2026 güncel · mevzuat ve doğrulanmış içtihat incelemesi
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası, kiracının yalnızca iki kez geç ödeme yapmasına değil; farklı vadelerdeki iki kira borcunun aynı kanuni dönem içinde ödenmemesine, her borç için haklı yazılı ihtarın kiracıya zamanında tebliğine ve davanın süresinde açılmasına bağlıdır.
- TBK m. 352/2
- Aynı kira yılı
- İki ayrı muaccel borç
- Tebliğ–ödeme sırası
- Bir aylık dava süresi
- Zorunlu arabuluculuk
- Doğrulanmış Yargıtay kararları
Hazırlayan: Avukat İlker Cebeci · Son güncelleme: 23 Ağustos 2026
Dönem, kural olarak sözleşmenin başlangıç tarihinden hesaplanır. Ocak–Aralık aralığı kendiliğinden esas alınmaz.
Kira borcu ihtar kiracıya ulaşmadan önce ödenmişse ihtar, kural olarak haklı ihtar niteliği kazanmaz.
Muaccel borcun ihtar tebliğ edildikten sonra ödenmesi, oluşmuş haklı ihtarı kural olarak ortadan kaldırmaz.
Dava, ilgili kira döneminin bitiminden başlayarak bir ay içinde ve arabuluculuk şartı gözetilerek açılmalıdır.
Bu tahliye sebebinin amacı, borcu sonradan ödeyerek her defasında temerrüt tahliyesini önleyen fakat kira ödeme düzenini sürekli bozan kiracıya karşı kiraya vereni korumaktır. Bu nedenle dava tarihinde kira borcunun tamamen ödenmiş olması, daha önce usulüne uygun biçimde oluşmuş iki haklı ihtarı kendiliğinden etkisiz kılmaz.
Bununla birlikte iki ödeme gecikmesi tek başına yeterli değildir. Kira döneminin, borç vadelerinin, ihtarların içeriğinin, tebliğ tarihlerinin ve ödeme zamanlarının belge üzerinden birlikte incelenmesi gerekir.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası nedir?
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının aynı kanuni dönem içinde iki farklı kira borcunu vadesinde ödememesi ve her gecikme için haklı yazılı ihtar alması üzerine, kiraya verene dönem sonunda sözleşmenin sona erdirilmesini isteme imkânı veren TBK m. 352/2 kaynaklı davadır.
Bu dava, ödenmemiş alacağın tahsili davası değildir. Esas talep, kira ilişkisinin sona erdirilmesi ve kiralananın tahliyesidir. Ödenmeyen kira alacakları ayrıca takip veya alacak talebine konu edilebilir; taleplerin birlikte ileri sürülmesinde görev, arabuluculuk ve harç sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir.
Kanun, kiracının iki kez temerrüde düşmesini yeterli görmemiş; temerrütlerin kiraya veren tarafından yazılı ve haklı ihtarlarla somutlaştırılmasını aramıştır. Böylece tahliye gibi ağır bir sonuç, sonradan oluşturulması güç olan tebligat ve ödeme belgelerine bağlanmıştır.
İki haklı ihtarın hukuki dayanağı nedir?
Hukuki dayanak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrasıdır. Hüküm; kiracının bir yıldan kısa sözleşmede kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun sözleşmede bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olmasını düzenler.
TBK m. 352/2, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel sona erme sebeplerinden biridir. Geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay veya daha kısa süreyle kiralanması gibi TBK m. 339 kapsamı dışında kalan ilişkilerde, bu özel rejimin uygulanıp uygulanmayacağı ayrıca incelenmelidir.
Hüküm, bir yıldan kısa süreli sözleşmede sözleşme süresinin; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmede ise ihtarların yapıldığı kira yılının veya bir kira yılını aşan artan sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılmasını öngörür. Sürenin kaçırılması, aynı iki ihtara dayanma imkânını sona erdirir.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasının şartları nelerdir?
Dava için konut veya çatılı işyeri kira ilişkisi; aynı kanuni dönem içinde farklı vadelere ait iki muaccel ve ödenmemiş kira borcu; her borç için açık, yazılı ve kiracıya tebliğ edilmiş haklı ihtar; ilgili dönemin sona ermesi; zorunlu arabuluculuk ve dönem sonundan itibaren bir aylık dava süresine uyulması birlikte aranır.
| Unsur | Aranan ölçüt | Başlıca risk |
|---|---|---|
| Uygulanabilir kira türü | Konut veya çatılı işyeri kirası bulunmalıdır. | TBK m. 339 kapsamı dışındaki bir ilişkiye özel hükmün uygulanması. |
| İki ayrı vade | İhtarlar, birbirinden farklı zamanlarda muaccel olmuş iki kira bedeline dayanmalıdır. | Aynı borcun veya ilk ihtarda istenebilecek eski borçların bölünmesi. |
| Muaccel ve ödenmemiş borç | Her ihtarın tebliğinde ilgili kira bedeli vadesi geçmiş ve ödenmemiş olmalıdır. | Vadesinden önce ihtar veya tebliğden önce yapılmış ödeme. |
| Aynı kanuni dönem | İki ihtar aynı kira yılı, kısa sözleşme süresi veya kanundaki artan süre içinde tebliğ edilmelidir. | Takvim yılını esas almak ya da iki ayrı kira yılındaki ihtarları birleştirmek. |
| Yazılı ve açık ihtar | Hangi dönem için ne kadar kira istendiği belirlenebilir olmalı ve ödeme talebi içermelidir. | Belirsiz tutar, yanlış ay, ispatlanamayan mesaj veya yetkisiz kişi bildirimi. |
| Usulüne uygun tebliğ | İki ihtar da kiracıya kanıtlanabilir biçimde ulaşmalıdır. | Yalnızca gönderi tarihine dayanmak veya hatalı muhataba tebliğ. |
| Süre ve dava şartı | Dönem sonundan sonra arabuluculuğa başvurulmalı ve kalan bir aylık süre içinde dava açılmalıdır. | Erken arabuluculuk, geç dava veya arabuluculukta eksik taraf. |
İki haklı ihtarda kira yılı nasıl hesaplanır?
