matematik kontrol edilir. İtirazın süresinde ve somut olması önemlidir. Gerektiğinde ek rapor, yeni emsal incelemesi veya farklı bilirkişi heyeti talep edilir.
Kira tespit davası avukatlık ücreti yüzdeyle belirlenebilir mi?
Avukatlık Kanunu m. 164’teki sınırlar içinde, para veya para ile değerlendirilebilen dava değerinin belirli bir yüzdesi ücret olarak kararlaştırılabilir; oran kanuni üst sınırı aşamaz ve uyuşmazlık konusu malın aynen avukata bırakılması kararlaştırılamaz. Sabit ücret de mümkündür. Her durumda yürürlükteki Asgari Ücret Tarifesinin altına inilemez. Hesabın hangi kira farkı ve hangi aşamalar üzerinden yapıldığı yazılı sözleşmede açık olmalıdır.
Danışmanlık ücreti dava vekâlet ücretinden ayrı mıdır?
Olabilir. Tek seferlik belge inceleme ve hukuki görüş, ihtar hazırlama, arabuluculuk, dava takibi, istinaf ve icra birbirinden ayrı hizmetler olarak ücretlendirilebilir veya yazılı bir paket kapsamında birleştirilebilir. Bu konuda tek zorunlu model yoktur. Görüşme öncesinde danışmanlık ücretinin dava üstlenilirse mahsup edilip edilmeyeceği, masrafların dâhil olup olmadığı ve raporun yazılı sunulup sunulmayacağı sorulmalıdır.
Karşı vekâlet ücreti avukatlık ücretimi karşılar mı?
Hayır. Müvekkilin kendi avukatıyla kararlaştırdığı sözleşmesel ücret ile mahkemenin yargılama sonunda karşı tarafa yüklediği tarifeye dayalı vekâlet ücreti ayrı hukuki kalemlerdir. Avukatlık Kanunu m. 164 uyarınca karşı tarafa yüklenen vekâlet ücreti avukata aittir. Davanın kısmen kabulünde her iki taraf lehine ücret çıkabilir. Yazılı avukatlık sözleşmesinde bu konunun nasıl uygulanacağı açıkça görülmelidir.
Dava reddedilirse ev sahibinin veya kiracının avukatı ücret iadesi yapar mı?
Avukatlık ücreti kural olarak sonuç satın alma bedeli değil, üstlenilen hukuki yardımın karşılığıdır. Davanın reddi tek başına ücretin otomatik iadesi anlamına gelmez. Ücret sözleşmesindeki koşullar, işin hangi aşamada sona erdiği, haklı azil veya çekilme bulunup bulunmadığı ve Avukatlık Kanunu hükümleri değerlendirilir. Sonuç garantili anlaşma kurulamaz; özel uyuşmazlıkta sözleşme ve yapılan iş ayrıca incelenmelidir.
Başka şehirdeki avukat kira tespit davamı takip edebilir mi?
Evet. Avukatın kiralananın bulunduğu ildeki baroya kayıtlı olması zorunlu değildir. Vekâletnameyle Türkiye’deki mahkemelerde işlem yapabilir ve birçok dilekçe ile belgeyi UYAP üzerinden sunabilir. Ancak keşfe katılım, yerel emsal araştırması, duruşma veya ulaşım giderleri hizmet planında ayrıca düzenlenebilir. Mahkemenin yetkisi avukatın ofis adresine göre değil, HMK’daki yetki kurallarına göre belirlenir.
Avukat kira tespit davasında duruşmaya benim yerime katılabilir mi?
Usulüne uygun vekâletname sunulan avukat, kural olarak müvekkil adına duruşmaya ve keşfe katılabilir, dilekçe verir ve beyanlarda bulunur. Mahkeme bazı konularda tarafın isticvap edilmesine veya bizzat açıklama yapmasına karar verebilir; bu durumda kişisel katılım gerekebilir. Arabuluculukta avukat aracılığıyla katılım için özel yetki aranır. Somut celsenin katılım gerekliliği avukat tarafından önceden bildirilmelidir.
Kira tespit avukatı ihtarnameyi de hazırlar mı?
Hizmet sözleşmesinin kapsamına göre hazırlayabilir ve noter veya uygun bildirim kanalıyla gönderilmesini planlayabilir. TBK m. 345 bakımından yazılı bildirimin hedeflenen dönemden en az otuz gün önce kiracıya ulaşması, kararın dönem başından uygulanmasında önem taşıyabilir. Sözleşmede artış hükmü varsa farklı değerlendirme yapılır. İhtarın alacak talebi, tahliye ihtarı veya kira tespit bildirimiyle karıştırılmaması gerekir.
Avukat kira artış oranını mı, piyasa kirasını mı talep eder?
Uygulanacak ölçüt kira ilişkisinin süresine ve sözleşmeye bağlıdır. Beş yıldan önce kural olarak TBK m. 344’teki TÜFE on iki aylık ortalama sınırı önem taşır; beş yılı aşan veya beş yıldan sonra yenilenen dönemlerde TÜFE, taşınmazın durumu, emsal kiralar ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir. Avukat müvekkilin istediği rakamı aynen yazmak yerine hukuken uygulanabilir ölçütü ve talep riskini açıklar.
