2026 güncel · mevzuat ve içtihat doğrulamalı hukuki inceleme
Yazılı Tahliye Taahhütnamesi Sebebiyle Tahliye
Yazılı tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını, kural olarak kiralanan kendisine teslim edildikten sonra yazılı biçimde üstlenmesidir. Kiracı o tarihte çıkmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.
- TBK m. 352/1
- Teslimden sonra imza
- Bir aylık süre
- 7 gün itiraz · 15 gün tahliye
- Zorunlu arabuluculuk
- Doğrulanmış Yargıtay kararları
Yazılı olmalı, kiralanan teslim edildikten sonra verilmeli, tahliye tarihi belirli olmalı ve kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalıdır.
İcra veya dava yolu, taahhüt edilen boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde işletilmelidir. Süre kendiliğinden beklemez.
Hayır. Adi yazılı belge yeterli olabilir; noter, özellikle imza ve tarih ispatını güçlendirir fakat teslimden önceki taahhüdü geçerli hâle getirmez.
Hayır. Kiraya veren kilidi değiştiremez veya zor kullanamaz; süresinde icra ya da mahkeme yoluna başvurmalıdır.
Yazılı Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Yazılı tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltıp teslim edeceğini, kiralanan kendisine teslim edildikten sonra yazılı olarak üstlenmesidir. Kiracının bu tarihte taşınmazı boşaltmaması hâlinde kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurabilir veya tahliye davası açabilir.
Bu tahliye sebebinin temel dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrasıdır. Düzenleme, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan sona erme sisteminin istisnalarından biridir. Kiracının yalnızca belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin dolması, kiraya verene kural olarak tahliye hakkı vermez; geçerli yazılı taahhüt ise kanundaki şartlar gerçekleştiğinde ayrı bir tahliye sebebi oluşturur.
Taahhütname, kira sözleşmesinin düzenlendiği anda taşınmazı boşaltan bir belge değildir. Taahhüt edilen tarih geldiğinde kira ilişkisi kendiliğinden fiilen sona ermez ve kiraya veren kendiliğinden zor kullanamaz. Tahliye için kanuni süre içinde icra veya dava yolunun işletilmesi gerekir.
Tahliye taahhütnamesi hangi kiralarda uygulanır?
TBK m. 352/1’deki özel tahliye sebebi, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanır. Kiralananın sözleşmedeki adı değil, fiilî ve hukuki kullanım niteliği önem taşır.
Konut; kişinin barınma ihtiyacını karşılayan yerdir. Çatılı işyeri ise ekonomik veya mesleki faaliyetin yürütüldüğü, yapısal olarak çatılı taşınmazdır. Açık alan, arsa, ürün kirası veya başka bir sözleşme tipinde aynı hükmün doğrudan uygulanıp uygulanmayacağı, sözleşmenin gerçek niteliğine göre ayrıca değerlendirilir.
Kiraya veren; elektrik veya suyu kestiremez, kiralanana izinsiz giremez, eşyayı çıkaramaz ve kilidi değiştiremez. Tahliye, kiracının rızasıyla teslim veya yetkili icra organları eliyle gerçekleştirilir.
Tahliye Taahhütnamesini Kim İmzalamalıdır?
Taahhütname, kira sözleşmesinde kiracı sıfatını taşıyan kişi veya kişiler tarafından imzalanmalıdır. Kiracının temsilcisi imza atacaksa temsil yetkisinin bu işlemi kapsaması; tüzel kişi kiracılarda imzalayanın şirketi bağlama yetkisinin bulunması gerekir.
Birden fazla kiracı varsa tek imza yeterli midir?
Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunuyorsa taahhüdün bütün kiracılar tarafından verilmesi gerekir. Kiralananın tahliyesi bölünebilir bir sonuç olmadığından, yalnız bir kiracının imzasıyla diğer kiracıların kullanım hakkı sona erdirilemez.
İcra takibi ve davada da kira sözleşmesindeki taraf yapısı korunmalıdır. Birden çok kiracının bulunduğu dosyada yalnız bir kişi hakkında takip yapılması veya dava açılması, taraf teşkili ve tahliyenin bölünmezliği yönünden itiraza neden olabilir.
Kiracının eşi, yakını veya kefili imzalayabilir mi?
Kiracı sıfatı bulunmayan eşin, aile bireyinin, birlikte yaşayan kişinin veya kefilin imzası kiracıyı kendiliğinden bağlamaz. Bu kişinin kiracı adına hareket etmesini sağlayan geçerli temsil yetkisi varsa yetkinin kapsamı ayrıca incelenir. Kefalet sıfatı, tek başına kiralananı boşaltma taahhüdü verme yetkisi içermez.
Vekil veya şirket temsilcisi imzalayabilir mi?
Gerçek kişi kiracı adına temsilci imza atabilir; ancak temsil belgesinin içeriği, tahliye tarihini ve bu nitelikte bir taahhüt verme yetkisini kapsayıp kapsamadığı uyuşmazlık konusu olabilir. Yetkinin açık ve belirli biçimde gösterilmesi ispat riskini azaltır.
Tüzel kişi kiracılarda ticaret sicili, imza sirküleri, şirket sözleşmesi ve temsil kararı birlikte değerlendirilir. Müşterek imza kuralı varsa tek temsilcinin imzası yeterli olmaz. Temsil yetkisinin taahhüt tarihinde mevcut olması gerekir.
Yeni malik önceki taahhütnameye dayanabilir mi?
Kiralanan sonradan devredilmişse yeni malik, TBK m. 310 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve kural olarak önceki kiraya veren döneminde verilmiş geçerli taahhüde süresinde dayanabilir. Devir tarihi, taahhüt tarihi ve bir aylık sürenin hangi aşamada olduğu birlikte incelenmelidir.
Sırf tapu maliki olmak her durumda yeterli değildir; TBK m. 352/1 hakkı “kiraya veren”e tanır. Taşınmazı sonradan edinen malik kanun gereği sözleşmenin tarafı olurken, başlangıçtan beri malik olduğu hâlde kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatı bulunmayan bir kişinin durumu ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira sözleşmesi, tapu devri, varsa yönetim veya temsil sözleşmesi, mirasçılık belgesi ve taahhütname birlikte incelenmeden takip alacaklısı ile borçlusunun doğru belirlendiği varsayılmamalıdır.
Aile Konutunda Tahliye Taahhütnamesi ve Eşin Hukuki Durumu
Kiralananın aile konutu olması, tahliye taahhütnamesini tek başına ve kendiliğinden geçersiz kılmaz. Eşlerin kira sözleşmesindeki sıfatı, kiracı olmayan eşin kiraya verene ne zaman bildirim yaptığı ve taahhüdün bu bildirimden önce mi sonra mı verildiği belirleyicidir.
Aile konutu; eşlerin ortak yaşam faaliyetlerini sürdürdükleri ve düzenli yerleşim amacıyla kullandıkları konuttur. Türk Medeni Kanunu m. 194 ve Türk Borçlar Kanunu m. 349, aile konutundaki işlemler bakımından özel koruma öngörür. Kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanabilir; bu tarihten sonraki işlemlerde taraf yapısı buna göre değerlendirilir.
| Durum | Hukuki değerlendirme | Dikkat edilmesi gereken husus |
|---|---|---|
| Her iki eş kira sözleşmesinde kiracı | Taahhüdün her iki kiracı tarafından imzalanması ve tahliye sürecinde her ikisinin taraf gösterilmesi gerekir. | Tek eşin imzası, diğer kiracının kullanım hakkını kendiliğinden sona erdirmez. |
| Yalnız bir eş kiracı; diğer eş taahhütten önce taraf olma bildirimi yapmış | Bildirimin kiraya verene ulaştığı tarih ve kapsamı incelenir; taraf sıfatı kazanılmışsa sonraki taahhütte her iki eşin hukuki durumu gözetilmelidir. | Bildirim ve tebliğ delili saklanmalıdır. |
| Taahhüt verildikten sonra aile konutu bildirimi yapılmış | Sonraki bildirim, daha önce geçerli biçimde doğmuş taahhüdü geriye etkili olarak kendiliğinden geçersiz kılmaz. | Taahhüdün verildiği sıradaki taraf yapısı ve geçerlilik şartları esas alınır. |
| Kiracı olmayan eş hiçbir bildirim yapmamış | Aile konutu niteliği yine önemlidir; ancak sırf bu nitelik, kiracı eşin önceden verdiği geçerli taahhüdü otomatik olarak hükümsüz kılmaz. | Somut olayda TMK m. 194, TBK m. 349 ve güncel içtihat birlikte uygulanır. |
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığı gideren 20.10.2025 tarihli, E. 2025/3374, K. 2025/4997 sayılı kararına göre, tahliye taahhütnamesinin düzenlenmesinden sonra kiracı olmayan eşin aile konutu bildirimi yaparak sözleşmenin tarafı hâline gelmesi, daha önce geçerli olarak düzenlenmiş taahhüdü geriye etkili biçimde geçersiz kılmaz.