Kira yılı, kural olarak sözleşmenin başladığı tarihten izleyen yılın aynı tarihinden bir gün öncesine kadar olan dönemdir. Örneğin 15 Mart 2025 başlangıçlı bir sözleşmede ilk kira yılı 15 Mart 2025–14 Mart 2026’dır. İki ihtarın Ocak–Aralık takvim yılında bulunması tek başına yeterli değildir.
Sözleşmede kira döneminin başlangıcını değiştiren açık bir yenileme veya yeni sözleşme varsa belge içeriği ayrıca değerlendirilir. Yalnızca kira bedelinin artırılması, tarafların açık iradesi bulunmadıkça kira yılının başlangıcını kendiliğinden değiştirmez.
| Sözleşme | Esas alınan dönem | Dava zamanı | Açıklama |
|---|---|---|---|
| Bir yıldan kısa belirli süre | Sözleşmenin tamamı | Sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde | Kısa sürede iki farklı kira vadesi ve iki haklı ihtar gerçekleşmelidir. |
| Bir yıl | O kira yılı | Kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde | Yenilenen her yıl yeni ve bağımsız bir değerlendirme dönemidir. |
| Bir yıldan uzun belirli süre | Her tam kira yılı ayrı ayrı | İhtarların bulunduğu kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde | Farklı tam kira yıllarındaki ihtarlar birbirine eklenemez. |
| Tam yılları aşan artan süre | Artan süre bağımsız dönem | Artan sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde | Örneğin 2 yıl 6 aylık sözleşmedeki son 6 ay, iki ihtar bakımından ayrıca ele alınır. |
| Belirsiz süre | Yerleşik Yargıtay yaklaşımında hüküm uygulanmaz | TBK m. 352/2’ye dayalı süre doğmaz | Diğer fesih veya tahliye sebepleri somut olaya göre incelenir. |
İki ihtar hangi kira borçlarına dayanmalıdır?
İhtarlar, aynı kanuni dönem içinde fakat farklı tarihlerde muaccel olmuş iki ayrı kira bedeline dayanmalıdır. Aynı aya ait borç için iki belge gönderilmesi iki haklı ihtar oluşturmaz. İlk ihtar tarihinde zaten muaccel olan borçların bölünerek sonraki ihtara konu edilmesiyle de ikinci haklı ihtar yapay biçimde oluşturulamaz.
Örneğin kira her ayın 5’inde ödeniyorsa Haziran ve Eylül kiraları ayrı vadelerdir. Haziran kirası ödenmediğinde usulüne uygun ihtar tebliğ edilir, ardından Eylül kirası da vadesinde ödenmez ve ikinci ihtar tebliğ edilirse iki ayrı temerrüt tartışılabilir.
Buna karşılık Haziran ve Temmuz kiraları ilk ihtar hazırlanırken muaccel olduğu hâlde yalnızca Haziran borcu istenip Temmuz borcu daha sonra ikinci ihtara ayrılırsa, yerleşik içtihada göre bu bölme ikinci haklı ihtarı doğurmaz. Kiraya veren, ilk bildirim tarihinde talep edilebilir hâle gelmiş kira borçlarını bütünlük içinde ileri sürmelidir.
Yeni doğan sonraki kira borcu
İlk ihtarın tebliğinden sonra yeni bir ayın kirası vadesinde ödenmezse, bu yeni borç ikinci ihtara konu olabilir. Her iki ihtarın aynı kira yılı içinde tebliğ edilmesi ve diğer şartların bulunması gerekir.
Aynı borcun yinelenmesi
Aynı ay kirası için noter ihtarı gönderilmesi ve ardından aynı borç için ödeme emri tebliği, iki ayrı kira temerrüdü meydana getirmez. Belge sayısı değil, farklı vade sayısı önemlidir.
Bir ihtarın haklı sayılması için ne gerekir?
İhtarın haklı sayılması için kira borcu ihtar kiracıya tebliğ edildiğinde muaccel, belirli veya belirlenebilir ve henüz ödenmemiş olmalıdır. İhtar yetkili kiraya veren tarafından yapılmalı; kira dönemi ile talep açıkça anlaşılmalı ve bildirim kiracıya kanıtlanabilir biçimde ulaşmalıdır. Haksız artış farkına veya mevcut olmayan borca dayanan ihtar haklı değildir.
Muacceliyet neden önemlidir?
Muacceliyet, borcun ödeme zamanının gelmiş olmasıdır. Kira bedeli sözleşmedeki vadeden önce istenirse kiracı henüz temerrüde düşmüş olmaz ve bu bildirim haklı ihtar sayılamaz. Vade sözleşmede açık değilse TBK m. 314, yerel âdet ve kira ilişkisinin fiilî ödeme düzeni birlikte değerlendirilir.
