Rezerv Yapı Alanı Nedir? İtiraz, İptal Davası ve Malik Hakları

Rezerv yapı alanı ne demektir?

6306 sayılı Kanun m.2/1-c, rezerv yapı alanını Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak ya da resen Bakanlıkça belirlenen alan şeklinde düzenler. Kanundaki Bakanlık, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığıdır. Alanın ne amaçla kullanılacağı ve hangi uygulamanın yürütüleceği karar dosyasından anlaşılmalıdır.

7471 sayılı Kanun, tanımda bulunan “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresini çıkarmıştır. Değişiklik 07.11.2023’te kabul edilen Kanun’un 09.11.2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmasıyla yürürlüğe girmiştir. Bu nedenle rezerv yapı alanını yalnız boş ve yerleşim dışı arazilerle sınırlandıran eski açıklamalar bugün yeterli değildir.

Buna karşılık değişikliği, idarenin gerekçe göstermeksizin her taşınmazı sınırsız biçimde dönüşüme alabileceği şeklinde yorumlamıyoruz. Yetki, usul, işlemin sebebi, konusu ve amacı yönünden hukuka uygunluk denetimi devam eder. Bir binanın sağlamlığı önemli bir veri olabilir; fakat tek başına alan kararının kesin iptal sebebi olduğu söylenemez.

Riskli yapı ve riskli alanla farkı

Belirli bir binaya ait teknik rapor söz konusuysa riskli yapı tespiti, itiraz ve dava yazımızdaki ayrı sürecin incelenmesi gerekir. Binaya ilişkin rapor ile alanın sınırını belirleyen karar, birbirinin yerine geçen belgeler değildir.

Rezerv yapı alanını kim belirler?

Güncel 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.4 uyarınca belirleme, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının teklifi üzerine Bakanlıkça yapılır. TOKİ veya mevzuatta tanımlanan İdare gerekli dosyayla Başkanlığa talepte bulunabilir. Başkanlığa teklif ve dosya sürecinde görev verilmesi, nihai alan belirleme işleminin mutlaka Cumhurbaşkanı kararıyla yapılacağı anlamına gelmez.

Yönetmelikte alanın büyüklüğünü gösteren koordinatlı hâlihazır harita, uydu görüntüsü veya ortofoto harita ve kamu taşınmazları listesi sayılmıştır. Yeni yerleşim alanı olarak belirlenecek yerlerde gözlemsel verilere dayanan gerekçe raporu; alanın özelliğine göre Başkanlıkça istenecek diğer bilgi ve belgeler de dosyada yer alır.

İncelemede yalnız bir rapor başlığının bulunmasına bakmıyoruz. Raporda belirtilen alan ile kararın koordinatları aynı mı, parsel sınırları doğru mu, öngörülen uygulama açıklanmış mı ve bu uygulamanın hukuki dayanağı var mı? Bu soruların belgeler üzerinden cevaplanması gerekir. Kararın dayanağına erişilememesi hâlinde işlem dosyasının getirtilmesi dava hazırlığı bakımından önem taşır.

Maliklerin rızası ve yüzde 30 devir koşulu

İdarenin resen alan belirlemesi ile özel kişinin kendi taşınmazını rezerv yapı alanı olarak belirletmek istemesi farklı durumlardır. Her alan kararı için bütün maliklerin önceden onayı gerektiği söylenemeyeceği gibi, maliklerin hak ve başvuru olanaklarının bütünüyle ortadan kalktığı da ileri sürülemez.

6306 sayılı Kanun m.3/7, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetlerindeki taşınmazlar için belirleme talebinde bulunmasını özel koşula bağlar. Yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin Başkanlığa verilmesi öngörülür. Yönetmelik m.4/3’te ilgili kamu kurumları bakımından istisna da bulunmaktadır.

Bu hüküm, idarenin resen belirlediği her rezerv yapı alanında her malikin arsasının otomatik olarak yüzde otuzunu kaybedeceği anlamına gelmez. Talebin kimden geldiği, hangi hükme dayanıldığı ve imzalanması istenen belgenin neyi kabul ettirdiği ayrıca incelenmelidir. Alan belirleme talebi, sonraki proje anlaşması ve pay satışına ilişkin iradeleri aynı belge gibi değerlendirmiyoruz.