Bildirim tarihi, her iki eşin sözleşmedeki sıfatı, taahhüt tarihi ve belgenin diğer geçerlilik şartları ayrı ayrı incelenmelidir. Özellikle eşlerden ikisinin de kiracı olduğu sözleşmeler ile yalnız bir eşin kiracı olduğu sözleşmeler birbirinden ayrılmalıdır.
Tahliye Taahhütnamesinde Bir Aylık Süre Nasıl Hesaplanır?
Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya tahliye davası açmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve otuz gün olarak değil, takvim ayı esasına göre hesaplanır.
Örneğin taahhüt edilen tahliye günü 15 Mayıs 2026 ise, kural olarak son başvuru günü 15 Haziran 2026 olur. Sürenin son günü, resmî tatil ve usul kurallarıyla kesişen sınır durumlarda ayrıca değerlendirilmelidir. Hak kaybı riski nedeniyle işlemin son güne bırakılmaması gerekir.
Bir aylık süre geçirilirse ne olur?
Bir aylık süre süresinde icra veya dava işlemiyle korunmamışsa, kiraya veren o taahhütnameye dayanarak tahliye isteyemez. Kira ilişkisi devam eder; başka bir kanuni tahliye sebebi varsa onun şartları ayrıca değerlendirilebilir.
Kiracının taahhüt tarihinden sonra bir süre daha kira ödemesi veya kiraya verenin ödemeyi kabul etmesi, tek başına her dosyada taahhütten vazgeçildiği anlamına gelmez. Asıl belirleyici unsur, bir aylık süre içinde yasal başvurunun yapılıp yapılmadığı ve sonradan tarafların yeni bir kira ilişkisi kurup kurmadığıdır.
TBK m. 353 uyarınca yazılı bildirim süreyi uzatır mı?
Kiraya veren, dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılabilir. TBK m. 353’teki bu imkân doğrudan dava süresine ilişkindir; icra takibine başvuru süresini kendiliğinden uzattığı kabul edilmemelidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.02.2018 tarihli, E. 2017/8734, K. 2018/1505 sayılı kararında, TBK m. 353’teki yazılı bildirim hükmünün tahliye taahhüdüne dayalı dava bakımından da uygulanabileceği kabul edilmiştir. Bildirimin içeriği, kiracıya ulaşma tarihi ve hedeflenen dava açık biçimde ispatlanmalıdır.
Taahhütname, tahliye tarihi, taşınmaz ve dava açma iradesi açıkça gösterilmelidir. TBK m. 353 bildiriminin koşulları oluşmamışsa bir aylık sürenin geçtiği sonucuyla karşılaşılabilir.
Tahliye Taahhütnamesinde Zorunlu Arabuluculuk Var mıdır?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren tahliye taahhüdüne dayalı olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak tahliye davasından önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ise kanuni istisna kapsamındadır.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuğu zorunlu kılar. Arabulucu uyuşmazlık hakkında karar vermez; taraflar anlaşırsa anlaşma belgesi düzenlenir, anlaşma olmazsa son tutanakla dava yolu açılır.
| İşlem | Arabuluculuk | Gerekçe ve sonuç |
|---|---|---|
| Doğrudan tahliye davası | Dava şartıdır. | Son tutanak dava dilekçesine eklenir; başvurulmadan açılan dava usulden reddedilebilir. |
| İİK m. 272 vd. uyarınca ilamsız icra takibinin başlatılması | Takip öncesinde zorunlu değildir. | Kanundaki ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası uygulanır. |
| İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye | Kural olarak zorunlu değildir. | Talep, ilamsız icra takibinin devamını sağlayan takip hukuku yoludur. |
| Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası | Dava şartıdır. | Genel mahkemede açılan kira uyuşmazlığı niteliğindedir; arabuluculuk son tutanağı gerekir. |
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12.02.2025 tarihli, E. 2024/1931, K. 2025/780 sayılı kararında, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibine yapılan itirazın iptali istemiyle Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan davada arabuluculuğun dava şartı olduğu kabul edilmiştir.
Arabuluculuk bir aylık süreyi nasıl etkiler?
Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre, kanun gereği hak düşürücü sürenin hesabında dikkate alınmaz. Buna rağmen başvurunun taahhüt tarihinden itibaren bir aylık dönem içinde yapılması ve son tutanaktan sonra davanın gecikmeden açılması gerekir.
Arabuluculuk başvurusunda taşınmaz, taahhüt tarihi, tahliye tarihi, taraflar ve talep açıkça belirtilmelidir. Dava açılırken arabuluculukta müzakere edilen uyuşmazlık ile dava talebinin taraf ve konu bakımından uyumlu olması gerekir.
Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Dava mı Açılır, İcra Takibi mi Başlatılır?
Kiraya verenin iki seçimlik imkânı vardır: Bir ay içinde zorunlu arabuluculuk sonrasında doğrudan tahliye davası açmak veya İİK m. 272 ve devamı uyarınca ilamsız tahliye takibi başlatmak. Belgenin niteliği, beklenen itiraz, taraf yapısı ve mevcut deliller hangi usulün uygun olduğunu belirler.
Doğrudan Tahliye Davası
Önce zorunlu arabuluculuğa başvurulur. Anlaşma olmazsa görevli mahkemede tahliye talep edilir. İmza, düzenleme tarihi, teslim, irade bozukluğu ve taraf sıfatı gibi itirazlar geniş yargılama içinde incelenebilir.
İlamsız Tahliye Takibi
Ön arabuluculuk olmadan takip başlatılabilir. Kiracıya Örnek No: 14 tahliye emri gönderilir. Süresinde itiraz edilmezse tahliye emrindeki süre sonunda cebrî tahliye istenebilir; itiraz edilirse takip durur.
| Konu | Doğrudan dava | İlamsız icra takibi |
|---|---|---|
| Başvuru mercii | Arabuluculuk sonrasında Sulh Hukuk Mahkemesi | Yetkili icra dairesi |
| Başlangıç süresi | Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay; TBK m. 353 ve arabuluculuk etkisi saklıdır. | Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay |
| Arabuluculuk | Dava şartıdır. | Takip öncesinde zorunlu değildir. |
| Kiracının ilk savunması | Cevap dilekçesi ve delillerle yapılır. | Tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edilir. |
| İmza ve tarih uyuşmazlığı | Mahkeme delilleri ve gerektiğinde bilirkişi incelemesini değerlendirir. | Adi belgedeki imza veya tarih açıkça inkâr edilirse İcra Mahkemesindeki inceleme sınırlanabilir ve genel mahkeme yolu gerekebilir. |
| İtirazın etkisi | Dava yargılaması devam eder. | Süresinde itiraz takibi durdurur; kiraya veren itirazın niteliğine göre kaldırma veya iptal yoluna başvurur. |
| Sonuç | Tahliye kararı ve bu kararın icrası | İtiraz yoksa veya itiraz bertaraf edilirse icra dairesi eliyle tahliye |
Adi yazılı belgedeki imza veya tarih açıkça inkâr edilmişse uyuşmazlık genel mahkemeye taşınabilir. Seçim, yalnız olası süreye değil belgenin ispat gücüne ve beklenen itirazlara göre yapılmalıdır.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Geçerli bir tahliye taahhüdü; yazılı olmalı, kiralanan teslim edildikten sonra verilmeli, kiracının serbest iradesini taşımalı, kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmalı ve tahliye tarihini açıkça göstermelidir. Kiralananın ve tarafların tereddütsüz belirlenebilmesi de uyuşmazlığın ispatı bakımından önemlidir.