Kira sözleşmesinde “her ayın ilk beş günü” gibi bir düzenleme varsa son ödeme anı hükmün yorumuna göre belirlenir. Banka dekontlarıyla uzun süre benimsenmiş farklı ödeme uygulamasının sözleşme vadesini değiştirip değiştirmediği de tarafların ortak iradesi ve somut delillerle değerlendirilir.
Kira tutarı tartışmalıysa ihtar haklı olur mu?
Kiracının sözleşme veya kanuna göre ödemekle yükümlü olduğu kesin ya da hesaplanabilir kira tutarı esas alınır. Geçerli artış şartını veya TBK m. 344 sınırlarını aşan, taraflarca kabul edilmemiş ya da mahkemece belirlenmemiş bir fark için çekilen ihtar, istenen kısmın hukuki dayanağı ölçüsünde haklılık sorunu doğurur.
Konut kiralarındaki geçici yüzde 25 artış sınırlaması 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bununla birlikte sınırlamanın yürürlükte olduğu dönemlere ilişkin geçmiş fark talepleri, o dönemdeki emredici sınırlar gözetilerek incelenir. Güncel dönemlerde kira artışı TBK m. 344, sözleşme hükmü ve varsa kesinleşmiş kira tespit kararı çerçevesinde hesaplanmalıdır.
İki haklı ihtar noter aracılığıyla mı gönderilmelidir?
Noter ihtarı kanunen zorunlu değildir; TBK m. 352/2 yazılı ihtar arar. Ancak bildirimin içeriğini, tarihini ve kiracıya ulaştığını güçlü biçimde ispatladığı için noter tebligatı çoğu dosyada en güvenli yöntemdir. Usulüne uygun icra ödeme emri de yazılı ihtar sayılabilir; sıradan mesajlar ise ciddi ispat riski taşır.
İhtarın yalnızca düzenlenmesi veya postaya verilmesi yeterli değildir. Haklı ihtar sonucunun doğması için kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Tebliğ tarihi, hem borcun o anda ödenmemiş olup olmadığını hem de ihtarın aynı kira yılı içinde kalıp kalmadığını belirler.
İhtarname hangi bilgileri içermelidir?
İhtarda tarafların ve kiralananın bilgileri, kira sözleşmesi, ödenmeyen ay veya dönem, vade tarihi, talep edilen kira aslı ve ödeme hesabı açıkça gösterilmelidir. Bildirim, kiracının hangi borç nedeniyle temerrütte olduğunu tereddütsüz anlayacağı açıklıkta olmalı; farklı alacak kalemleri kira bedelinden ayrılmalıdır. Tebliğ adresi de güncel olmalıdır.
- Kiraya veren ile kiracının doğru ad, unvan ve adres bilgileri
- Kiralananın açık adresi ve sözleşmenin başlangıç tarihi
- Ödenmeyen kira ayı veya dönemi ile sözleşmedeki vade
- Kira aslının ve varsa diğer kalemlerin birbirinden ayrılmış tutarı
- Ödemenin yapılacağı hesap veya yöntem
- Ödeme talebi ve gerektiğinde TBK m. 315’e uygun süre ile fesih uyarısı
- Tebliği ve teslim zamanını kanıtlamaya elverişli gönderim yöntemi
| Yöntem | Haklı ihtar ihtimali | İspat değerlendirmesi |
|---|---|---|
| Noter ihtarı | İçerik ve diğer şartlar uygunsa evet | Belgenin içeriği, düzenleme ve tebliğ kayıtları güçlü delil sağlar. |
| Örnek No. 13 ödeme emri | Usulüne uygun tebliğ edilirse evet | Takip dosyası, talep edilen dönem ve tebligat tarihi resmî kayıttadır. |
| KEP / güvenli elektronik imza | Şekil ve muhatap koşulları sağlanırsa değerlendirilebilir | Gönderici, içerik ve teslim kayıtları korunmalı; her somut dosyada elektronik işlem niteliği incelenmelidir. |
| İadeli taahhütlü mektup | İçerik ve teslim kanıtlanırsa mümkün | Zarfın içeriği tartışılabileceğinden noter kadar güçlü olmayabilir. |
| E-posta / mesaj uygulaması | Kesin kabul varsayılmamalıdır | Gönderici, içerik bütünlüğü, yazılı şekil ve ulaşma zamanı itiraza açıktır. |
| Sözlü uyarı | Hayır | TBK m. 352/2’deki yazılı ihtar şartını karşılamaz. |
Kira borcunun ödenmesi haklı ihtarı ortadan kaldırır mı?
Ödemenin etkisi, ihtarın kiracıya tebliğ zamanına göre belirlenir. Borç tebliğden önce tamamen ödenmişse ihtar kural olarak haklı değildir. Ödeme tebliğden sonra yapılmışsa gecikme ve haklı ihtar oluşmuş sayılır; sonradan ödeme bu ihtarı silmez. Aynı gün ödeme ve tebligatta hangisinin önce gerçekleştiği ispatlanmalıdır.
| Olay | Muhtemel sonuç | Gerekli delil |
|---|---|---|
| Vadesinde tam ödeme | Temerrüt ve haklı ihtar oluşmaz. | Banka dekontu, makbuz veya kabul belgesi. |
| Geç fakat tebliğden önce tam ödeme | İhtar, tebliğ anında ödenmemiş borca dayanmadığı için kural olarak haklı sayılmaz. | Ödeme zaman damgası ile tebliğ mazbatası. |
| Tebliğden sonra tam ödeme | Haklı ihtar oluşmuşsa sonradan ödeme onu ortadan kaldırmaz. | Tebliğ tarihi ve ödeme kaydı. |
| Tebliğden sonra kısmi ödeme | Borç tamamen kapanmaz; haklı ihtarın oluşumuna engel olmaz. Bakiye ve mahsup ayrıca hesaplanır. | Hesap hareketleri, açıklamalar ve borç dökümü. |
| Tebliğ ve ödeme aynı gün | Saat sırası belirlenmelidir; sıra ispatlanamazsa kiracı lehine değerlendirme riski yüksektir. | Saat içeren banka kaydı, elektronik tebligat veya ayrıntılı teslim belgesi. |
Aynı gün yapılan ödemede ne olur?