Rezerv yapı alanı kararı tapuyu ve binayı nasıl etkiler?

Alan kararı tek başına her taşınmazın mülkiyetini değiştiren bir tapu tescili değildir. Bununla birlikte planlama ve uygulama yetkileri, değerleme, anlaşma, pay satışı, tahliye veya kamulaştırma gibi sonraki işlemlere zemin oluşturabilir. Bu sebeple “tapu hemen silinir” ifadesi de “kararın hiçbir etkisi yoktur” düşüncesi de yanıltıcıdır.

Kararla aynı anda veya daha sonra alınan tahliye ve yıkım işlemleri ayrıca takip edilmelidir. Alan belirleme kararına dava açmış olmak, başka bir tarih ve sayı taşıyan uygulama işleminin de mutlaka dava konusu edildiği anlamına gelmez. Her belgenin konusu, ilgilisi, tebliğ yöntemi ve doğurduğu sonuç ayrı değerlendirilir.

Yeni konut, bedel ve borçlandırma

Rezerv yapı alanına alınmak herkese aynı büyüklükte ve ücretsiz yeni konut verilmesi garantisi değildir. Uygulamanın hukuki dayanağı, hak sahipliği çalışması, eski ve yeni taşınmazın değerlemesi, anlaşma ve varsa borçlandırma koşulları incelenir. Alanın belirlenmesi ile kişiye hangi bağımsız bölümün hangi koşullarla verileceği ayrı aşamalardır.

Teklif edilen belgenin yalnız başlığına bakarak imzalanmasını tavsiye etmiyoruz. Değerleme tarihi, karşılaştırılan bağımsız bölümün niteliği, ek ödeme, teslim koşulları ve kabul edilen yükümlülükler anlaşılır olmalıdır. Genel dönüşüm sürecinin farklı yollarını kentsel dönüşümde hukuki işlemler sayfamızda ayrıca açıklıyoruz.

Rezerv yapı alanına itiraz ve iptal davası süresi

Rezerv yapı alanı kararına karşı, riskli yapı raporlarına özgü teknik heyet itirazını uygulayan bir yol bulunmamaktadır. Hukuki denetim, idari başvuru ve iptal davasının koşulları üzerinden değerlendirilir. 6306 sayılı Kanun m.6/9, bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açılabileceğini düzenler.

Sürenin başlangıcını belirlerken kararın kendisini, tebligat belgesini, elektronik bildirimi, varsa ilan tutanağını ve öğrenmenin nasıl gerçekleştiğini inceliyoruz. Tebliğ edilmediği düşüncesiyle süresiz beklenmesini önermiyoruz. Buna karşılık herhangi bir internet haberinin tarihini bütün ilgililer için kesin başlangıç kabul etmek de doğru değildir.

Öğrenme ve tebliğ tartışması bulunan dosyada yalnız genel altmış günlük süreye güvenmek hak kaybı yaratabilir. Akademik değerlendirmelerde veya eski kararlarda geçen süre açıklamaları, işlem türü ve somut bildirim koşulları incelenmeden her dosyaya uygulanmamalıdır. Başvuru hazırlığını, eldeki tarihler arasında en erken risk doğuran tarihi gözeterek gecikmeden yapıyoruz.

İdareye dilekçe vermek süreyi durdurur mu?

Olağan usulde İYUK m.11 koşullarına uygun olarak, dava açma süresi içinde işlemin kaldırılması, geri alınması veya değiştirilmesi istenebilir. Böyle bir başvuru işlemeye başlamış dava süresini durdurur. Otuz gün içinde cevap verilmemesi hâlinde istem reddedilmiş sayılır; ret veya zımni ret sonrasında başvurudan önce geçen günler de hesaba katılarak kalan süre işlemeye devam eder. Başvuru, kişiye her durumda yeni bir tam otuz günlük dava süresi vermez.

Yalnız bilgi veya belge istemekle, İYUK m.11 anlamında işlemin değiştirilmesini istemek aynı değildir. Dilekçenin içeriğini ve verildiği makamı bu nedenle önemseyerek inceliyoruz. Ayrıca ivedi yargılama usulüne tabi işlemlerde m.11 uygulanmaz. Sonraki acele kamulaştırma işleminin süresini, rezerv alan kararına yapılan başvurunun durdurduğu varsayılamaz.