| Ölçüt | Aranan şart | Eksiklik hâlindeki başlıca sonuç | İspatta önem taşıyan hususlar |
|---|---|---|---|
| Kiralananın niteliği | Konut veya çatılı işyeri kirası bulunmalıdır. | TBK m. 352/1’deki özel tahliye sebebi uygulanmayabilir. | Sözleşme, kullanım biçimi, ruhsat ve fiilî durum birlikte incelenir. |
| Teslimden sonra düzenleme | Taahhüt, kiralanan fiilen veya hukuken kiracının kullanımına bırakıldıktan sonra verilmelidir. | Teslimden önce alınan taahhüt geçersizdir. | Anahtar teslimi, teslim tutanağı, önceki kira ilişkisi, abonelikler ve yazışmalar önem taşıyabilir. |
| Yazılı şekil | Kiracının tahliye iradesi yazılı belgeye bağlanmalıdır. | Sözlü beyan, tek başına TBK m. 352/1 kapsamında yeterli olmaz. | Islak imzalı asıl belge veya hukuken geçerli elektronik imza ve kayıt niteliği ayrıca değerlendirilir. |
| Belirli tahliye tarihi | Boşaltma günü açık ve hesaplanabilir olmalıdır. | Belirsiz veya birden fazla anlama gelen ifade tahliye talebini sonuçsuz bırakabilir. | Gün, ay ve yılın açıkça yazılması en güvenli yöntemdir. |
| Doğru kişi ve imza | Kiracıların tamamı veya yeterli özel yetkiye sahip temsilcileri imzalamalıdır. | Kiracı olmayan kişinin imzası kiracıyı kendiliğinden bağlamaz; eksik imza tahliye talebini etkileyebilir. | Kira sözleşmesi, vekâletname, temsil yetkisi ve imza aidiyeti karşılaştırılır. |
| Serbest irade | Yanılma, aldatma, korkutma veya hukuka aykırı baskı bulunmamalıdır. | İrade sakatlığı kanıtlanırsa belge bağlayıcılığını kaybedebilir. | Olay anındaki yazışmalar, bildirimler, sağlık/kolluk kayıtları ve diğer hukuka uygun deliller önemlidir. |
| Kiralananın belirlenmesi | Taşınmazın hangi kiralanan olduğu tereddütsüz anlaşılmalıdır. | Başka bir taşınmazla karışıklık yaratan esaslı hata tahliye talebini engelleyebilir. | Açık adres, bağımsız bölüm ve kira sözleşmesine atıf birlikte değerlendirilir. |
| Bir aylık başvuru | Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurulmalıdır. | Hak düşürücü süre geçirilirse o taahhüde dayanılarak tahliye talep edilemez. | Takip talebi, dava açılış tarihi, arabuluculuk başvurusu ve TBK m. 353 bildirimi incelenir. |
Belge bütün geçerlilik şartlarını taşısa bile bir aylık süre içinde kanuni yola başvurulmazsa tahliye sonucu elde edilemez. Buna karşılık bir aylık süre, teslimden önce düzenlenmiş geçersiz bir belgeyi geçerli hâle getirmez.
Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman İmzalanmalıdır?
Taahhütname, kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra imzalanmalıdır. Kanun belirli sayıda gün bekleme şartı öngörmez; belirleyici olan, imza anında kiracının kiralananı fiilen veya hukuken kullanmaya başlamış olmasıdır.
Teslimden sonra düzenleme şartının amacı, kiracının konut veya işyerine erişebilmek için sözleşmenin kurulması aşamasında tahliye belgesi imzalamaya mecbur bırakılmasını önlemektir. Bu nedenle kira sözleşmesi ile aynı anda ve anahtar teslim edilmeden önce alınan taahhüt, belge üzerinde sonraki bir tarih yazsa dahi geçersizlik iddiasına konu olabilir.
Kira sözleşmesiyle aynı tarihli taahhüt geçerli midir?
İlk kira ilişkisinde sözleşme ve taahhüdün aynı gün imzalanması, teslimin daha sonra yapılmış olması hâlinde geçerlilik şartını karşılamaz. Ancak aynı tarih tek başına otomatik sonuç doğurmaz; taşınmazın daha önce teslim edilmiş olması veya mevcut kira ilişkisinin yenilenmesi somut değerlendirmeyi değiştirebilir.
Örneğin kiracı yıllardır taşınmazda otururken tarafların yeni bir kira sözleşmesi imzaladığı gün ayrıca tahliye taahhüdü verilmişse, kiracı zaten zilyet olduğundan “teslimden sonra” şartı gerçekleşmiş olabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22.02.2016 tarihli, E. 2015/5363, K. 2016/1143 sayılı kararında da yenilenen sözleşmeyle aynı tarihli taahhüt, kiracının daha önce taşınmazı kullanıyor olması dikkate alınarak değerlendirilmiştir.
Sözleşmeden bir gün sonra imzalanan taahhüt kesin olarak geçerli midir?
Hayır; “bir gün sonra” şeklinde kanuni bir güvenli süre yoktur. Kiralanan gerçekten teslim edilmişse ertesi gün verilen taahhüt geçerli olabilir; teslim edilmemişse yalnız belge tarihinin bir gün sonraya yazılması geçerlilik sağlamaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.02.2025 tarihli, E. 2024/4052, K. 2025/1108 sayılı kararı, yalnız hayatın olağan akışına dayanılarak taahhüt tarihinin gerçeğe aykırı kabul edilemeyeceğini; somut kira ilişkisi ve ispat kurallarının gözetilmesi gerektiğini göstermektedir. Dolayısıyla her dosyada teslimin ne zaman gerçekleştiği ve belge tarihine ilişkin iddianın hangi delillerle desteklendiği incelenir.
Teslim tarihi nasıl ispatlanır?
Tek bir belge her zaman belirleyici değildir. Mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre aşağıdaki verileri birlikte değerlendirebilir:
- Kira sözleşmesindeki teslim kaydı ve ayrıca düzenlenmiş anahtar teslim tutanağı,
- Kiracının önceki dönemden beri aynı taşınmazda bulunduğunu gösteren sözleşmeler,
- Elektrik, su, doğal gaz veya internet aboneliği başlangıç kayıtları,
- Taşınma, aidat, depozito, kira ödemesi ve site giriş kayıtları,
- Tarafların tarih içeren mesajları, e-postaları ve diğer hukuka uygun deliller.
Taraflardan biri belgenin daha önce imzalandığını veya tarih kısmının sonradan doldurulduğunu ileri sürüyorsa, yalnız iddia yeterli olmaz. İspat yükü ve kullanılabilecek deliller belgenin görünümüne, imzanın kabul edilip edilmemesine ve somut olayın özelliklerine göre belirlenir.
Tahliye Taahhütnamesinde Şekil, Tarih ve Noter Şartı
Tahliye taahhütnamesinin noterlikte düzenlenmesi zorunlu değildir; adi yazılı ve kiracı tarafından imzalanmış belge geçerli olabilir. Bununla birlikte noterlik işlemi, özellikle imzanın ve işlem tarihinin ispatını güçlendirir.
Belgede hangi bilgiler bulunmalıdır?