Tebligat ve ödeme aynı güne rastladığında gün bilgisi tek başına yeterli olmayabilir; hangi işlemin önce gerçekleştiği belirlenir. Kiraya veren ihtarın önce tebliğ edildiğini güvenilir kayıtla gösterebilirse ihtar haklı kalabilir. Zaman sırası saptanamıyorsa Yargıtay kararlarında ödeme tebliğden önce yapılmış kabul edilerek kiracı lehine sonuç kurulabildiği görülür.
Bankanın işlem saati, noter veya posta dağıtım kaydı, elektronik tebligat zaman damgası ve ödeme hesabına geçiş anı birlikte değerlendirilir. Sadece ihtarnamenin düzenlendiği gün, tebliğ saatini göstermediği için tek başına yeterli değildir.
Kiraya veren ödemeyi kabul etmezse ihtar haklı olur mu?
Kiracı borcu vadesinde ve usulüne uygun biçimde ifa etmeye hazır olduğu hâlde kiraya veren haklı neden olmadan ödemeyi kabul etmiyorsa alacaklı temerrüdü gündeme gelebilir. Kiracının ödeme girişimini, doğru tutarı ve zamanını kanıtlaması gerekir; gerektiğinde tevdi mahalli tayini gibi kanuni koruma yolları gecikmeden kullanılmalıdır.
Örnek No. 13 ödeme emri haklı ihtar sayılır mı?
Kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız takipte tebliğ edilen Örnek No. 13 ödeme emri, muaccel kira borcunu doğru gösteriyor ve usulüne uygun tebliğ ediliyorsa yazılı haklı ihtar olarak değerlendirilebilir. Aynı borç için daha önceki ihtarla birlikte iki sayılmaz; ikinci ödeme emri farklı vadeli kira borcuna dayanmalıdır.
Ödeme emrinin takibe konulması değil, kiracıya tebliği önemlidir. Borç takipten sonra fakat ödeme emri tebliğinden önce ödenmişse, bu ödeme emrinin haklı ihtar sayılması kural olarak mümkün olmaz. Tebliğden sonraki ödeme ise TBK m. 352/2 bakımından ihtarı kendiliğinden hükümsüz kılmaz.
Örnek No. 13 takipte itiraz süresi ile ödeme süresi aynı değildir. Kiracı ödeme emrine kural olarak 7 gün içinde itiraz eder; konut ve çatılı işyeri kirasında temerrüt tahliyesi için tanınan ödeme süresi en az 30 gündür. Bu süreler, haklı ihtarın oluşumuyla ilgili olmakla birlikte farklı usul sonuçlarına sahiptir.
İki haklı ihtar ile temerrüt nedeniyle tahliye arasındaki fark nedir?
TBK m. 315, verilen en az 30 günlük sürede borç ödenmezse temerrüt nedeniyle fesih ve tahliyeyi; TBK m. 352/2 ise aynı dönemde iki kez geciken kiracının borçlarını sonradan ödese dahi dönem sonunda tahliyesini düzenler. İlkinde sürenin sonunda borcun devamı, ikincisinde iki haklı ihtarın oluşması belirleyicidir.
| Ölçüt | TBK m. 315: temerrüt | TBK m. 352/2: iki haklı ihtar |
|---|---|---|
| Temel amaç | Süre sonunda devam eden kira veya yan gider borcu nedeniyle fesih. | Aynı dönemde iki ayrı kira borcunun gecikmesi nedeniyle dönem sonunda tahliye. |
| İhtar sayısı | Bir usulüne uygun ihtar yeterli olabilir. | Farklı vadeler için iki haklı yazılı ihtar gerekir. |
| Ödeme süresi | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün. | Haklı ihtar sayılması için bağımsız 30 günlük süre şartı yoktur. |
| Sonradan ödeme | Verilen sürede tam ödeme feshi önler. | Tebliğden sonraki ödeme oluşmuş ihtarı ortadan kaldırmaz. |
| Yan gider | Kiracının yükümlü olduğu yan gider açıkça hüküm kapsamındadır. | Kanun “kira bedeli” dediği için yalnız aidat veya yan gider borcu iki ihtar hesabında yeterli kabul edilmemelidir. |
| Dava zamanı | Verilen süre dolduktan ve borç devam ettikten sonra. | İhtarların bulunduğu dönemin bitiminden başlayarak bir ay içinde. |
| Arabuluculuk | Doğrudan dava öncesi kural olarak zorunlu. | Dava öncesi zorunlu. |
Bir ihtar, içeriği doğru kurulmuşsa hem TBK m. 315 temerrüt sürecinde kullanılabilir hem de TBK m. 352/2 hesabında ilk veya ikinci haklı ihtar işlevi görebilir. Ancak iki kurumun süreleri ve koşulları ayrı ayrı tamamlanmalıdır.