Kira tespit kararı çıkınca avukat fark kiraları da tahsil eder mi?
Bu işlem yazılı hizmet kapsamına bağlıdır. Tespit kararı bedeli belirler; birikmiş farkların hesaplanması, muacceliyet, faiz, kesinleşme ve icra takibi ayrıca değerlendirilir. İlk dava vekâletinin kanun yolu veya icra takibini otomatik kapsadığı varsayılmamalıdır. Avukat karar sonrası hangi dönemler için ne kadar fark doğduğunu ve hangi takip yolunun kullanılacağını ayrı bir hesapla açıklayabilir.
Kiracı olarak yalnız arabuluculuk aşamasında avukat tutabilir miyim?
Evet. Hukuki hizmet yalnız belirli bir aşamayla sınırlandırılabilir. Avukat arabuluculuk öncesi sözleşmeyi, dönem ve emsalleri inceler; görüşmeye katılır veya müzakere metnini hazırlar. Anlaşma olmazsa dava için aynı avukatla yeni kapsam kurulabilir ya da başka bir avukat seçilebilir. Sınırlı hizmetin hangi belge ve görüşmeleri içerdiği, dava sonrası temsil ve ücretin ayrıca gerekip gerekmediği yazılı belirlenmelidir.
Kira tespit davası avukatı sonucu veya süreyi garanti edebilir mi?
Hayır. Avukat hukuki özen ve mesleki faaliyet taahhüt eder; mahkemenin, bilirkişinin veya kanun yolu merciinin kararını garanti edemez. Dosyanın olası sonuç aralığını, güncel içtihadı, delil gücünü ve muhtemel takvimi açıklayabilir. Kesin bedel, kesin kazanma veya kesin bitiş tarihi vaadi; yargılamanın değişkenleriyle ve mesleki hizmetin niteliğiyle bağdaşmaz. Sağlıklı görüş, belirsizliği dürüstçe gösterir.
İstanbul’da kira tespit davası için yerel avukat seçmek şart mıdır?
Şart değildir. Türkiye’de baroya kayıtlı bir avukat İstanbul’daki dosyayı takip edebilir. Yine de İstanbul’un ilçe ve mikro bölge bazında çok değişen kira piyasası, emsal toplama ve keşif organizasyonunda yerel uygulama deneyimini yararlı kılabilir. Seçimde ofis adresinden çok dosya yöntemi, erişilebilirlik, keşif planı ve masraf şeffaflığı önemlidir. Yerel hizmet çerçevesi için İstanbul kira hukuku avukatı sayfası incelenebilir.
Kira tespit avukatlığında doğru yaklaşım nedir?
Kira tespit davası avukatı seçerken belirleyici olan, yüksek veya düşük bedel vaadi değil; sözleşme dönemini, talep sınırını, emsalleri, bilirkişi yöntemini ve mali riskleri şeffaf biçimde analiz edebilmesidir. Avukat zorunlu değildir; fakat tarafın kendi takip edeceği dosyada da aynı usul ve delil kuralları geçerlidir.
Dosya henüz arabuluculuk aşamasındaysa erken inceleme; dönem ve bildirim planının korunmasını sağlar. Dava açılmışsa dilekçeler, tensip, deliller ve bilirkişi takvimi gecikmeden kontrol edilmelidir. Genel kira hukuku hizmet kapsamı için kira avukatı, dava öncesi uzlaşma seçenekleri için arabuluculuk hizmetleri sayfalarına başvurabilirsiniz.
Birincil kaynaklar ve doğrulama listesi
Makalede temsil serbestisi için HMK m. 71; görev, yetki ve vekâlet için HMK m. 4, 6, 10 ve 76; kira bedeli ve dönem için TBK m. 344-345; arabuluculuk için 6325 sayılı Kanun m. 18/B ve 7445 sayılı Kanun; ücret için Avukatlık Kanunu m. 164 ile yürürlükteki AAÜT esas alınmıştır.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — güncel metin: Kira bedelinin belirlenmesi ve davanın zamanı, m. 344-345. Doğrulama: 28.08.2026.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — güncel metin: Görev, yetki, tarafın kendisini temsil etmesi ve vekâletname, m. 4, 6, 10, 71, 74 ve 76. Doğrulama: 28.08.2026.
- 7445 sayılı Kanun: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk düzenlemesi. Doğrulama: 28.08.2026.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — güncel metin: Dava şartı arabuluculuk ve kira uyuşmazlıkları. Doğrulama: 28.08.2026.
- Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı — dava şartı arabuluculuk soruları: Katılım ve vekâletnamede özel yetki. Doğrulama: 28.08.2026.
- 1136 sayılı Avukatlık Kanunu — güncel metin: Avukatlık ücreti ve karşı vekâlet ücreti, m. 164. Doğrulama: 28.08.2026.
- Türkiye Barolar Birliği — 2025–2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi: 28.08.2026 tarihinde yürürlükteki tarife duyurusu.
- 492 sayılı Harçlar Kanunu — güncel metin: Yargı harçlarının hukuki dayanağı. Doğrulama: 28.08.2026.
- Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü — 2026 gider avansı tarifesi duyurusu. Doğrulama: 28.08.2026.
- Yargıtay Karar Arama: Karar künyelerinin resmî arama sistemi. Doğrulama: 28.08.2026.
