Paydaşlar Arasında Ecrimisil ve İntifadan Men Şartı
Avukat & Uzman Arabulucu İlker Cebeci
Son güncelleme:
Paydaşlar arasında ecrimisil, ortak taşınmazdan haksız biçimde yararlanan paydaştan istenen kullanım karşılığı tazminattır. Kural olarak talep döneminden önce taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğinin diğer paydaşa bildirilmesi, yani intifadan men koşulu aranır. Ancak gelir elde edilen taşınmazlar, paydaşlığın inkârı ve önceki bazı dava veya takipler gibi istisnalar vardır. Sadece tapuda pay sahibi olmak, her durumda geçmiş yılların bedelini istemeye yetmez.
Ortak veya miras kalan bir taşınmazı yalnız bir kişinin kullanması, aile içindeki anlaşmazlığın yanında mülkiyet ve tazminat uyuşmazlığı da doğurabilir. Önce kullanımın hangi hukuki ilişkiye dayandığını, yararlanma talebinin iletilip iletilmediğini ve istenen dönemi inceliyoruz. Ecrimisil, kira alacağı ve ortaklığın giderilmesini birbirinin yerine kullanmıyoruz.
Paydaşın ecrimisil isteme hakkı neye dayanır?
TMK 693’e göre her paydaş, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde ortak maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Mülkiyet payı, diğer bütün paydaşları dışlayan sınırsız kullanım hakkı değildir. Uyuşmazlık hâlinde kullanma ve yararlanma düzenini hâkim belirleyebilir. TMK m. 693.
TMK 995 ise iyi niyetli olmayan zilyedin haksız alıkoyma nedeniyle verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler için tazminat sorumluluğunu düzenler. Ecrimisil uyuşmazlıkları bu sorumluluk ve Yargıtay’ın geliştirdiği koşullar çerçevesinde ele alınır. Aynı taşınmazda paydaş olmak, kullanılan kısmın ve yararlanma ilişkisinin araştırılmasını gerektirir.
Ecrimisil bir kira sözleşmesinden doğan kira bedeli değildir. Arada geçerli kira veya başka bir kullanım ilişkisi bulunuyorsa, öncelikle o ilişkinin sonuçları belirlenmelidir. Taşınmazla ilgili uyuşmazlığın türünü gayrimenkul hukukundaki mülkiyet ve kullanım talepleri içinde ayrı değerlendiriyoruz.
İntifadan men şartı ne anlama gelir?
İntifadan men, ecrimisil talep eden paydaşın ortak taşınmazdan veya gelirinden kendisinin de yararlanmak istediğini diğer paydaşa bildirmesiyle bağlantılı koşuldur. Bildirimin hangi tarihte yapıldığı önemlidir: Kuralın uygulandığı durumda, tazminat istenen dönemden önce yararlanma iradesinin ortaya konulmuş olması aranır.
Bu kavramın tapuya tescil edilen sınırlı ayni hak olan “intifa hakkı” ile karıştırılmaması gerekir. Ecrimisil isteyen paydaşın ayrıca intifa hakkı tesis ettirmesi aranmaz. Tartışılan, ortak mülkiyetten doğan yararlanma isteğinin diğer paydaşa iletilmesidir.
Örneğin bir kardeşin ortak evi yıllardır kullanması, diğer kardeşe bütün yıllar için kendiliğinden bedel kazandırmaz. Kullanımın rızaya dayanıp dayanmadığı, talep tarihi, kullanım engeli ve istisna bulunup bulunmadığı belirlenir. Akrabalık ilişkisi ne otomatik tazminat muafiyeti ne de otomatik sorumluluk yaratır.
Hangi hâllerde intifadan men aranmayabilir?
Yargıtay kararlarında kuralın istisnaları açıklanmaktadır. Konuya göre özellikle şu durumlar incelenir:
- Bağ ve bahçe gibi doğal ürün veren veya kiraya verilerek gelir elde edilen taşınmazlar.
- Kullanan paydaşın taşınmazın tamamında hak iddia edip diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi.
- Paydaşların yararlanacağı bölümlerin kullanım anlaşmasıyla belirlenmiş olması.
- Davacı paydaşın, aynı taşınmaza ilişkin daha önce el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil benzeri dava veya icra takibi yapmış olması.
- Kararlarda belirtilen, kendiliğinden ürün veren veya başlı başına gelir sağlayan işletmeye ilişkin durumlar.
Bu liste, her taşınmazın yalnız “kiraya verilebilir” denilerek istisna sayılacağı anlamına gelmez. Fiilî kullanım, elde edilen gelir, tarafların yararlanabileceği alan ve istenen dönem araştırılır. İstisnayı ileri sürüyorsak hangi maddi olgunun bunu sağladığını delilleriyle açıklıyoruz.
Önceki davanın kim tarafından açıldığı da önemlidir. Başka paydaşın açtığı ortaklığın giderilmesi davasında yalnız davalı olarak bulunmak, kişinin kendisinin yararlanma talebini ilettiğinin her durumda kanıtı sayılmaz. Aşağıdaki 17.01.2024 tarihli karar bu ayrımı somut biçimde ortaya koymaktadır.