İki haklı ihtarda özel durumlar nasıl değerlendirilir?
Belirsiz süreli sözleşme, yılda bir ödenen kira, kısmi ödeme, aidat borcu, tartışmalı artış farkı ve depozito gibi durumlar genel kuraldan ayrı değerlendirilir. Her olayda iki farklı kira vadesinin varlığı, istenen kalemin gerçekten kira bedeli olup olmadığı ve ihtar tebliğinde borcun devam edip etmediği araştırılır.
Belirsiz süreli kira sözleşmesi
Yargıtayın yerleşik yaklaşımında TBK m. 352/2’de sayılan dönem yapısı belirsiz süreli sözleşmeleri kapsamaz. Öğretide farklı görüşler bulunsa da dava stratejisinde mevcut içtihat riski esas alınmalı; uygun diğer sona erme sebepleri değerlendirilmelidir.
Yılda bir defa ödenen kira
Kira bedeli gerçekten yılda tek vadede ödeniyorsa aynı kira yılı içinde iki ayrı temerrüt oluşamaz. Bu nedenle yerleşik Yargıtay uygulamasında iki haklı ihtar tahliyesi mümkün görülmez. Yıllık tutarın sözleşmede ayrı taksitlere ve ayrı vadelere bağlanması farklı değerlendirme gerektirir.
Yalnız aidat veya yan gider borcu
TBK m. 352/2 yalnızca “kira bedeli” ifadesini kullanır. Bu nedenle salt aidat, ortak gider veya başka yan alacak için yapılan bildirimlerin iki haklı ihtar hesabına katılması güvenli değildir. TBK m. 315’in yan giderlere ilişkin kapsamı daha geniştir.
Kısmi ödeme ve eksik bakiye
Kısmi ödeme borcu tümüyle sona erdirmez; ancak ödemenin hangi borca mahsup edileceği, ihtardaki hesap ve bakiye tutarı incelenir. Çok küçük bakiyelerde dürüstlük kuralı savunmaları ileri sürülebilse de her eksikliğin otomatik olarak önemsiz sayılacağı varsayılamaz.
Depozitonun son kiralara sayılması
Kiracı, kiraya verenin açık kabulü veya sözleşmesel dayanak olmadan güvence bedelini son aylara mahsup ederek kira ödeme borcundan kurtulamaz. Depozito, kural olarak kira ilişkisinin sonundaki alacakların güvencesidir; kendiliğinden cari kira ödemesine dönüşmez.
Tartışmalı kira artış farkı
Geçersiz veya uygulanabilirliği tartışmalı artış oranıyla hesaplanan fark, ihtarın haklılığını zayıflatabilir. Kiraya verenin ihtarda kira aslı ile artış farkını ayırması; talebini sözleşme, TBK m. 344 ve varsa tespit kararıyla temellendirmesi gerekir.
İki haklı ihtar tahliyesinde arabuluculuk zorunlu mudur?
Evet. 1 Eylül 2023 ve sonrasında açılan, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna dışında kalan kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde açılacağından, arabuluculuk tamamlanmadan doğrudan açılan dava usulden reddedilir.
Arabuluculuk, ihtarlardan birinin yerine geçmez ve eksik iki haklı ihtarı tamamlamaz. Dava hakkının doğduğu dönem sonundan sonra uyuşmazlığın tarafları, tahliye sebebi ve talepler doğru belirtilerek başvuru yapılmalıdır.
Arabuluculuğa ne zaman başvurulmalıdır?
Başvuru, iki ihtarın bulunduğu kira yılı veya ilgili kanuni dönem sona erdikten sonra ve bir aylık dava süresi içinde yapılmalıdır. Dava hakkı henüz doğmadan yapılan erken başvurunun dava şartını karşılamadığı yönünde güncel Yargıtay yaklaşımı bulunduğundan, ihtarlar tamamlanır tamamlanmaz fakat dönem bitmeden başvuru yapılması ciddi usul riski yaratır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.05.2025 tarihli kararı doğrudan ihtiyaç nedeniyle tahliyeye ilişkin olsa da, zorunlu arabuluculuğun dava hakkı doğduktan sonra yerine getirilmesi gerektiğine dair usul ilkesi içerir. İki haklı ihtar dosyalarında da güvenli uygulama, dönem sonunu bekleyip bir aylık süre içinde başvurmaktır.
Arabuluculuk bir aylık dava süresini nasıl etkiler?
Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez. Son tutanaktan sonra başvuru anında kalan süre işlemeye devam eder; yeni ve tam bir aylık süre başlamaz. Bu nedenle başvuru tarihi, son tutanak tarihi ve kalan gün sayısı belge üzerinden ayrı ayrı hesaplanmalıdır.
Başvurunun bir aylık sürenin son günlerine bırakılması, son tutanaktan sonra çok kısa bir dava süresi kalmasına yol açabilir. Süre hesabında elektronik başvuru kaydı, büro dosya numarası ve son tutanağın düzenlenme zamanı korunmalıdır.
- Kira dönemini belirleyinSözleşme başlangıcı, süresi ve ihtarların düştüğü kira yılı belge üzerinden saptanır.
- İki ihtarı denetleyinHer ihtarın farklı vade, muaccel borç, içerik, tebliğ ve ödeme sırası kontrol edilir.
- Dönem sonunu bekleyinİki haklı ihtara dayalı dava hakkı ilgili kanuni dönemin sonunda doğar.
