Riskli Yapı Tespiti: İtiraz, Dava ve Hukuki Sonuçlar

Riskli yapı hangi şartlarla tespit edilir?

6306 sayılı Kanun m. 2/1-d, riskli yapıyı bilimsel ve teknik verilere dayalı bir tespit üzerinden tanımlar. Yalnız bina yaşından hareketle otomatik sonuç çıkarılamaz. Yeni veya bakımlı görünmesi de taşıyıcı sistemin güvenli olduğunu tek başına kanıtlamaz.

Riskli yapı bina ölçeğinde; riskli alan ise alanın zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıması üzerinden değerlendirilir. Bir alan kararına karşı açılacak davanın konusu ile belirli binanın risk raporuna karşı başvuru aynı değildir. Rezerv yapı alanı da bunlardan ayrı bir kavramdır.

Afet sonrasındaki hasar tespiti, belediyenin hızlı taraması, özel deprem performans değerlendirmesi ve 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti de aynı hukuki sonuçları doğuran belgeler sayılmamalıdır. Elinizdeki belgenin başlığı, düzenleyen kurum, dayanak ve uygulanacak usul belirlenmeden süre hesabı yapılmasını tavsiye etmiyoruz.

Tespit için bütün maliklerin onayı gerekir mi?

Olağan süreçte tespit öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere lisanslı kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Başkanlık veya idare resen de tespit yapabilir ya da yaptırılmasını isteyebilir. Başvuru, yeniden yapım sözleşmesinin kabulü anlamına gelmez; tespit için bütün maliklerin anlaşması gerektiği söylenemez.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunmayan arsa paylı tapularda, yapının kime ait olduğu özellikle önemlidir. Uygulama Yönetmeliği m. 7, fiilen bulunan yapının sahibi arsa payı sahibini ve başkasına ait yapıya ilişkin tapu belirtmesini ayrıca düzenler. Bir pay sahibinin her durumda parseldeki her yapı için aynı yetkiye sahip olduğu varsayılmamalıdır.

Lisanslı kuruluşun güncel yetkisi, başvuran kişinin tapu veya temsil belgesi ve yapının adres/bina kodu kontrol edilmelidir. Miras veya vesayet durumunda temsil belgeleri ayrıca incelenir. Tespiti engellemek kalıcı bir çözüm değildir; kanundaki şartlarla mülki idare amirinin yazılı izni ve kolluk desteğiyle resen işlem yapılabilir.

Riskli yapı raporunda hangi eksiklikler araştırılır?

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 7, tespitin Ek-2’deki esaslara ve belirlenen elektronik yazılıma göre yapılmasını öngörür. Hukuki incelemeyi inşaat mühendisinin teknik denetiminin yerine koymuyoruz. Rapordaki itiraz konusu, teknik uzmanın somut verileriyle açıklanmalıdır.

• İncelenen binanın adresi, bina kodu, katları ve taşıyıcı sisteminin doğru belirlenmesi.
• Numune, ölçüm ve laboratuvar belgelerinin raporla eşleştirilmesi.
• Hesapta kullanılan malzeme ve taşıyıcı sistem verilerinin dayanakları.
• Ek-2’deki yöntemin yapının niteliğine uygun uygulanması.
• Eksiklikler için kuruluşla yapılan yazışmalar ve düzeltilmiş raporların tarihleri.
• İlan tutanakları ile raporun hangi sürümünün işlem dayanağı olduğunun belirlenmesi.

“Binamız sağlamdır” ifadesi, teknik hesap hatasını tek başına göstermez. Öte yandan başvurunun yalnız ekonomik kaygı içermesi nedeniyle raporun her koşulda doğru olduğu da varsayılamaz. Teknik ve usulî itirazları ayrı başlıklar altında, belgeleriyle kurmayı tavsiye ediyoruz.

Yönetmelik m. 7/3 gereğince her yapı için kural olarak bir riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir. İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden rapor gerekmesi, gerçeğe aykırılık tespiti ya da risk durumunu etkileyen belirli olaylar istisnadır. Beğenilmeyen rapor yerine farklı kuruluştan sınırsız sayıda yeni rapor alınabileceği düşüncesiyle işlem yapılmamalıdır.

İtiraz süresi ne zaman başlar, başvuru nereye yapılır?

Güncel olağan usulde tespit bilgilerini içeren tutanak yapıya asılır; maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilir. İşlem muhtarlık ilanının son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Ayrıca Başkanlık internet sayfasında ilan öngörülür. Eski kaynaklardaki yalnız posta tebligatına dayanan açıklamalarla yetinilmemelidir.

