TBK 347 On Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Tahliye
Avukat & Uzman Arabulucu İlker Cebeci
Son güncelleme:
TBK 347 uyarınca on yıllık uzama nedeniyle tahliye, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasında ilk sözleşme süresinden sonra on yıllık uzamanın tamamlanmasına dayanır. Kiraya veren, bu süreyi izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracılığın başlangıcından yalnız on yıl geçmesi her durumda yeterli değildir; ilk süre, uzama yılları ve bildirimin ulaşma tarihi birlikte hesaplanır.
“On yıllık kiracı” ifadesi, ilk sözleşmenin süresini ve takip eden uzama yılını çoğu zaman görünmez kılar. Hesabı kira başlangıç tarihine tek başına bağlamıyor; bütün sözleşmeleri, yenileme belgelerini ve tebliğ kayıtlarını karşılaştırıyoruz. Tahliye sebebinin bulunması ile fiilî tahliyenin hangi usulle sağlanacağı da ayrı konulardır.
TBK 347 hangi kiralarda uygulanır?
Hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel düzenlemedir. Her arsa, açık alan veya farklı nitelikteki kullanım ilişkisi aynı rejime tabi değildir. Öncelikle kiralananın hukuki niteliği ve sözleşmenin konusu belirlenmelidir.
Belirli süreli sözleşmede kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya verenin hakkı aynı değildir: Kiraya veren yalnız ilk sürenin bittiğini söyleyerek sözleşmeyi sona erdiremez. Kanun, onun sebep göstermeden fesih imkânını on yıllık uzama ve takip eden dönem koşuluna bağlar. Türk Borçlar Kanunu m. 347.
Kiracının on beş günlük bildirim süresiyle kiraya verenin en az üç aylık bildirim süresini karıştırmamak gerekir. Sözleşmedeki genel ifadeler de kiracı aleyhine kanunun koruyucu sistemini kaldıran bağımsız bir tahliye sebebi gibi okunmamalıdır.
On yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?
Belirli süreli sözleşmede önce başlangıçta kararlaştırılan sözleşme süresinin bitişi bulunur. On yıllık uzama bu aşamadan sonra değerlendirilir. Ardından, bu on yılı izleyen uzama yılının sonu ve en az üç ay önce ulaşması gereken fesih bildirimi belirlenir. İlk sözleşme süresini on yılın içine almak, kiraya veren bakımından erken talep riskine yol açar.
Varsayımsal örnek: 1 Ocak 2016 başlangıçlı, bir yıl süreli sözleşmede ilk süre 1 Ocak 2017’de tamamlanır. Sözleşmenin kanuni uzamayla devam ettiği varsayılırsa on yıllık uzama 1 Ocak 2027’de tamamlanır; bunu izleyen uzama yılının sonu 1 Ocak 2028’dir. Bu dönem hedefleniyorsa en az üç ay önce, 1 Ekim 2027 itibarıyla yazılı bildirimin ulaşmış olması gerekir. Sınır güne bırakılmasını tavsiye etmiyoruz.
Bu örnek yeni sözleşme, farklı başlangıç süresi, belirsiz süreli ilişki veya geçiş hükmü bulunmadığı varsayımına dayanır. Gerçek dosyada tarih hesabını yalnız bu örneği değiştirerek yapmak yeterli olmayabilir. Özellikle üç veya beş yıllık başlangıç sözleşmesinde, ilk süre ayrı hesaba katılmalıdır.
Yeni imzalanan belgeler süreyi etkiler mi?
Sonradan imzalanan her kâğıdı otomatik olarak yeni kira sözleşmesi veya yalnız kira artış belgesi saymıyoruz. Belgenin tarafları, süresi, içeriği ve önceki ilişkiyle bağlantısı incelenmelidir. “Her yeni imza süreyi sıfırlar” ve “hiçbir yenileme süreyi etkilemez” biçimindeki iki genel ifade de dosya incelemesinin yerini tutmaz.
Fesih bildirimi en az üç ay önce ulaşmalıdır
TBK 348’e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır. Bildirimin yalnız hazırlanması veya gönderilmesi değil, muhataba hangi tarihte ulaştığı da önemlidir. İncelenen Yargıtay kararları süreyi tebliğ tarihi üzerinden değerlendirmiştir.
İhtarnamede sözleşmenin ve kiralananın belirlenmesi, hedeflenen dönem sonunun gösterilmesi ve sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin iradenin açık olması gerekir. Bildirimi yapan kişinin sıfatı ile muhatabın doğru belirlenmesi de incelenmelidir. Birden fazla tarafın bulunduğu ilişkilerde tek kişiye yöneltilmiş belgenin yeterli olduğu varsayılmamalıdır.
Noter ihtarı, yazılı içerik ve ulaşma tarihinin belgelenmesini kolaylaştırır. Bununla birlikte kanun metnindeki şart “noter” değil yazılı şekildir. Farklı iletişim yönteminin yazılı şekli ve ispatı sağlayıp sağlamadığı ayrıca değerlendirilmeden, sıradan bir mesajın her dosyada yeterli olduğu söylenemez.