İmar planına itirazın ayrı süresi

6306 kapsamında onaylanan imar ve parselasyon planları için m.6/6 uyarınca ilgili il müdürlüğünde on beş günlük ilan düzeni vardır. Plana itiraz bu ilan süresi içinde yapılır ve Bakanlık itirazları beş gün içinde değerlendirir. Alanın belirlenmesine ilişkin otuz günlük dava süresiyle, plana karşı on beş günlük idari itiraz süresi birbirinin yerine kullanılamaz. Planın hangi kanun kapsamında onaylandığı ve kesinleşme aşaması ayrıca belirlenmelidir.

Hangi mahkemede dava açılır?

Bakanlıkça verilen rezerv yapı alanı belirleme kararının iptalinde kural olarak idare mahkemesi görevlidir. Taşınmaza ilişkin bu uyuşmazlıkta İYUK m.34 gereğince taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesi yetkilidir. Örneğin İstanbul’daki taşınmaza ilişkin alan belirleme uyuşmazlığında, bu kurallar çerçevesinde İstanbul İdare Mahkemeleri değerlendirilir. Bakanlığın Ankara’da bulunması tek başına Ankara’da veya doğrudan Danıştayda dava açılmasını gerektirmez.

Malik, menfaatini etkileyen karara karşı tek başına dava açabilir; bütün maliklerin aynı dilekçeyi imzalaması zorunlu değildir. Malik olmayan kişinin konumu ise İYUK m.2’deki menfaat ihlali koşulu ve somut işlem üzerinden incelenir. Kiracıların bütün ihtimallerde dava açabileceği veya hiçbir koşulda açamayacağı şeklinde kategorik sonuca varmıyoruz.

Rezerv alan davası her zaman ivedi yargılama mıdır?

Hayır. İYUK m.20/A, acele kamulaştırma işlemleri ile 6306 uyarınca alınan Cumhurbaşkanı kararları gibi belirli uyuşmazlıkları sayar. Bakanlıkça alınan rezerv yapı alanı kararını, yalnız aynı Kanunla ilgili olduğu için otomatik olarak Cumhurbaşkanının riskli alan kararına eşitlemek doğru değildir.

Aynı dosyada alan kararı, plan ve acele kamulaştırma işlemi bulunması farklı görev veya usul değerlendirmeleri doğurabilir. Hangi işlemin hangi mahkemede ve hangi kanun yoluyla inceleneceği, işlem belgesi üzerinden saptanmalıdır. Her dosya için aynı süre ve merci tablosu kullanmıyoruz.

Dava açılması uygulamayı durdurur mu?

Hayır. İYUK m.27 uyarınca iptal davası açılması işlemin yürütmesini kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulması için işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zarar doğması koşulları birlikte açıklanmalıdır. Rezerv yapı alanı davalarında bu talebin hiçbir şekilde ileri sürülemeyeceğini söylemek güncel genel kuralla bağdaşmaz.

Dilekçede yalnız “mağdur olacağız” denilmesi yerine, kararın hangi unsurunun neden hukuka aykırı olduğunu ve taşınmaz bakımından beklenen somut zararı ortaya koyuyoruz. Yaklaşan tahliye veya yıkım, mülkiyet uygulaması ve geri dönüşü güç fiilî işlemler varsa belgeleriyle gösterilmelidir. Talep edilmiş olması, mahkemenin mutlaka kabul edeceği anlamına gelmez.

Olağan usulde yürütmenin durdurulması hakkında verilen karara, tebliği izleyen günden itibaren yedi gün içinde bir defa itiraz olanağı bulunur. Ancak İYUK m.20/A kapsamındaki ivedi yargılamada bu talebe ilişkin kararlara itiraz edilemez. Bu fark, rezerv alan kararıyla acele kamulaştırma kararını birbirinden ayırmanın pratik sonuçlarından biridir.

Dava hazırlığında hangi belgeler incelenir?