Yapı maliki veya kanuni temsilcisi, ilgili muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya yetki devri yapılmışsa idareye dilekçe verebilir. Başvuru yetkili birime ulaşmalı; kayıt tarihi ve başvuru numarası saklanmalıdır. Rapora erişim talep edilmesi, itirazın da kendiliğinden yapılmış olduğu anlamına gelmez.

e-Devlet’te riskli yapı tespitine itiraz hizmeti bulunmaktadır. Hizmet kimlik doğrulaması gerektirir; başvurunun somut işlem için tamamlandığı ve eklerin kayda geçtiği doğrulanmalıdır. Sıradan e-posta veya genel şikâyet kaydının kanundaki itiraz yerine geçtiği kabul edilmemelidir.

Acil uygulamada on beş gün kuralı uygulanmayabilir

Kanun m. 6/A kapsamındaki resen uygulama, olağan m. 3 sürecinden ayrılır. Bu özel hükümde yapı listelerinin kapıya asılması ve muhtarlıkta iki gün ilanı; tespitlere iki gün içinde itiraz ve itirazın üç gün içinde incelenmesi düzenlenmiştir. İşlemde bu hüküm uygulanmışsa olağan on beş günlük takvime güvenmek hak kaybına yol açabilir.

Teknik heyet itirazı nasıl inceler?

Kanun m. 3/1’deki teknik heyet, üniversitelerden dört ve Bakanlık/Başkanlıkta görevli üç kişinin katılımıyla oluşturulur. Yönetmelik m. 10/7 uyarınca heyet, dilekçedeki itiraz sebepleriyle bağlı olmadan raporun teknik esaslara uygunluğunu bütün unsurlarıyla inceler. Gerekli görürse yerinde inceleme yapılabilir.

Eksiklik saptanması, her olayda doğrudan “bina risksizdir” kararı verileceği anlamına gelmez. Eksiklerin düzeltilmesi için rapor kuruluşa gönderilebilir; tamamlandıktan sonra nihai değerlendirme yapılır. Nihai karar teknik gerekçeleriyle yazılır. Heyetin sonucu, yapının tespit tarihindeki durumuna ve özelliklerine göre belirlenir.

Bir başka malikin aynı rapora yeniden itiraz etmesi de teknik heyeti her defasında yeni inceleme yapmaya zorlamaz. Bu nedenle ilk itirazın teknik belgelerle hazırlanması önemlidir. İtiraz reddedilirse yargısal denetim olanağı ve ayrı dava takvimi gecikmeden değerlendirilmelidir.

Riskli yapı tespitine karşı hangi dava açılır?

Tespit ve teknik itirazın reddi gibi idari işlemler için iptal davası gündeme gelir. Taşınmazla ilgili idari uyuşmazlıklarda İYUK m. 34 uyarınca yetkili yer, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Müteahhit sözleşmesinden doğan alacak veya fesih uyuşmazlığının yargı yolu bununla karıştırılmamalıdır.

6306 sayılı Kanun m. 6/9, bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde dava açılmasını öngörür. Genel altmış günlük süre burada kendiliğinden uygulanmaz. İtiraz edilmiş olup olmadığı, itirazın süresi, kesinleşme ve nihai kararın bildirimi birlikte incelenmelidir. On beş günlük itiraz ile otuz günlük dava süresini doğrudan toplayıp herkese aynı son tarihi vermiyoruz.

İYUK m. 11 kapsamındaki şartları taşıyan başvuru, işlemeye başlamış dava süresini durdurur; bu, idari işlemin yürütülmesini durdurmakla aynı değildir. Özel teknik itirazın niteliği ve kesinleşme aşaması da dikkate alınarak hangi sürenin ne zaman başladığı dosya üzerinde belirlenmelidir. Her idari başvurunun süreyi sıfırladığı veya süresiz bekleme hakkı verdiği kabul edilmemelidir.

Dava açılması yıkımı kendiliğinden durdurur mu?

Hayır. İYUK m. 27 uyarınca dava açılması işlemin yürütülmesini kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması için açık hukuka aykırılık ile uygulanma halinde telafisi güç veya imkânsız zarar şartları birlikte aranır. Yıkım riski, teknik ve usulî hukuka aykırılıklar somutlaştırılmalı; talep edilen koruma açıkça belirtilmelidir.