İhtarname gerekli midir, bildirim nasıl ispatlanır?
Noter ihtarı güçlü bir ispat aracı olabilir; ancak Yargıtay kararlarında intifadan men olgusunun her türlü delille kanıtlanabileceği belirtilmektedir. Bu nedenle yalnız noter aracılığıyla yapılmış bildirimlerin geçerli olduğu söylenemez. Buna karşılık sözlü talep ileri sürüldüğünde talebin içeriği, tarihi ve diğer paydaşa ulaştığı ayrıca kanıtlanmalıdır.
İhtarnamede taşınmazı, pay sahipliğini, yararlanma isteğini ve mevcut kullanım biçimini açıkça belirtmeyi tavsiye ediyoruz. Her olaya uymayan hazır bir “beş yıllık kira bedeli ödeyin” metni, talebin hukuki koşullarını kendiliğinden oluşturmaz. Bildirimin tebliğ kaydı ile varsa önceki yazışmalar korunmalıdır.
Tanıklar, mesajlar, önceki dava dosyaları, banka hareketleri, kira sözleşmeleri ve kullanım anlaşmaları birlikte değerlendirilebilir. Tanığın doğrudan bildiği hususla tarafların anlattıklarını aktarması ayrılmalıdır. Başkasının hesabına hukuka aykırı erişim veya kişisel verileri yayımlama, ispat yöntemi olarak önerilemez.
Mirasçılar arasında ecrimisil istenebilir mi?
Evet; miras ortaklığında da koşullar oluştuğunda diğer ortağa karşı ecrimisil talebi gündeme gelebilir. İncelenen Yargıtay kararları, elbirliği mülkiyetinde ortağın kendi yararlanmasının engellenmesi nedeniyle diğer ortaklara karşı tek başına talepte bulunabileceğini açıklamaktadır. Ancak talep edilen hak, pay ve dönem ile mirasçılık ilişkisi dosyada belirlenmelidir.
Mirasçılık belgesi, tapu kaydı ve intikal işlemi farklı işlevlere sahiptir. Tapu intikali hakkındaki yazımız bu işlemleri ele alır. Mirasçılık oranının belirlenmesi için eş ve çocukların miras payları konusu da dikkate alınabilir. Bunların hiçbiri tek başına haksız kullanım ve intifadan men incelemesinin yerine geçmez.
Paydaşın kullandığı ayrı bölüm varsa
Yargıtay, paydaşın payına karşılık çekişmesiz kullandığı bir yer bulunması hâlini ayrıca değerlendirir. “Ben daha az yer kullanıyorum” iddiası, her durumda ecrimisille çözülecek bir mesele değildir. Kullanım düzeninin belirlenmesi, paylaşma veya ortaklığın giderilmesi gibi talepler uygun olabilir. Taşınmazın bütünü, kullanım anlaşması ve fiilî bölünme birlikte araştırılmalıdır.
Ecrimisilde beş yıllık süre ve bedel hesabı
İncelenen Yargıtay kararları, ecrimisil taleplerinde beş yıllık zamanaşımı uygulamasını ve sürenin dava tarihinden geriye doğru değerlendirilmesini açıklamaktadır. Ancak bu, herkesin mutlaka son beş yılın bedelini alacağı anlamına gelmez. Talep hakkının hangi dönem için oluştuğu, intifadan men veya istisna, kullanım süresi ve zamanaşımı savunması ayrı meselelerdir.
Varsayımsal olarak yararlanma bildirimi bir yıl önce yapılmışsa ve geçmiş dönem için istisna yoksa, yalnız beş yıllık zamanaşımına dayanarak bildirimin öncesindeki bütün dönemlerin bedelinin istenebileceği kabul edilmemelidir. Süre sınırı ile alacağın doğum koşulu farklıdır.
Bedel hesabında taşınmazın niteliği, talep dönemi, kullanım biçimi ve davacının hakkı incelenir. Sadece bugünkü internet ilanını alıp geçmiş yıllara aynı tutarı uygulamak doğru bir hesap yöntemi değildir. Emsallerin ve bilirkişi değerlendirmesinin dava konusu yerle karşılaştırılabilir olması gerekir. Ortak taşınmazın tamamının bedeliyle davacının payına karşılık gelen tutar da ayrılmalıdır.
Ecrimisil davası ile ortaklığın giderilmesi arasındaki fark
Bu makaledeki özel hukuk ecrimisil talebinde genel görev kuralı asliye hukuk mahkemesidir. HMK 2 ve uyuşmazlığın gerçek niteliği birlikte değerlendirilir. Ortaklığın giderilmesi ise farklı bir dava olup sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Kira sözleşmesine dayalı alacak iddiasıyla mülkiyetten kaynaklanan ecrimisil aynı görev değerlendirmesine tabi tutulmamalıdır. HMK m. 2 ve 4.
Ortaklığın giderilmesi, mülkiyet ortaklığını sona erdirmeye; ecrimisil ise belirli dönemin haksız kullanım karşılığını istemeye yönelir. Ortaklığın giderilmesi davası açılması, geçmiş dönem için ecrimisilin her koşulda kabulünü sağlamaz. Arabuluculuk koşulu da talebin gerçek hukuki niteliğine göre incelenmelidir; ortaklığın giderilmesi için geçerli dava şartını bütün ecrimisil taleplerine doğrudan taşımıyoruz.