1. Karar: Alan belirleme işleminin tarih ve sayısı, ekleri, koordinatlı sınır haritası ve varsa değişiklikleri.
2. Taşınmaz kaydı: Güncel tapu, ada ve parsel bilgisi, kadastro verisi, sınır içinde kalma durumu.
3. Gerekçe dosyası: Teklif, teknik bilgi ve belgeler, raporlar, öngörülen uygulamanın açıklaması.
4. Bildirim: Tebligat zarfı veya kaydı, elektronik tebligat, ilan tutanakları ve öğrenmeye ilişkin belgeler.
5. Sonraki işlemler: İmar planları, plan notları, tahliye veya yıkım bildirimi, değerleme ve hak sahipliği belgeleri.
6. Fiilî durum: Yapının kullanımı, mevcut faaliyet, gerektiğinde teknik inceleme ve taşınmaza özgü zarar belgeleri.

İptal davasında yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönünden hukuka aykırılık ileri sürülebilir. Örneğin karar sınırının taşınmazla uyuşmaması, yetkili makam sorunu veya belirlenen uygulamayla bağ kurmayan gerekçeler incelenebilir. Fakat her iddia kendi belgesine dayanmalıdır; yalnız “binamız sağlam” cümlesiyle bütün idari işlem denetimi tamamlanmış olmaz.

Dilekçede davacı ile işlem arasındaki menfaat bağını, hangi kararın iptalinin istendiğini, süreye ilişkin açıklamayı ve yürütmenin durdurulması nedenlerini ayrı kuruyoruz. Tazminat, değerleme ve sözleşme uyuşmazlıkları varsa bunların talep ve yargı yolu bakımından ayrıca incelenmesi gerekir. Alan kararına karşı açılan iptal davasını bütün mali uyuşmazlıkları kendiliğinden çözen bir dava gibi sunmuyoruz.

Rezerv yapı alanı hakkında Danıştay kararları

13.09.2021: Alan kararında görevli mahkeme

Danıştay 6. Dairesi, E.2021/6553, K.2021/9376 sayılı kararında Beykoz’daki bir taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenmesine karşı doğrudan Danıştayda açılan davayı incelemiştir. Uyuşmazlığın ilk derece olarak Danıştayın görevine girmediğine karar vererek dosyayı görevli ve yetkili İstanbul İdare Mahkemesine göndermiştir. Bu bir görev kararıdır; alan belirlemesinin esas yönünden iptal edildiği anlamına gelmez. Kararın gerçek tarihi 13.09.2021’dir.

15.02.2024: İlk derece gerekçesi ile yüksek mahkeme sonucu farklı olabilir

Danıştay 6. Daire kaydındaki E.2023/1709, K.2024/985 sayılı karar, Altıncı ve Dördüncü Daireler Müşterek Heyetince verilmiştir. İlk derece mahkemesi alan belirlemesi ve planları iptal etmiş; ancak yüksek mahkeme çoğunluğu somut parsel bakımından maliklerin istemini ve mevzuattaki uygulama olanaklarını değerlendirerek temyize konu bölge idare mahkemesi kararını bozmuştur.

Kararın başında aktarılan iptal gerekçesini Danıştayın nihai görüşü gibi kullanmak hatalıdır. Tetkik hâkiminin Anayasa Mahkemesine başvuru düşüncesi de heyetin bu yönde verdiği bir karar değildir. Bu dosya, “teknik veri eksikliği her durumda kesin iptal getirir” biçimindeki genellemelerin neden sakıncalı olduğunu gösterir. Olayın ve işlem tarihinde uygulanacak hükümlerin incelenmesi gerekir.

26.05.2025: Acele kamulaştırmada çoğunluk ve karşıoy ayrımı

Danıştay İDDK, E.2025/563, K.2025/1145 sayılı kararı, rezerv yapı alanıyla bağlantılı bir Cumhurbaşkanı acele kamulaştırma kararına ilişkindir. Kurul çoğunluğu, davanın reddine ilişkin kararın temyiz edilen bölümünü onamıştır. Teknik dayanak ve acelelik yönünden iptal gerektiğini savunan açıklamalar ise tetkik hâkimi düşüncesi ve karşıoyda bulunmaktadır.

Bu kararı “İDDK acele kamulaştırmayı iptal etti” şeklinde aktarmıyoruz. Aynı şekilde, somut projeye ilişkin onamadan bütün rezerv yapı alanlarında her acele kamulaştırmanın hukuka uygun olduğu sonucu çıkarılamaz. Alan belirleme, kamulaştırma ve bedel uyuşmazlıklarını, karardaki gerçek talep ve hüküm üzerinden ayrı değerlendiriyoruz.

Rezerv yapı alanı hakkında sık sorulan sorular