- Bir ay içinde başvurunArabuluculuk başvurusu doğru taraflar ve tahliye sebebiyle kayda alınır.
- Kalan süreyi hesaplayınSon tutanaktan sonra başvuru tarihinde kalan hak düşürücü süre devam eder.
- Dava dosyasını tamamlayınSon tutanak aslı veya onaylı örneği ile ihtar ve ödeme delilleri dava dilekçesine eklenir.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası ne zaman açılır?
Dava, bir yıldan kısa sözleşmede kira süresinin; bir yıl ve daha uzun sözleşmede ihtarların yapıldığı kira yılının veya bir kira yılını aşan artan sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. İhtarlar oluştu diye dönem sona ermeden dava açılamaz; bir aylık süre de hak düşürücü niteliktedir.
Mahkeme hak düşürücü süreyi taraf ileri sürmese dahi kendiliğinden inceler. Süre hesabında sözleşmenin gerçek başlangıç ve bitiş tarihleri, yenileme durumu, ihtarların tebliğ edildiği kira yılı ve arabuluculukta geçen zaman birlikte değerlendirilir.
| Tarih | Hukuki işlev | Dikkat |
|---|---|---|
| Sözleşme başlangıcı | Kira yılının sınırlarını belirler. | Takvim yılıyla karıştırılmamalıdır. |
| İhtarların tebliği | İhtarların hangi kira yılına ait olduğunu ve ödeme sırasını gösterir. | Gönderim tarihi değil, ulaşma tarihi belirleyicidir. |
| İlgili dönemin sonu | Dava hakkını ve bir aylık sürenin başlangıcını doğurur. | Erken dava ve erken arabuluculuk riski vardır. |
| Arabuluculuk başvurusu | İşlemeye başlamış hak düşürücü süreyi durdurur. | Başvuru sürenin bitiminden önce yapılmalıdır. |
| Son tutanak | Kalan sürenin yeniden işlemeye devam edeceği anı belirler. | Yeni bir aylık süre başladığı sanılmamalıdır. |
| Dava açılışı | Hak düşürücü süre korunmuş olmalıdır. | UYAP kayıt zamanı ve harç işlemleri kontrol edilmelidir. |
TBK m. 353 dava süresini uzatır mı?
Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirirse TBK m. 353 uyarınca dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır. Bildirim iki haklı ihtardan ayrı bir işlev taşır; tahliye davası açma iradesini açıkça göstermeli ve ulaşma zamanı kanıtlanmalıdır.
En güvenli yöntem, ilgili dönem bittikten sonra başlayan bir aylık süre içinde ayrıca yazılı dava bildirimi tebliğ etmektir. Dönem bitmeden gönderilmiş genel nitelikteki ihtara veya arabuluculuk evrakının kendiliğinden TBK m. 353 bildirimi sayılacağı varsayımına dayanmak ciddi süre riski yaratır.
Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa yeri mahkemesi gündeme gelir. Taşınmazın bulunduğu yer çoğu dosyada bağlantılı olsa da tek ve kesin yetki kuralı gibi kabul edilmemelidir.
HMK m. 4/1-a kira ilişkisinden doğan davaları sulh hukuk mahkemesine verir. HMK m. 6 genel yetkiyi davalının yerleşim yerine; HMK m. 10 ise sözleşmeden doğan davalarda sözleşmenin ifa yerine bağlar.
Kira bedelinin sözleşmede kararlaştırılan banka hesabına ödenmesi, kiralananın bulunduğu yer ve tarafların yerleşim yerleri somut yetki değerlendirmesinde önem taşıyabilir. Yetki sözleşmesi yapılmışsa HMK m. 17’deki tacir veya kamu tüzel kişisi sınırlaması ayrıca incelenir.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasını kim açabilir?
Dava, kural olarak kira sözleşmesinin kiraya veren tarafınca açılır; kiraya verenin mutlaka malik olması gerekmez. Kiralananı sonradan edinen yeni malik TBK m. 310 gereğince sözleşmenin tarafı olur. Birden çok kiraya veren veya kiracı varsa zorunlu taraf birlikteliği ve temsil ilişkileri ayrıca kurulmalıdır.
Yeni malik önceki ihtarlara dayanabilir mi?
Yeni malik, mülkiyeti edinmesiyle kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı olur; ancak her ihtarın gönderildiği tarihte bildirim yapan kişinin sıfatı ve alacak hakkı incelenir. Devirden önce eski kiraya verenin usulüne uygun ihtarı ile devirden sonra yeni malikin ihtarının birlikte değerlendirilmesi mümkün olsa da dönem ve taraf delilleri eksiksiz olmalıdır.
Yeni malikin mülkiyet değişikliğini, ödeme hesabını ve bundan sonraki kira bedellerinin kendisine ödeneceğini kiracıya açıkça bildirmesi ispat sorunlarını azaltır. Kiracının eski malike yaptığı iyi niyetli ödemenin hukuki etkisi, edinme bildiriminin zamanı ve TBK hükümleri çerçevesinde ayrıca incelenir.
Birden fazla kiracı varsa ihtar kime gönderilir?
Sözleşmede birden fazla kiracı bulunuyorsa ihtarların tüm kiracılara yöneltilmesi ve tahliye davasında taraf teşkilinin tamamlanması gerekir. Yalnızca bir kiracıya yapılan bildirim diğer kiracılar yönünden haklı ihtar şartını karşılamayabilir. Aile konutunda TBK m. 349 uyarınca taraf sıfatı kazanan eşin durumu da araştırılmalıdır.