Yürütmenin durdurulması kararı verildiğinde de hangi işleme ilişkin olduğu ve hükmün kapsamı okunmalıdır. Sonradan tesis edilen farklı işlemlerin ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir. Başvuru yapılmasını fiilî güvenlik önlemlerini erteleme gerekçesi olarak görmüyoruz.

Tespit kesinleşince neler değişir?

Olağan süreçte itirazın reddi veya itiraz edilmemesiyle tespit kesinleştiğinde tahliye ve yıkıma ilişkin işlemler yürütülür. Kanun m. 5 ve Yönetmelik m. 8, maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilmesini düzenler. Bu ifade her dosyada mutlaka doksan günlük yeni süre bulunduğu anlamına gelmez; verilen işlemin içeriği ve bildirimi okunmalıdır.

Tespit ilanı ile tahliye-yıkım ilanı aynı belge değildir. Tebliğ ve dava konusu her işlem yönünden belirlenmelidir. Yönetmeliğin güncel konsolide metninde elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin durdurulmasına ilişkin m. 8/3-c için yürütmenin durdurulması notu bulunduğundan, eski metinlerden hareketle “hizmetler mutlaka kesilir” biçiminde genel sonuç kurmuyoruz. Somut kesinti işlemi ve dayanağı ayrıca denetlenmelidir.

Güçlendirme yıkıma alternatif olabilir mi?

Yönetmelik m. 8/7’ye göre maliklere verilen süre içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespiti, gerekli karar, proje ve imar mevzuatına uygun ruhsat gerekir. Yalnız güçlendirme talebinde bulunmak yeterli değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19/2’deki beşte dört yazılı rıza ile güçlendirmenin zorunluluğunun mahkemece tespit edildiği hallerdeki istisna birbirinden ayrılmalıdır.

Yeniden yapım için hisseler oranında salt çoğunlukla karar verilmesi ise farklı bir aşamadır. Riskli yapı raporu, belirli müteahhitle sözleşme imzalama zorunluluğunu veya teklifin adil olduğunu tek başına göstermez. Sözleşme ve teminat yönünü kentsel dönüşüm sürecinin hukuki denetimi yazımızda ayrıca açıklıyoruz.

Kiracılar bakımından idari tahliye ile sözleşmesel bedel ve sorumluluklar ayrılmalıdır. Teknik itiraz hakkının maliklere tanınması, kiracının bütün haklardan yoksun olduğu anlamına gelmez. Kira ilişkisinde muhatabın kim olduğu da önem taşır; kiraya verenin taraf sıfatı bu nedenle ayrıca incelenmelidir. Tapu ve diğer ayni hak sorunları için gayrimenkul uyuşmazlıklarının hukuki ayrımları yazımıza bakılabilir.

Danıştay kararları nasıl okunmalıdır?

Riskli yapı tespiti idari işlem olduğundan burada doğrudan ilgili Danıştay kararlarını esas alıyoruz. Her onama kararını binanın bütün teknik hesaplarının Danıştay tarafından yeniden yapıldığı şeklinde aktarmıyoruz.

Kanun yolu sınırı, teknik esas kararı değildir

Danıştay 4. Daire, E. 2025/197, K. 2025/729, 3.2.2025 sayılı kararında, riskli yapı tespiti ve teknik itirazın reddi davasında verilen kesin istinaf kararına karşı temyiz isteminin reddini onamıştır. İlk derece rapor değerlendirmesi karar içinde aktarılmış olsa da Danıştayın önündeki inceleme kanun yolu sınırıyla ilgilidir. Her riskli yapı uyuşmazlığında mutlaka temyiz bulunduğu söylenemez.

İşyeri ruhsatı bakımından ayrı sonuç doğabilir

Danıştay 4. Daire, E. 2024/4151, K. 2025/2364, 16.4.2025, riskli binadaki işyerinin ruhsatının iptali uyuşmazlığına ilişkindir. Karar, önceki bozmaya uygunlukla sınırlı temyiz incelemesi sonunda verilmiş bir onamadır. Sonucu, her ruhsatın tespit günü otomatik iptal olduğu şeklinde genellemiyoruz; ayrı idari işlemin varlığı ve dosyanın aşaması korunmalıdır.