Kanunun aradığı çekirdek unsurların açık biçimde ortaya konulması, hem geçerlilik hem de takip aşamasındaki itirazların azaltılması bakımından önemlidir. Belgede en azından şu bilgilerin bulunması gerekir:
- Kiracı veya kiracıların adı, soyadı ve imzası,
- Kiralananı başka bir taşınmazdan ayıracak açık adres ve mümkünse bağımsız bölüm bilgisi,
- Taşınmazın hangi tarihte kayıtsız ve koşulsuz biçimde boşaltılacağının açık ifadesi,
- Taahhütnamenin düzenlenme tarihi ile tahliye tarihinin birbirinden ayrı ve anlaşılır gösterimi,
- Temsilci imzası varsa tahliye taahhüdü vermeyi kapsayan yetki belgesi.
Belgenin tamamının kiracının el yazısıyla yazılması zorunlu değildir. Bilgisayar çıktısı veya matbu form kullanılabilir; esas olan, metnin içeriğinin belirli olması ve kiracının imzasıyla irade beyanının ona bağlanabilmesidir. İmzanın aidiyeti çekişmeli hâle gelirse belgenin aslı, imza incelemesi bakımından önem kazanır.
Tahliye tarihi nasıl yazılmalıdır?
Tahliye günü, mümkünse gün–ay–yıl biçiminde tek ve kesin bir tarih olarak yazılmalıdır. “Sözleşme sonunda”, “satış olduğunda” veya “ihtiyaç hâlinde” gibi yoruma açık ifadeler, belirli tarih şartını karşılamayabilir.
Düzenleme tarihi, belgenin ne zaman verildiğini; tahliye tarihi ise kiracının ne zaman boşaltmayı üstlendiğini gösterir. Bu iki tarihin karıştırılması, teslimden sonra düzenleme ve bir aylık başvuru süresi bakımından ciddi uyuşmazlık yaratır.
Noterlikte düzenleme ne sağlar, ne sağlamaz?
| Konu | Adi yazılı taahhüt | Noterlikte düzenlenen veya imzası onaylanan taahhüt |
|---|---|---|
| Geçerlilik | Kanuni şartları taşıyorsa geçerli olabilir. | Noter zorunlu şekil değildir; belge kanuni şartları ayrıca taşımalıdır. |
| İmza itirazı | Kiracı imzayı inkâr ederse imza incelemesi ve seçilen takip yoluna göre görev tartışması doğabilir. | Resmî işlem veya imza onayı, aidiyet ispatını belirgin biçimde güçlendirir; sahtelik iddiası ayrı usule tabidir. |
| Düzenleme zamanı | Tarih uyuşmazlığı somut delillerle çözülür. | İşlem tarihi güçlü biçimde belgelenir. |
| Teslimden önce imza | Geçersizdir. | Noterlik işlemi, teslimden önce düzenlenmiş taahhüdü geçerli hâle getirmez. |
| Maliyet | Noter ücreti yoktur; olası ispat uyuşmazlığı maliyet doğurabilir. | Noter harç ve gideri doğar; ispat uyuşmazlığını azaltabilir. |
Boş veya Sonradan Doldurulan Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?
Boşlukları bulunan bir metnin imzalanıp karşı tarafa verilmesi, belgeyi kendiliğinden geçersiz kılmaz. İmza kabul edildiğinde; tarihin veya içeriğin verilen yetkiye aykırı biçimde doldurulduğunu ileri süren kiracı, bu iddiasını somut olayın ispat kurallarına uygun delillerle ortaya koymalıdır.
Uygulamada “beyaza imza” olarak ifade edilen durumda kiracı, imzalı boş kâğıdı veya eksik matbu formu kiraya verene teslim etmiş olabilir. Yargıtay uygulamasında imzalı belgenin doldurulmak üzere verildiği kabul edildiğinde, sonradan doldurulan metin yalnız bu nedenle hükümsüz sayılmaz. Bununla birlikte kiraya verenin verilen doldurma yetkisini aşması, gerçeğe aykırı düzenleme veya irade sakatlığı kanıtlanırsa sonuç değişebilir.
İspat yükü kime aittir?
Belge üzerinde düzenleme tarihi teslimden sonraysa ve imza kiracıya aitse, taahhüdün gerçekte teslimden önce alındığını veya tarihin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ileri süren kiracı kural olarak bu iddiasını ispatlamalıdır. Belgenin kendi içeriği teslimden önce düzenlendiğini gösteriyorsa geçerlilik şartlarını ortaya koyma değerlendirmesi farklılaşır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.09.2021 tarihli, E. 2017/975, K. 2021/1108 sayılı kararı ile Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.02.2025 tarihli, E. 2024/4052, K. 2025/1108 sayılı kararı, imza kabul edildiğinde tarih ve teslim iddiasının soyut beyanla değil usulüne uygun delille ispatlanması gerektiğine işaret etmektedir. Senetle ispat kuralları, delil başlangıcı ve kanuni istisnalar somut dosyaya göre ayrıca ele alınır.
Yanılma, aldatma veya korkutma iddiası nasıl ileri sürülür?
Kiracı, belgeyi yanılma veya aldatma sonucunda imzaladığını ya da korkutma altında verdiğini ileri sürebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun irade bozukluğuna ilişkin hükümleri uyarınca, yanılma veya aldatmanın öğrenilmesinden ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalkmasından itibaren bir yıllık süre önem taşır. Hak kaybı riskini azaltmak için irade bozukluğu iddiasının gecikmeden yazılı olarak bildirilmesi ve mevcut delillerin korunması gerekir.
İmza kiracıya ait olduğu hâlde yalnız “tarih sonradan yazıldı” denilmesi çoğu dosyada yeterli olmaz. Belgenin bir örneğinin alınması, teslim ve imza tarihini gösteren kayıtların saklanması ve itirazların süresinde yapılması belirleyicidir.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı İcra Takibi Nasıl Yürütülür?
Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesinden kiralananın tahliyesini talep eder; kiracıya Örnek No: 14 tahliye emri tebliğ edilir. Kiracının tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz hakkı, tahliye emrinde ise taşınmazın on beş gün içinde boşaltılması emri bulunur.
- Takip talebiKiraya veren, taahhütnamenin dayanak gösterildiği tahliye talebiyle yetkili icra dairesine başvurur.
- Tahliye emrinin tebliğiİcra dairesi, İİK m. 272 ve devamı uyarınca Örnek No: 14 tahliye emrini kiracıya tebliğ eder.
- Yedi günlük itirazKiracı, tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine yazılı veya sözlü olarak itiraz edebilir.
- On beş günlük tahliye süresiKiracı itiraz etmezse tahliye emrindeki on beş günlük sürenin sonunda cebrî tahliye istenebilir.
- İtirazın etkisiSüresinde itiraz takibi durdurur. Kiraya veren, itirazın içeriğine ve belgenin niteliğine göre mahkemeye başvurur.
- Tahliye ve teslimİtiraz yoksa veya itiraz hukuken bertaraf edilirse icra görevlileri taşınmazın tahliye ve teslim işlemini yürütür.
Yedi günlük itiraz ile on beş günlük tahliye süresi arasındaki fark nedir?
Yedi gün, kiracının tahliye emrine itiraz süresidir; on beş gün ise taşınmazı boşaltması için emredilen süredir. İtirazın on beşinci güne kadar yapılabileceği düşüncesi yanlıştır.
Kiracı yedi gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir; ancak cebrî tahliye için tahliye emrindeki on beş günlük sürenin de dolması beklenir. Yedi gün içinde itiraz edilirse on beş günlük süre dolsa bile itiraz giderilmeden zorla tahliye yapılamaz.
İtirazda hangi hususlar açıkça belirtilmelidir?
Kiracı; imzanın kendisine ait olmadığını, belge tarihini kabul etmediğini, taahhüdün teslimden önce alındığını, kira ilişkisinin yenilendiğini, yeni sözleşme yapıldığını, başvurunun süresiz olduğunu veya taraf sıfatının bulunmadığını ileri sürebilir. İmza ve tarih inkârı açık ve tereddütsüz olmalıdır. Açıkça reddedilmeyen imza ve tarihin sonraki aşamada kabul edilmiş sayılması riski vardır.