Bildirim süresi kaçırılmışsa, geçmiş dönem için süresinde yapılmış gibi dava açılamaz. Sonraki uygun uzama yılı ve yeni bildirim takvimi incelenmelidir. Tahliye talebi, kilit değiştirme veya kiracının kullanımını fiilen engelleme yetkisi vermez.
Belirsiz süreli kirada on yıl aynı biçimde mi hesaplanır?
Hayır. TBK 347/2, belirsiz süreli sözleşmede kiraya verenin kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimi yapabileceğini düzenler. Belirli süreli sözleşmedeki “ilk süre ve on yıllık uzama” hesabı buraya aynen taşınamaz.
Belirsiz süreli ilişkide uygulanacak fesih dönemi ve bildirim kuralları ayrıca belirlenir. Öncelikle sözleşmenin gerçekten belirsiz süreli olup olmadığı açıklığa kavuşturulmalıdır. Belirli süreli konut sözleşmesinin kanun gereği yıllık uzaması, tek başına her durumda belirsiz süreli sözleşme bulunduğunu göstermez.
1 Temmuz 2012’den önceki sözleşmelerde geçiş hükmü
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe girmiştir. Daha eski ilişkilerde 6101 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi ayrıca kontrol edilmelidir. Bu hüküm, yürürlük tarihinde on yıllık uzaması dolmuş veya dolmasına beş yıldan az kalmış belirli sözleşmeler için bir defaya özgü geçiş düzenlemesi getirir.
Geçiş kuralı her eski sözleşmenin kira dönemi başlangıcını 1 Temmuz’a taşımaz. Sözleşmenin kendi süresi, 2012’deki uzama durumu ve ilgili dönemin bitişi birlikte değerlendirilir. Aşağıdaki 2026 tarihli Yargıtay kararında da geçici maddenin somut sözleşmeye uygulanmadığı belirtilmiştir. 6101 sayılı Kanun, geçici m. 2.
Arabuluculuk ve tahliye davası ne zaman gündeme gelir?
TBK 347’ye dayanan dava yolu ile tahliye isteminde, dava açılmadan önce kira uyuşmazlığına ilişkin zorunlu arabuluculuk koşulu yerine getirilmelidir. 6325 sayılı Kanun m. 18/B, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri ayrı tutarak kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları düzenler. Bu istisna, TBK 347 davasında arabuluculuğun atlanabileceği anlamına gelmez. 6325 sayılı Kanun m. 18/A ve 18/B.
Arabuluculuk sürecine ilişkin genel açıklamalar için kira uyuşmazlığında arabuluculuk yazımız incelenebilir. Başvurunun ve son tutanağın tarafları ile uyuşmazlığın kapsamı, açılacak davayla uyumlu olmalıdır.
Dava açma süresi mutlaka bir ay mıdır?
TBK 347’deki bu dava, kanunda bir aylık süre öngörülen diğer tahliye sebepleriyle karıştırılmamalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.11.2025 tarihli kararında, süresinde yazılı fesih bildiriminden sonra davanın bildirimin kapsadığı dönem bitiminden sonraki kira yılı sonuna kadar açılabileceği açıklanmıştır. Kararda dava şartı arabuluculuğun da yerine getirilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Bu açıklama süresiz dava hakkı bulunduğu anlamına gelmez. Bildirimde hedeflenen dönem, dava zamanı ve arabuluculuğun sürelere etkisi dosya bazında kontrol edilmelidir. Görevli mahkeme, HMK 4 kapsamında sulh hukuk mahkemesidir. HMK m. 4.
Hangi belgeler incelenmelidir?
- İlk kira sözleşmesi ve sonradan imzalanan bütün ek veya yenileme belgeleri.
- Kiralananın niteliği, taraf sıfatları ve gerektiğinde tapu kayıtları.
- Fesih bildiriminin tam metni, gönderim ve tebliğ kayıtları.
- Hangi uzama yılının hedeflendiğini gösteren dönem hesabı.
- Arabuluculuk başvurusu ve anlaşmama son tutanağı.
Kiracı bakımından ilk sözleşme süresinin hesaba katılmaması, bildirimin geç ulaşması, yanlış dönem hedeflenmesi veya sonraki sözleşmelerin niteliği savunma konusu olabilir. Kiraya veren bakımından da kira başlangıcını ve kesintisiz ilişkiyi kanıtlamak gerekebilir. Bir hesap tablosunun bulunması, o tablonun dayandığı sözleşme bilgilerinin doğru olduğunu kendiliğinden göstermez.
Sürecin genel hukuki çerçevesini kira davalarında hukuki değerlendirme sayfamızda ele alıyoruz. Bu başlıkta belirleyici olan, varsayılan tarihler değil dosyadaki gerçek sözleşme ve bildirim kayıtlarıdır.
Diğer tahliye sebeplerinden farkı nedir?