Güçlendirme ve koruma alanı özel olarak incelenir

Danıştay 4. Daire, E. 2024/3409, K. 2025/5422, 21.10.2025, İstanbul Fatih’te korunma alanındaki bir yapının yıkım izni başvurusunun reddiyle ilgilidir. Çoğunluk, somut güçlendirme ve malik rızası belgelerini değerlendirerek BAM kararını bozmuştur; karşıoy onama yönündedir. Bu, bütün riskli yapıların mutlaka güçlendirileceği veya derhal yıkılacağı anlamına gelmez. Kültür varlığı ve korunma alanı koşulları ayrıca ele alınmalıdır.

Sık sorulan sorular

1. Bina eskiyse otomatik riskli yapı sayılır mı?

Hayır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki tespit bilimsel ve teknik verilere dayanmalıdır. Yaş, tek başına idari riskli yapı kararı değildir.

2. Bir malik tek başına tespit başlatabilir mi?

Uygun başvuru sıfatıyla başlatabilir; bütün maliklerin anlaşması zorunlu değildir. Arsa paylı tapuda yapının aidiyeti ayrıca kontrol edilir.

3. e-Devlet mesajını açmadıysam süre başlamaz mı?

Buna güvenilmemelidir. Olağan usulde tebliğ sayılma tarihi muhtarlık ilanının son gününe bağlanmıştır. İlan ve tutanak dosyadan doğrulanmalıdır.

4. Riskli yapı tespitine itiraz kaç gün içinde yapılır?

Olağan m. 3 sürecinde muhtarlık ilanının son gününden itibaren on beş gündür. m. 6/A kapsamındaki özel resen uygulamada iki günlük itiraz düzenlenmiştir.

5. Kiracı da malik gibi teknik itiraz yapabilir mi?

Kanun ve Yönetmelikteki özel teknik itiraz malik veya kanuni temsilciye tanınmıştır. Kiracının menfaati ve kendisine yönelik başka işlemlere karşı başvuru imkanları ayrı değerlendirilir.

6. İtiraz için yeni bir riskli yapı raporu şart mı?

İtiraz dilekçesi ve teknik dayanaklar hazırlanır. Bir yapı için kural olarak tek tespit raporu öngörüldüğünden sınırsız ikinci rapor alınabileceği varsayılmamalıdır.

7. Teknik heyet yalnız yazdığım sebepleri mi inceler?

Hayır. Yönetmelik m. 10/7 gereğince teknik esaslara uygunluğu bütün unsurlarıyla inceleyebilir. Bu, belgeli itiraz hazırlama ihtiyacını ortadan kaldırmaz.

8. İptal davası süresi altmış gün müdür?

6306 sayılı Kanun m. 6/9’da otuz günlük özel süre vardır. Başlangıç, itiraz ve kesinleşme aşamasıyla birlikte dosyaya göre belirlenmelidir.

9. Dava açarsam yıkım kendiliğinden durur mu?

Hayır. İYUK m. 27 kapsamında yürütmenin durdurulması talebi ve mahkemenin vereceği karar ayrıca gerekir. Talep edilmesi tek başına kabul anlamına gelmez.

10. Güçlendirme istemek yıkımı engeller mi?

Yalnız talep yeterli değildir. Teknik uygunluk, gerekli karar, proje ve ruhsat şartları verilen süre içinde değerlendirilmelidir.

11. Risk raporu müteahhit sözleşmesini kabul ettiğim anlamına gelir mi?

Hayır. Tespit, yeniden yapım kararı ve sözleşme farklı işlemlerdir. Çoğunluk ve sözleşme şartları ayrıca incelenir.

12. Bina yıkıldıysa parsel 6306 kapsamından tamamen çıkar mı?

Bu sonuç çıkarılamaz. Yönetmelik m. 8/9’un güncel halinde riskli yapı belirtmesinin kaldırılması sonrasında parselin 6306 kapsamında olduğuna ilişkin belirtme yapılması düzenlenmiştir.

Kaynaklar ve bilgilendirme notu

• 6306 sayılı Kanun m. 2, 3, 5, 6 ve 6/A.
• 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 7, 8 ve 10; Ek-2.
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 8, 11, 27 ve 34.
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19/2.
• Yukarıda künyeleri ve Adalet Bakanlığı kayıt bağlantıları verilen üç Danıştay kararı.

20.10.2026 tarihi itibarıyla genel hukuki bilgilendirmedir. Teknik güvenlik değerlendirmesi yetkili mühendislik incelemesini; hukuki süre hesabı somut işlem ve bildirim belgelerinin değerlendirilmesini gerektirir. Metin, belirli bir yapının güvenli olduğuna ilişkin rapor veya dava sonucu taahhüdü değildir.