İtirazın kaldırılması ile itirazın iptali arasındaki fark nedir?
| Konu | İtirazın kaldırılması ve tahliye | İtirazın iptali ve tahliye |
|---|---|---|
| Başvuru mercii | İcra Hukuk Mahkemesi | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| İncelemenin niteliği | İİK m. 275 çerçevesinde sınırlı takip hukuku incelemesi | Genel hükümlere göre daha geniş delil ve yargılama incelemesi |
| Belge bakımından | Noterlikçe düzenlenmiş, tarih ve imzası onaylanmış veya kiracı tarafından ikrar edilmiş belge önem taşır. | Adi belgedeki imza veya tarih inkârı dâhil çekişmeli vakıalar incelenebilir. |
| Arabuluculuk | İlamsız tahliye takibinin devamı niteliğinde olduğundan kural olarak dava şartı değildir. | Sulh Hukuk Mahkemesindeki dava öncesinde zorunludur. |
| Muhtemel sonuç | İtiraz kaldırılarak tahliyeye veya talebin reddine karar verilebilir. | İtirazın iptali ile takibin devamı ve koşulları varsa tahliye kararı verilebilir. |
Adi yazılı taahhütnamedeki imza veya tarih kiracı tarafından açıkça inkâr edilmişse İcra Hukuk Mahkemesi geniş kapsamlı imza incelemesi yaparak uyuşmazlığı sonuçlandıramayabilir. Bu durumda genel mahkemede dava açılması gerekir. Buna karşılık imza ve tarih ikrar edilmişse veya belge İİK m. 275’teki güçlü belge niteliğini taşıyorsa itirazın kaldırılması talebi değerlendirilebilir.
“Borca ve tüm ferilerine itiraz ediyorum” biçimindeki genel ifadeler, imza ve tarihin açık inkârı yerine geçmeyebilir. İtirazın, somut hukuki ve maddi nedenleri süre içinde belirtecek biçimde düzenlenmesi gerekir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Doğrudan tahliye davası ile itirazın iptali ve tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. İcra takibine yapılan itirazın kaldırılması talebi ise İcra Hukuk Mahkemesinde görülür.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan davalarda, alacak davaları dâhil, Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Görev kamu düzenine ilişkindir ve mahkemece kendiliğinden incelenir. İcra Hukuk Mahkemesinin incelemesi ise takip hukukuna özgü ve sınırlıdır.
Dava nerede açılır?
Dava, kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesinde veya kira borcunun ve kiralananın teslimi yükümlülüğünün ifa yeriyle bağlantılı yetkili mahkemede açılabilir. Taşınmazın bulunduğu yer çoğu dosyada ifa yeri olarak yetkili olsa da uyuşmazlık ayni hakka ilişkin olmadığından her durumda münhasır yetki kabul edilmez.
Sözleşmede geçerli bir yetki şartı bulunup bulunmadığı da incelenmelidir. HMK m. 17 uyarınca yetki sözleşmesinin tarafları ve koşulları sınırlıdır; tüketici veya tacir olmayan kiracıya karşı standart bir yetki kaydı her zaman bağlayıcı olmaz. İcra takibinde de İİK m. 50 aracılığıyla genel yetki kuralları dikkate alınır.
Davada kimler taraf gösterilmelidir?
Davacı, taahhüde dayanma hakkı bulunan kiraya veren veya kira sözleşmesinin tarafı hâline gelmiş yeni malik; davalı ise taahhütte bulunan kiracı ya da kiracılardır. Birden fazla kiracının bulunduğu hâllerde tahliye bölünemeyeceğinden bütün kiracıların taraf sıfatı değerlendirilmelidir.
Taahhütnameyi imzalayan kişi ile kira sözleşmesindeki kiracı farklıysa temsil ilişkisi araştırılır. Kiraya verenin ölümü, taşınmazın devri, tüzel kişinin birleşmesi veya taraf değişikliği gibi durumlarda hukuki halefiyet belgeleri dava veya takip dosyasına sunulmalıdır.
Kiracının İtirazları ve Deliller Nasıl Değerlendirilir?
Tahliye taahhüdüne karşı ileri sürülen savunmanın sonucu, yalnız iddianın niteliğine değil; ispat yüküne, belgenin şekline, imzanın kabul edilip edilmemesine ve itirazın süresinde yapılmasına bağlıdır. Her savunma aynı delille ve aynı mahkemede incelenmez.
| İtiraz | Önemli deliller | Hukuki inceleme |
|---|---|---|
| Teslimden önce imzalandı | Teslim tutanağı, anahtar kaydı, abonelik, önceki sözleşme, yazışmalar, ödeme kayıtları | Gerçek imza anında kiracının taşınmazı kullanma hakkının bulunup bulunmadığı araştırılır. |
| İmza bana ait değil | Belgenin aslı, mukayese imzaları, noterlik kaydı, bilirkişi incelemesi | Adi belgede açık inkâr İcra Hukuk Mahkemesinin inceleme alanını sınırlar; genel mahkeme yargılaması gerekebilir. |
| Tarih sonradan yazıldı | Belge örnekleri, mesajlar, karşılıklı yazılı kayıtlar, fizikî inceleme, aynı güçte belgeler | İmza kabul edilmişse anlaşmaya aykırı doldurma iddiasının ispatı kiracıya düşebilir. |
| Baskı altında imzaladım | Derhâl gönderilmiş ihtar, tanık değerlendirmesine elverişli olaylar, kolluk/sağlık kaydı, yazışmalar | TBK’nın irade bozukluğu hükümleri ve bir yıllık süre incelenir; soyut iddia yeterli değildir. |
| Bir aylık süre geçti | Tahliye tarihi, takip/dava açılış kaydı, arabuluculuk tarihleri, TBK m. 353 bildirimi | Hak düşürücü süre mahkemece kendiliğinden gözetilir. |
| Yeni kira sözleşmesi yapıldı | Yeni sözleşme aslı, kira başlangıcı, bedel ve diğer esaslı koşullar, yazışmalar, ödeme açıklamaları | Yeni bir hukuki ilişki kurulup kurulmadığı ve önceki taahhüdün etkisiz kalıp kalmadığı belirlenir. |
| İki kiracıdan yalnız biri imzaladı | Kira sözleşmesi, ek protokoller, taraf değişikliği ve devir belgeleri | Tahliye bölünemediğinden eksik imzanın ve eksik taraf teşkilinin sonucu değerlendirilir. |
| Taşınmaz aile konutudur | Evlilik ve yerleşim kayıtları, kiraya verene bildirim ve tebliğ tarihi, kira sözleşmesi | Taahhüt tarihindeki taraf sıfatları ve bildirimin zamanlaması güncel içtihatla birlikte ele alınır. |
| Taahhütten vazgeçildi veya kira uzatıldı | Yeni sözleşme, açık yazılı anlaşma, protokol, ödeme açıklamaları ve tarafların sonraki davranışları | Sırf kira tahsilinin mi, yoksa açık bir yenileme iradesinin mi bulunduğu araştırılır. |
Tanık delili yeterli olur mu?
Tahliye taahhüdünün yazılı belgeye dayanması nedeniyle tarih, içeriğe aykırı doldurma ve anlaşma iddialarında senetle ispat kuralları önem taşır; yalnız tanık anlatımı her durumda yeterli değildir. Delil başlangıcı, belgeye karşı belgeyle ispat ve kanuni istisnalar somut dosyaya göre değerlendirilir.
İrade bozukluğu, fizikî teslim ve tarafların dış dünyaya yansıyan davranışları gibi olguların ispatında farklı delil kuralları gündeme gelebilir. Delilin hukuka uygun elde edilmiş olması zorunludur; özel hayatı ihlal eden kayıtların kullanılması ayrıca hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.
Belgenin aslı gerekli midir?
Fotokopi veya tarama, belgenin varlığına işaret edebilir; ancak imza inkârı ve sahtecilik iddiasında asıl belgenin ibrazı önemlidir. Aslın kimde olduğu, kaybolma nedeni ve karşı tarafın belgeye ilişkin kabulü, HMK’nın belge ibrazı ve ispat hükümleri çerçevesinde incelenir.