Kiraya veren tarafında elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyet, miras ortaklığı veya tüzel kişi temsilinin bulunması hâlinde davayı açma ve ihtar gönderme yetkisi ayrıca incelenmelidir. Sıfat eksikliği, esasa girilmeden önce dahi davanın sonucunu etkileyebilir.
Davada hangi deliller gerekir ve ispat yükü kimdedir?
Kiraya veren; kira ilişkisini, bedeli ve vadeyi, iki farklı borca ilişkin ihtarların içeriğini, tebliğini, aynı dönemde bulunduğunu ve davanın süresinde açıldığını ispatlar. Kiracı ise ödeme savunmasını kural olarak yazılı belgeyle kanıtlar. Sözleşme, banka kayıtları, noter ve tebligat evrakı ile icra dosyaları başlıca delillerdir.
| Uyuşmazlık | Başlıca deliller | İnceleme noktası |
|---|---|---|
| Kira dönemi ve vade | Kira sözleşmesi, ek protokol, önceki ödeme düzeni | Başlangıç tarihi, yenileme, aylık veya yıllık ödeme zamanı. |
| Borç tutarı | Sözleşme, artış hesabı, tespit kararı, hesap dökümü | Kira aslı, artış farkı ve yan gider ayrımı. |
| İhtar içeriği | Noter sureti, ödeme emri, güvenli elektronik kayıt | Hangi ayın, ne kadar ve hangi sıfatla istendiği. |
| Tebliğ zamanı | Tebliğ mazbatası, UETS kaydı, posta teslim belgesi | İhtarın kira yılı içinde ve ödemeden önce ulaşıp ulaşmadığı. |
| Ödeme | Banka dekontu, hesap ekstresi, imzalı makbuz | Tarih, saat, açıklama, tutar ve mahsup edilen borç. |
| Dava şartı ve süre | Arabuluculuk başvuru kaydı, son tutanak, TBK m. 353 bildirimi | Başvuru olgunluğu, taraflar, duran ve kalan süre. |
Bilirkişi incelemesi zorunlu mudur?
Bilirkişi her iki haklı ihtar davasında zorunlu değildir. Kira tutarı, artış hesabı, banka hareketleri veya mahsup sırası teknik hesap gerektiriyorsa mali inceleme yapılabilir. İhtarın hukuken haklı olup olmadığı, süreye uyulup uyulmadığı ve tahliye şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği ise hâkimin çözmesi gereken hukuki meselelerdir.
Yargılama, istinaf ve tahliye kararının icrası nasıl işler?
Sulh hukuk mahkemesi basit yargılama usulüyle tarafların iddia, savunma ve delillerini inceler. Gerekçeli kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren kural olarak iki hafta içinde istinafa başvurulabilir. Tahliye kararının icrası genel olarak kesinleşmeye bağlı değildir; istinaf başvurusu tek başına icrayı durdurmaz. İcra işlemleri ayrıca başlatılır.
Kiracı, şartları varsa İİK m. 36 kapsamında icranın geri bırakılmasını isteyebilir. Bu işlem için kanuni güvence ve ilgili merciden karar gerekebilir. Somut dosyada kararın hüküm fıkrası, istinaf parasal sınırı, tebligat ve icra dosyası birlikte incelenmelidir.
Davanın kabulü, kiracıyı aynı gün kendiliğinden ve fiilen taşınmazdan çıkarmaz. Tahliye ilamının icra dairesinde usulüne uygun takibe konulması, icra emrinin tebliği ve kanuni infaz işlemlerinin tamamlanması gerekir. Kiraya verenin kendi imkânıyla kilit değiştirmesi veya eşyayı çıkarması hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir.
Dava ne kadar sürer ve masrafları nelerdir?
Davanın süresi mahkemenin iş yüküne, tebligatlara, taraf ve delil sayısına, bilirkişi gerekip gerekmediğine ve istinafa göre değişir; kesin süre verilemez. Başvuru ve karar harçları, gider avansı, tebligat, arabuluculukta doğabilecek ücret, bilirkişi ve avukatlık giderleri başlıca masraf kalemleridir. İcra aşaması ayrıca gider doğurabilir.
Harçlar Kanunu m. 17 uyarınca gayrimenkulün tahliyesi davalarında dava değeri, yazılı sözleşme olsun veya olmasın bir yıllık kira bedeli üzerinden belirlenir. Bir yıllık kira, yıllık artış ve dava tarihindeki bedel bakımından dosya hesabı yapılmalıdır.
2025–2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinde sulh hukuk mahkemelerinde takip edilen davalar için karşı tarafa yükletilecek maktu vekâlet ücreti 30.000 TL olarak düzenlenmiştir. Bu tutar, avukat ile müvekkil arasındaki serbest sözleşme ücretinden farklıdır; karar tarihinde yürürlükte olan tarife esas alınır ve kabul–ret oranı sonuçları değiştirebilir.
- Dava açılış başvuru harcı ve peşin karar–ilam harcı
- Posta, tebligat ve dosya gider avansı
- Gerekirse bilirkişi, keşif ve banka kayıt giderleri
- Noter ihtarı ve tebligat giderleri
- İstinaf ve icra aşamasında doğabilecek yeni harç ve giderler
- Karşı tarafa yükletilebilecek yargılama gideri ve vekâlet ücreti riski
Yargıtayın iki haklı ihtara ilişkin yerleşik ilkeleri nelerdir?