Hazine veya diğer kamu idarelerinin idari ecrimisil ihbarnameleri, bu yazıdaki paydaşlar arası özel hukuk davasından farklıdır. İdari işlem, görev ve başvuru süreleri bu makaledeki açıklamalara göre belirlenmemelidir.
Yargıtay kararlarında kural ve istisnanın uygulanması
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 17.01.2024, E. 2023/5128, K. 2024/255
Kararda, davacının daha önceki ortaklığın giderilmesi dosyasında davalı olmasının tek başına kendi intifadan men koşulunu gerçekleştirmeyeceği açıklanmıştır. Bozma sonrası toplanan delillerle bildirimin kanıtlanamadığı kabul edilerek verilen ret hükmü onanmıştır. Bu karar, önceki bir dosyanın yalnız varlığına değil, kişinin o dosyadaki talebine ve taraf konumuna da bakılması gerektiğini gösterir. Kararın tam metni.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 13.06.2024, E. 2023/4045, K. 2024/3514
Taşınmazların tamamından otopark olarak gelir elde edildiği ve davacının kullanabileceği alan bulunmadığı olayda, Daire çoğunluğu intifadan men koşulunun aranmayacağını değerlendirmiştir. İşletme ruhsatının iptal edilmesi, somut gelir elde etme olgusunu bu incelemede ortadan kaldıran neden sayılmamıştır. Ret hükmü bozulmuştur; karşıoyda onama görüşü bulunmaktadır. Karar bütün ruhsatsız kullanımların aynı sonucu doğuracağı şeklinde genelleştirilemez. Kararın tam metni.
Sık sorulan sorular
Paydaş diğer paydaştan ecrimisil isteyebilir mi?
Koşulları oluşmuşsa evet. Haksız kullanım, yararlanma ilişkisi, intifadan men veya istisnası ve talep dönemi birlikte incelenir.
İntifadan men için tapuda intifa hakkı gerekir mi?
Hayır. Buradaki kavram, ortak maldan veya gelirinden yararlanma isteğinin bildirilmesiyle ilgilidir; ayrı bir ayni hak tescili değildir.
Noter ihtarı her durumda zorunlu mudur?
Yargıtay intifadan men olgusunun her türlü delille ispatlanabileceğini belirtir. Ancak noter ihtarı içerik ve tarih bakımından ispat kolaylığı sağlayabilir.
İhtar çekmeden geçmiş beş yılın bedeli alınabilir mi?
Otomatik olarak alınamaz. İstisna bulunup bulunmadığı ve talep döneminden önce yararlanma isteğinin başka yolla bildirilip bildirilmediği incelenmelidir.
Ortak taşınmaz kiraya verilmişse durum değişir mi?
Kiraya verilerek gelir elde edilmesi, kararlarda açıklanan istisnalardan biri olabilir. Gerçek gelir ve tarafların hukuki ilişkisi delillerle değerlendirilir.
Mirasçılardan biri tek başına dava açabilir mi?
İncelenen kararlar, kendi yararlanması engellenen ortağın diğer ortağa karşı ecrimisil isteyebileceğini kabul eder. Hak ve payın belirlenmesi gerekir.
Başka paydaşın açtığı ortaklığın giderilmesi davası yeterli midir?
Her zaman değil. Yalnız davalı olarak bulunmak, kişinin kendi yararlanma isteğini ilettiği anlamına gelmeyebilir.
Payımdan daha az yer kullanmam ecrimisil için yeterli midir?
Her durumda yeterli değildir. Kullanım düzeni, çekişmesiz kullanılan bölüm ve paylaşma seçenekleri birlikte değerlendirilir.
Ecrimisil kira bedeli midir?
Hayır. Haksız kullanım karşılığı tazminattır. Sözleşmeye dayalı kira alacağıyla aynı hukuki sebebe dayanmaz.
Beş yıllık süre kesin olarak beş yıllık ödeme sağlar mı?
Hayır. Zamanaşımı sınırı, alacağın doğduğunu göstermez. İntifadan men, istisna ve kullanım dönemi ayrıca kanıtlanmalıdır.
Ortaklığın giderilmesi davasıyla ecrimisil aynı mıdır?
Hayır. Biri ortak mülkiyetin sona ermesine, diğeri belirli dönemin kullanım tazminatına yönelir.
Yargıtay’ın bozması bedelin kesin olarak kazanılması mıdır?
Hayır. Bozma gerekçesine göre yeniden değerlendirme gerekir. Bedel, dönem ve diğer koşullar yargılamada belirlenir.
Birincil kaynaklar
- Türk Medenî Kanunu m. 693 ve 995.
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 2 ve 4.
- 6325 sayılı Kanun m. 18/B: uyuşmazlık türüne göre dava şartı arabuluculuk ayrımı.
- Yukarıda tam metinleri bağlantılı Yargıtay 7. Hukuk Dairesi kararları.