Taahhütten Sonra Yeni Kira Sözleşmesi Yapılması Tahliyeyi Engeller mi?
Tarafların tahliye taahhüdünden sonra gerçekten yeni bir kira sözleşmesi kurmaları, önceki taahhüdü etkisiz hâle getirebilir. Belgenin yalnız kira bedelini güncelleyen bir protokol mü, yoksa yeni başlangıç tarihi ve esaslı koşullarıyla yeni bir sözleşme mi olduğu incelenmelidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.05.2026 tarihli, E. 2026/2877, K. 2026/2766 sayılı kararında, tahliye taahhüdünden sonra tarafların yeni kira sözleşmesi imzaladığı ve bu sözleşmenin kiraya veren tarafından inkâr edilmediği olayda önceki taahhüdün hükümsüz kaldığı kabul edilmiştir. Karar, 18.07.2026 tarihli ve 33313 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.
Kira artış protokolü yeni sözleşme sayılır mı?
Yalnız kira bedelinin artırılması veya ödeme gününün değiştirilmesi, tek başına her durumda yeni kira sözleşmesi kurulduğu anlamına gelmez. Tarafların önceki sözleşmeyi sona erdirip yeni bir ilişki kurma iradesi ile belgenin bütün içeriği birlikte değerlendirilir.
Yeni başlangıç ve bitiş tarihleri, yeni depozito, kullanım amacı, teslim kaydı, taraf değişikliği ve önceki sözleşmenin sona erdiğine ilişkin açık ifadeler yeni sözleşme iradesini gösterebilir. Buna karşılık “diğer hükümler aynen devam eder” kaydı içeren salt bedel protokolü, önceki taahhüdü otomatik olarak ortadan kaldırmayabilir.
Tahliye tarihinden sonra kira alınması taahhütten vazgeçme midir?
Kiraya verenin işleyen dönem kirasını veya kullanım karşılığını kabul etmesi, tek başına taahhütten vazgeçme anlamına gelmez. Ancak ödeme açıklamaları, yazılı yenileme beyanları ve tarafların davranışları birlikte yeni bir kira ilişkisi kurulduğunu gösteriyorsa sonuç değişebilir. Bir aylık başvurunun süresinde yapılıp yapılmadığı ayrıca belirleyicidir.
Yazılı Tahliye Taahhütnamesine İlişkin Güncel Yargıtay Kararları
Yargıtay uygulamasında temel ölçütler; taahhüdün teslimden sonra verilmesi, imzalı belgenin aksini iddia eden tarafın ispat yükü, bir aylık başvuru süresi, belge niteliğine göre icra incelemesi ve sonraki hukuki işlemlerin taahhüde etkisidir. Aşağıdaki kararların künyeleri ve tam metinleri doğrulanmıştır.
| Karar | İlke | Somut uyuşmazlıktaki önemi |
|---|---|---|
| Yargıtay 3. HD, E. 2026/2877, K. 2026/2766, 05.05.2026 | Taahhütten sonra kurulan yeni kira sözleşmesi, önceki taahhüdü etkisiz hâle getirebilir. | Kira artış protokolü ile gerçek yeni sözleşmenin ayrılması gerekir. Karar 18.07.2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. |
| Yargıtay 3. HD, E. 2025/3374, K. 2025/4997, 20.10.2025 | Taahhütten sonra yapılan aile konutu bildirimi, daha önce geçerli doğmuş taahhüdü geriye etkili olarak geçersiz kılmaz. | Aile konutunun otomatik geçersizlik sebebi olmadığı; bildirim tarihi ile taraf sıfatlarının esas alınacağı kabul edilmiştir. |
| Yargıtay 3. HD, E. 2024/4052, K. 2025/1108, 25.02.2025 | Belge tarihi ve teslim ilişkisi soyut hayat tecrübesiyle değil, usulüne uygun delil ve ispat yükü kurallarıyla değerlendirilir. | “Sözleşmeden bir gün sonraki taahhüt mutlaka göstermeliktir” şeklinde otomatik varsayım yapılamaz. Karar 28.06.2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. |
| Yargıtay 3. HD, E. 2024/1931, K. 2025/780, 12.02.2025 | İtirazın iptali ve tahliye istemiyle Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan davadan önce arabuluculuk dava şartıdır. | İcra takibinin arabuluculuk istisnası, genel mahkemede açılan itirazın iptali davasını otomatik olarak kapsamaz. |
| Yargıtay HGK, E. 2017/975, K. 2021/1108, 28.09.2021 | İmzası kabul edilen taahhüdün teslimden önce alındığını ileri süren kiracı, iddiasını ispatlamalıdır. | İspat yükünün yalnız kiraya veren üzerinde olduğu yönündeki yaklaşım kabul edilmemiştir. |
| Yargıtay 3. HD, E. 2017/8734, K. 2018/1505, 22.02.2018 | TBK m. 353’teki süresinde yazılı bildirim, tahliye taahhüdüne dayalı davada da dava açma süresini bir kira yılı uzatabilir. | Bir aylık dönemde yapılan açık dava bildiriminin süre üzerindeki etkisini gösterir. |
| Yargıtay 6. HD, E. 2015/5363, K. 2016/1143, 22.02.2016 | Kiracının taşınmazda önceden bulunduğu yenileme ilişkisinde, yeni sözleşmeyle aynı tarihli taahhüt teslimden sonra verilmiş sayılabilir. | İlk sözleşmeyle aynı tarih ile mevcut kiracının yenileme sözleşmesiyle aynı tarih birbirinden ayrılır. |
Aynı karar numarasına dayanılması, farklı teslim tarihi, taraf yapısı veya belge içeriği bulunan bir dosyada aynı sonucu garanti etmez. Kararın maddi vakıaları ile eldeki olay karşılaştırılmalıdır.
Tahliye Süreci Ne Kadar Sürer ve Hangi Masraflar Doğar?
Tahliyenin toplam süresi için kesin bir süre verilemez. Tebligatın usulüne uygun yapılıp yapılmaması, kiracının itirazı, belgenin noterlikte düzenlenip düzenlenmemesi, imza incelemesi, arabuluculuk, mahkemenin iş yoğunluğu ve kanun yolu incelemesi toplam süreyi değiştirir.
İlamsız takipte kiracı itiraz etmezse, tebliğden itibaren on beş günlük kanuni tahliye süresi dolduktan sonra cebrî tahliye aşamasına geçilebilir. Ancak tebligat sorunu, tahliye günü icra işlemleri ve taşınmazda üçüncü kişi iddiası süreyi uzatabilir. İtiraz hâlinde İcra Hukuk Mahkemesi veya Sulh Hukuk Mahkemesi aşaması doğar; istinaf ve diğer kanun yolu işlemleri de ayrıca zaman alabilir.
Başlıca gider kalemleri nelerdir?
- Arabuluculukta anlaşmama hâlinde kanuni kapsam dışında kalabilecek taraf giderleri,
- Dava harcı, gider avansı ve tebligat giderleri,
- İcra başvuru, tebligat, tahliye, çilingir, nakliye ve gerektiğinde muhafaza giderleri,
- İmza veya belge incelemesi yapılırsa bilirkişi ücreti,
- Noter ihtarı, belge onayı ve vekâletname giderleri,
- Avukatlık ücreti ve karar sonucuna göre karşı vekâlet ücreti.
Harç, gider ve ücret tarifeleri her yıl değiştiğinden sabit tutar verilmesi doğru değildir. Başlangıç giderlerini talepte bulunan taraf yatırır; yargılama sonunda yargılama gideri ve karşı vekâlet ücretinin kime yükletileceği kararın sonucuna göre belirlenir.
Yedi günlük itiraz ve on beş günlük tahliye süreleri tahliye emrindeki kanuni sürelerdir. Bunlar tebligat, itiraz yargılaması, kanun yolu ve fiilî tahliye için geçecek toplam süreyi göstermez.