On yıllık uzama yolu, ihtiyaç veya kira borcunun ödenmemesi iddiasına dayanmak zorunda değildir. Koşulları gerçekleşmişse kiraya veren sebep göstermeden feshedebilir. Bu nedenle kiracının düzenli ödeme yapması, tek başına TBK 347’nin uygulanmasını engellemez.
Buna karşılık uzama koşulları yoksa, başka tahliye sebebinin varlığı ayrıca araştırılır. Yazılı tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, farklı koşul ve süreleri olan yollardır. Birindeki eksik şartı diğerinin adıyla tamamlamak mümkün değildir.
2025–2026 Yargıtay kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 11.03.2026, E. 2025/5550, K. 2026/1404
Üç yıl süreli bir işyeri sözleşmesinde ilk süre ve ardından on yıllık uzama ayrı hesaplanmıştır. Hedef dönem bitiminden en az üç ay önce tebliğ edilen bildirim uygun bulunmuş; 6101 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesinin bu sözleşmeye uygulanmadığı açıklanmıştır. Tahliyeye ilişkin hüküm onanmıştır. Karar, her eski sözleşmede dönem sonunun 1 Temmuz sayılmadığını göstermektedir. Kararın tam metni.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 05.11.2025, E. 2025/4720, K. 2025/5281
Beş yıllık ilk süresi bulunan çatılı işyeri sözleşmesinde on yıllık uzamanın ilk sürenin bitiminden sonra hesaplanması ve bildirimin ilgili dönemden en az üç ay önce tebliğ edilmesi değerlendirilmiştir. Daire, dava zamanına ilişkin açıklamalarında sonraki kira yılı sonuna kadar olan döneme ve zorunlu arabuluculuğa da yer vermiştir. Tahliye hükmü onanmıştır. Somut tarihler, bütün sözleşmelere uygulanabilecek sabit bir takvim değildir. Kararın tam metni.
Sık sorulan sorular
Kiracılığın onuncu yılında tahliye kesin midir?
Hayır. Belirli süreli sözleşmede önce ilk sözleşme süresi, sonra on yıllık uzama ve bunu izleyen dönem incelenir. Bildirim de süresinde olmalıdır.
Bir yıllık ilk sözleşme on yılın içinde midir?
Bu yoldaki hesapta ilk süre ile on yıllık uzama ayrılır. İlk süreyi uzamanın içine almak erken tahliye talebine yol açabilir.
Beş yıllık sözleşmede de başlangıçtan on yıl yeterli midir?
Hayır. Başlangıçta kararlaştırılan beş yıllık süre ayrı değerlendirilir; sonraki uzama dönemleri hesaplanır.
İhtarın gönderildiği tarih yeterli midir?
Yeterli görülmemelidir. Bildirimin muhataba ulaşması ve tebliğ kaydı, en az üç aylık sürenin denetiminde belirleyicidir.
İhtiyaç sebebi göstermek gerekir mi?
TBK 347’nin koşulları oluşmuşsa ayrıca ihtiyaç sebebi gösterilmesi gerekmez. Bu, bildirim ve diğer usul koşullarını kaldırmaz.
Düzenli kira ödemek bu tahliyeyi engeller mi?
Tek başına engellemez. Bu yol kira borcuna değil uzama ve fesih koşullarına dayanır.
Üç aylık bildirim kaçırılırsa ne olur?
Hedeflenen dönem bakımından fesih koşulu oluşmayabilir. Sonraki uygun dönem ve bildirim zamanı ayrıca belirlenmelidir.
Noter ihtarı şart mıdır?
Kanun yazılı şekil arar. Noter yöntemi ispat kolaylığı sağlar; başka yöntemin geçerliliği ve ulaşma delili ayrıca incelenir.
Dava öncesi arabuluculuk gerekli midir?
TBK 347’ye dayalı tahliye davasında kira uyuşmazlığına ilişkin dava şartı arabuluculuk uygulanır.
Davayı mutlaka bir ay içinde mi açmalıyız?
Diğer tahliye sebeplerindeki bir aylık süre doğrudan aktarılmamalıdır. 2025 tarihli karar, bildirim dönemini izleyen kira yılı sonuna kadar dava açılmasına ilişkin açıklama içerir.
Belirsiz süreli kira hesabı aynı mıdır?
Hayır. TBK 347/2 başlangıçtan on yıl ve genel fesih hükümlerine gönderme yapar. Sözleşmenin türü önce belirlenmelidir.
Fesih bildirimi kilidi değiştirme hakkı verir mi?
Hayır. Sözleşmenin sona ermesiyle fiilî tahliyenin hukuka uygun usulle sağlanması ayrı konulardır. Kendiliğinden zor kullanma önerilmez.
Birincil kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m. 347, 348 ve 648.
- 6101 sayılı Kanun: geçici m. 2.
- 6325 sayılı Kanun: m. 18/A–18/B.
- HMK m. 4.
- Yukarıda tam metin bağlantıları verilen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararları.