Yazılı Tahliye Taahhüdüne İlişkin Uygulama Örnekleri
Geçerlilik ve tahliye sonucu, belgenin başlığına değil; teslim, imza, tarih, taraflar ve süresinde başvuru unsurlarının birlikte gerçekleşmesine bağlıdır. Aşağıdaki örnekler genel hukuki değerlendirmeyi göstermekte olup somut dosyanın sonucunu önceden belirlemez.
| Olay | Başlıca değerlendirme | Muhtemel hukuki sonuç |
|---|---|---|
| Sözleşme 1 Haziran’da, taahhüt aynı gün, anahtar 3 Haziran’da teslim edildi. | Taahhüt gerçek teslimden önce verilmiştir. | TBK m. 352/1’deki teslimden sonra düzenleme şartı gerçekleşmediğinden geçersizlik gündeme gelir. |
| Anahtar 1 Haziran’da teslim edildi; taahhüt 2 Haziran’da ayrı olarak imzalandı. | Kanunda asgari bekleme günü yoktur; gerçek teslimin ispatı önemlidir. | Diğer şartlar da varsa taahhüt geçerli olabilir. |
| Kiracı üç yıldır taşınmazda otururken yenileme sözleşmesi ve taahhüt aynı gün imzalandı. | Kiracı zaten taşınmazı kullanmaktadır; ilk teslimden önce imza durumu yoktur. | Yenilemeyle aynı tarih, tek başına geçersizlik doğurmaz. |
| Kiracı imzalı fakat tarihi boş belge verdi; tarih sonradan yazıldı. | Belge otomatik olarak geçersiz sayılmaz; doldurma yetkisine aykırılık ve gerçek imza tarihi ispatlanmalıdır. | İmza kabul edilmişse ispat yükü büyük ölçüde kiracının savunmasına göre şekillenir. |
| Tahliye günü 30 Eylül; kiraya veren 10 Kasım’da ilk kez icra takibi başlattı ve TBK m. 353 bildirimi yok. | Bir aylık takip süresi geçirilmiştir. | Bu taahhüde dayalı icra talebi süre yönünden reddedilebilir. |
| Taahhütten sonra taraflar yeni başlangıç tarihli ve kapsamlı yeni kira sözleşmesi imzaladı. | Yeni sözleşmenin önceki ilişkiyi sona erdirip erdirmediği incelenir. | Gerçek bir yeni sözleşme varsa önceki taahhüt etkisiz kalabilir. |
| Kira sözleşmesinde iki kiracı var; taahhüdü yalnız biri imzaladı. | Tahliye bölünemez ve diğer kiracının sözleşmesel kullanım hakkı devam eder. | Eksik imza ve eksik taraf teşkili tahliye talebini engelleyebilir. |
| Kiracı olmayan eş, taahhüt verildikten sonra aile konutu bildirimi yaptı. | Bildirim daha önce doğan geçerli taahhüde geriye etkili sonuç doğurmaz. | Diğer geçerlilik şartları varsa taahhüt sırf sonraki bildirim nedeniyle hükümsüz olmaz. |
Kiraya Veren ve Kiracı Bakımından Dikkat Edilecek Hususlar
Kiraya veren bakımından en önemli hususlar geçerli belgenin aslı, doğru taraflar ve bir aylık süredir; kiracı bakımından ise gerçek teslim ve imza tarihinin belgelenmesi, boş belge imzalanmaması ve tahliye emrine yedi gün içinde itiraz edilmesidir.
Başvuru Öncesinde İncelenecek Hususlar
- Kira sözleşmesindeki bütün kiracılar ile taahhütname imzaları karşılaştırılmalıdır.
- Kiralananın taahhüt tarihinden önce teslim edildiğine ilişkin belgeler belirlenmelidir.
- Düzenleme tarihi ile tahliye tarihi birbirinden ayrılmalıdır.
- Belgenin aslı ve imza aidiyetini destekleyen kayıtlar korunmalıdır.
- Yeni sözleşme, ek protokol veya aile konutu bildirimi bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
- Bir aylık sürenin başlangıç ve bitiş günleri yazılı olarak hesaplanmalıdır.
- Dava seçilecekse arabuluculuk başvurusu süresinde yapılmalıdır.
- Fiilî tahliye için kişisel müdahale yerine mahkeme ve icra işlemleri kullanılmalıdır.
Tebligat ve İtiraz Bakımından İncelenecek Hususlar
- Kira sözleşmesi ve imzalanan her belgenin okunabilir bir örneği alınmalıdır.
- Tarih veya içerik kısmı boş belge imzalanmamalıdır.
- Anahtarın gerçek teslim günü belge ve yazışmalarla korunmalıdır.
- İrade bozukluğu iddiası varsa gecikmeden yazılı bildirim yapılmalı ve deliller saklanmalıdır.
- Örnek No: 14 tahliye emrinin tebliğ tarihi kaydedilmeli; itiraz yedi gün içinde yapılmalıdır.
- İmza ve tarih kabul edilmiyorsa bu hususlar itirazda açıkça belirtilmelidir.
- Yeni kira sözleşmesi, ödeme açıklamaları ve uzatma yazışmaları dosyaya sunulmalıdır.
- Aile konutu ve eşin taraf sıfatı bakımından bildirim tarihleri belgelenmelidir.
Uygulamada Sık Karşılaşılan Hatalı Kabuller
Tahliye taahhütnamesine ilişkin uyuşmazlıkların önemli bölümü, kanunda bulunmayan sürelerin veya otomatik geçerlilik sonuçlarının doğru kabul edilmesinden kaynaklanır. Aşağıdaki kabuller mevzuat ve güncel içtihatla bağdaşmaz.
Hukuki durum: Noter ispatı güçlendirir; teslimden önce alınmış veya yetkisiz kişi tarafından verilmiş taahhüdü geçerli hâle getirmez.
Hukuki durum: Kanuni bir günlük bekleme kuralı yoktur. Fiilî teslim imzadan önce gerçekleşmiş olmalıdır.
Hukuki durum: İmza kabul edilmişse anlaşmaya aykırı doldurma iddiası usulüne uygun delille ispatlanmalıdır.
Hukuki durum: Aile konutu niteliği tek başına otomatik geçersizlik yaratmaz; eşlerin sıfatı ve bildirimin zamanı incelenir.
Hukuki durum: Süre takvim ayı olarak hesaplanır. Sınır tarihlerde genel süre kuralları ayrıca gözetilir.
Hukuki durum: İtiraz süresi yedi gün; tahliye emrindeki boşaltma süresi on beş gündür.
Hukuki durum: Cebrî tahliye yalnız yetkili icra organları eliyle yapılabilir.
Hukuki durum: Tek başına kira tahsili yeterli değildir; süresinde başvuru ve sonraki sözleşme iradesi birlikte değerlendirilir.
Hukuki durum: 1 Eylül 2023’ten beri doğrudan dava ve genel mahkemedeki itirazın iptali davası öncesinde arabuluculuk dava şartıdır.
Hukuki durum: Beş yıl, kira tespit davasındaki ölçütlerle ilgilidir; tahliye taahhüdünün geçerlilik şartı değildir.
Yazılı Tahliye Taahhütnamesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıdaki cevaplar, TBK m. 352/1, İİK m. 272–276, zorunlu arabuluculuk hükümleri ve güncel Yargıtay uygulaması esas alınarak hazırlanmıştır. Somut belgedeki tarih, imza ve taraf farklılığı hukuki sonucu değiştirebilir.
Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinden kaç gün sonra imzalanmalıdır?
Kanunda belirli bir gün sayısı yoktur. Belirleyici şart, kiralananın taahhüt imzalanmadan önce kiracıya teslim edilmiş olmasıdır. Bir gün sonra düzenlenen belge teslim gerçekleşmişse geçerli olabilir; teslim gerçekleşmemişse sırf bir günlük tarih farkı yeterli değildir.
Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi yazmak zorunlu mudur?
Evet. Kiracının taşınmazı hangi gün boşaltacağının belirli ve hesaplanabilir olması gerekir. Gün, ay ve yılın açıkça yazılması; “sözleşme sonunda” gibi yoruma açık ifadelerden kaçınılması gerekir.
Notersiz tahliye taahhütnamesi geçerli midir?
Evet, adi yazılı ve kiracı tarafından imzalanmış belge diğer kanuni şartları taşıyorsa geçerli olabilir. Noter zorunluluk değil, başta imza ve tarih olmak üzere ispat gücünü artıran bir işlemdir.
Kiracı tahliye taahhütnamesinden tek taraflı olarak dönebilir mi?
Geçerli olarak verilmiş taahhüt, yalnız kiracının sonradan vazgeçme beyanıyla ortadan kalkmaz. Tarafların açıkça anlaşması, kiraya verenin vazgeçmesi veya yeni bir kira sözleşmesi kurulması gibi sonraki hukuki işlemler sonucu değiştirebilir.
Taahhüt edilen tarihte çıkmayan kiracı hemen tahliye edilebilir mi?
Kiraya veren bizzat tahliye yapamaz. Taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava yoluna başvurmalıdır. Cebrî tahliye, kesinleşen takip veya uygulanabilir mahkeme kararı sonrasında icra organlarınca yapılır.
Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibine kaç gün içinde itiraz edilir?
Örnek No: 14 tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edilmelidir. Tahliye emrindeki on beş günlük süre, itiraz süresi değil taşınmazı boşaltma süresidir.
Tahliye taahhüdü geriye dönük olarak kullanılabilir mi?
Hayır. Kiraya veren, belgede yazılı tahliye tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü sürede başvurmalıdır. Bu süre korunmamışsa aynı taahhüt yıllar sonra yeniden işleme konulamaz.
Tahliye taahhütnamesiyle tahliye ne kadar sürer?
Kesin süre verilemez. İtirazsız icra takibinde on beş günlük tahliye süresinden sonra icra aşamasına geçilebilir; tebligat, itiraz, imza incelemesi, arabuluculuk, yargılama ve kanun yolu toplam süreyi önemli ölçüde uzatabilir.
Tahliye taahhütnamesinde beş yıl şartı var mıdır?
Hayır. Beş yıl, kira bedelinin tespitinde kullanılan ölçütleri ilgilendirir. Tahliye taahhüdünde temel şartlar; teslimden sonra yazılı düzenleme, belirli tahliye tarihi, doğru kişi tarafından imza ve bir aylık sürede başvurudur.
İki kiracıdan birinin imzası tahliye için yeterli midir?
Kural olarak yeterli değildir. Kiralananın tahliyesi bölünemediği için kira sözleşmesindeki bütün kiracıların taahhütte bulunması ve tahliye sürecinde taraf gösterilmesi gerekir.
Aile konutu şerhi veya bildirimi taahhüdü geçersiz kılar mı?
Kendiliğinden ve her durumda geçersiz kılmaz. Her iki eşin kiracı olup olmadığı, kiracı olmayan eşin sözleşmeye taraf olma bildiriminin kiraya verene ne zaman ulaştığı ve taahhüdün bu tarihten önce mi sonra mı verildiği incelenir.
Yeni malik eski tahliye taahhütnamesini kullanabilir mi?
Taşınmaz sonradan devredilmişse yeni malik TBK m. 310 gereğince kira sözleşmesinin tarafı olur ve diğer koşullar varsa önceki kiraya veren döneminde verilmiş geçerli taahhüde süresinde dayanabilir.
Tahliye tarihinden sonra yeni kira sözleşmesi yapılırsa ne olur?
Gerçek bir yeni kira sözleşmesi, önceki taahhüdü etkisiz hâle getirebilir. Yalnız kira bedelini değiştiren protokol ile önceki ilişkiyi sona erdirip yeni esaslı koşullar kuran sözleşme birbirinden ayrılmalıdır.
Tahliye taahhütnamesindeki ceza koşulu geçerli midir?
Tahliye taahhüdünün geçerliliği ile ceza koşulunun geçerliliği ayrı konulardır. Ceza koşulu; TBK m. 27, 182 ve konut ile çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilmesini sınırlayan TBK m. 346 kapsamında, sözleşmenin tarihi ve somut metin gözetilerek ayrıca incelenmelidir. Otomatik olarak geçerli veya geçersiz olduğu söylenemez.
Çatılı işyerinde tahliye taahhütnamesi alınabilir mi?
Evet. TBK m. 352/1, konutların yanı sıra çatılı işyeri kiralarında da uygulanır. Şirket kiracıysa temsil ve imza yetkisinin, birden çok kiracı varsa bütün imzaların ayrıca incelenmesi gerekir.
Sonuç ve Hukuki Değerlendirme
Yazılı tahliye taahhütnamesine dayalı tahliyede sonucu belirleyen dört temel unsur; teslimden sonra düzenleme, belirli tahliye tarihi, doğru kişi veya kişilerce imza ve taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde usulüne uygun başvurudur.
Belgenin noterlikte düzenlenmiş olması ispatı güçlendirse de maddi geçerlilik şartlarının yerini tutmaz. Boş imzalı belge, aile konutu, birden çok kiracı, imza veya tarih inkârı, yeni malik ve sonradan yapılan yeni kira sözleşmesi gibi hâller, uyuşmazlığın sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Kiraya veren bakımından dava ile icra takibi arasındaki seçim; kiracı bakımından ise yedi günlük itiraz süresi ve savunmanın açık biçimde bildirilmesi önem taşır. Sürelerin hak düşürücü etkisi nedeniyle, kira sözleşmesi, taahhütnamenin aslı, teslim belgeleri ve sonraki yazışmalar birlikte incelenmeden işlem yapılmamalıdır.
Taahhütnamedeki tek bir tarih veya imza farklılığı; görevli merciyi, arabuluculuk şartını, ispat yükünü ve tahliye sonucunu değiştirebilir. Başvuru veya itirazdan önce bütün belge zincirinin kira hukuku kapsamında değerlendirilmesi hak kaybı riskini azaltır.
Mevzuat ve Karar Kaynakları
Aşağıdaki bağlantılar 19.08.2026 tarihinde kontrol edilmiştir. Karar tablosunda yalnız künyesi ve tam metni doğrulanabilen kararlar kullanılmıştır.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — özellikle m. 310, 349, 352 ve 353.
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu — özellikle m. 50 ve 272–276.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — görev, yetki ve ispat hükümleri.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m. 16/2 ve 18/B.
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — özellikle aile konutuna ilişkin m. 194.
- Yargıtay Karar Arama — karar künyelerinin resmî sorgulama sayfası.
- 18.07.2026 tarihli ve 33313 sayılı Resmî Gazete — Yargıtay 3. HD’nin E. 2026/2877, K. 2026/2766 sayılı kararı.
- 28.06.2025 tarihli ve 32940 sayılı Resmî Gazete — Yargıtay 3. HD’nin E. 2024/4052, K. 2025/1108 sayılı kararı.
- Yargıtay 3. HD, E. 2026/2877, K. 2026/2766, 05.05.2026 — sonraki yeni kira sözleşmesinin etkisi.
- Yargıtay 3. HD, E. 2025/3374, K. 2025/4997, 20.10.2025 — aile konutu bildiriminin zamanlaması.
- Yargıtay 3. HD, E. 2024/4052, K. 2025/1108, 25.02.2025 — teslim tarihi ve ispat yükü.
- Yargıtay 3. HD, E. 2024/1931, K. 2025/780, 12.02.2025 — itirazın iptali davasında arabuluculuk.
- Yargıtay HGK, E. 2017/975, K. 2021/1108, 28.09.2021 — imzalı belgenin aksini ispat yükü.
- Yargıtay 3. HD, E. 2017/8734, K. 2018/1505, 22.02.2018 — TBK m. 353 bildirimi.
- Yargıtay 6. HD, E. 2015/5363, K. 2016/1143, 22.02.2016 — mevcut kiracının yenilemeyle aynı tarihli taahhüdü.