Yargıtay; ihtarların farklı vadeli kira borçlarına dayanmasını, borcun ihtar tebliğinde ödenmemiş olmasını, iki ihtarın aynı kanuni dönemde tebliğini ve davanın dönem sonundan itibaren bir ay içinde açılmasını arar. Tebliğden sonraki ödeme ihtarı ortadan kaldırmaz; mevcut borçların bölünmesi veya aynı borcun yinelenmesi ikinci ihtar oluşturmaz.
Aşağıdaki künyeler erişilebilir karar metinleri üzerinden doğrulanmıştır. Kararların hiçbiri somut dosyadaki sözleşme, ödeme ve tebligat incelemesinin yerine geçmez; aktarılanlar kararların konu bakımından öne çıkan ilkelerinin özetidir.
Yargıtay HGK, 2017/1289 E., 2021/1314 K., 02.11.2021
Farklı aylara ilişkin borçların vadeden sonra ayrı ihtarlara konu edilmesini ve ihtar tebliğlerinden sonra yapılan ödemelerin oluşmuş haklı ihtarları ortadan kaldırmamasını değerlendirmiştir. İki ihtarın aynı kira yılı içindeki farklı kira borçlarına dayanması gerektiği vurgulanmıştır.
Yargıtay 3. HD, 2017/11179 E., 2018/5354 K., 16.05.2018
İlk ihtar tarihinde muaccel olan kira alacaklarının bölünerek ayrı ihtarlara konu edilemeyeceğini; sonradan muaccel olan yeni borcun ise ayrı ihtar oluşturabileceğini açıklamıştır. Kararda belirsiz süre ve yılda tek ödeme ile yeni malikin sözleşmeye katılması ilkeleri de ele alınmıştır.
Yargıtay 6. HD, 2015/6052 E., 2016/2893 K., 11.04.2016
İhtarın tebliği ile ödemenin aynı tarihte olması hâlinde hangisinin önce gerçekleştiğinin araştırılması gerektiğini kabul etmiştir. Haklı ihtarın belirlenmesinde yalnız gün değil, tebliğ ve ödeme sırası önem taşır.
Yargıtay 3. HD, 2018/5827 E., 2018/9394 K., 02.10.2018
Aynı gün gerçekleşen ödeme ile tebligattan hangisinin önce olduğu belirlenemediğinde ödemenin tebliğden önce yapıldığının kabulü yönünde değerlendirme yapmıştır. Karar, tebliğden sonraki ödemenin ihtarı etkisiz kılmaması ilkesini de yinelemiştir.
Yargıtay 6. HD, 2016/51 E., 2016/5316 K., 20.09.2016
İki haklı ihtara dayalı davanın kanunda gösterilen dönem sonundan itibaren bir ay içinde açılması gerektiğini ve süresinden sonra açılan davanın dinlenemeyeceğini değerlendirmiştir. Yılda tek ödeme ile belirsiz süreli sözleşmeye ilişkin yerleşik yaklaşım da kararda yer alır.
Yargıtay 3. HD, 2025/1495 E., 2025/3048 K., 26.05.2025
İhtiyaç nedeniyle tahliye uyuşmazlığında, arabuluculuğun dava hakkı doğmadan önce tamamlanmasını dava şartı için yeterli görmemiştir. Karar doğrudan iki haklı ihtara ilişkin değildir; ancak dönem sonunda doğan tahliye davalarında erken başvuru riskini gösteren güncel usul ilkesidir.
Yargıtay 3. HD, 2024/3408 E., 2025/2823 K., 14.05.2025
Kira alacağına ilişkin icra takibine itirazın iptali ve tahliye talepli genel mahkeme davasında zorunlu arabuluculuğu değerlendirmiş; dava şartı tamamlanmadan açılan davanın usul sonucuna işaret etmiştir. İlamsız icra istisnasının genel mahkemedeki davaya sınırsız biçimde taşınamayacağını gösterir.
İki haklı ihtar tarihli örneklerde nasıl değerlendirilir?
Örneklerde önce sözleşmenin başlangıcıyla kira yılı belirlenir; sonra her kira borcunun vadesi, ihtarın tebliği ve ödemenin zamanı sıralanır. İki farklı vade aynı döneme düşüyor ve her borç tebliğ anında ödenmemişse ihtarlar haklı olabilir. Son aşamada dönem sonu, arabuluculuk ve bir aylık dava süresi denetlenir.
Örnek 1: Tebliğden sonra ödenen iki ayrı ay
Sözleşme 1 Eylül 2025’te başlamış, kira her ayın 3’ünde ödenecektir. Kasım 2025 kirası için ihtar 10 Kasım’da tebliğ edilmiş ve ödeme 11 Kasım’da; Nisan 2026 kirası için ihtar 12 Nisan’da tebliğ edilmiş ve ödeme 14 Nisan’da yapılmıştır.
İki borç farklı vadelere aittir, iki ihtar da 1 Eylül 2025–31 Ağustos 2026 kira yılı içindedir ve ödemeler tebliğden sonradır. Diğer koşullar uygunsa iki haklı ihtar oluşabilir. Dava hakkı 31 Ağustos 2026 sonunda doğar; bir aylık süre içinde arabuluculuk ve dava işlemleri korunmalıdır.
Örnek 2: İkinci borç tebliğden önce ödenmiş
Aynı sözleşmede Kasım ihtarı haklıdır. Nisan borcu için noter ihtarı 8 Nisan’da düzenlenmiş, kiracı 9 Nisan’da ödeme yapmış, ihtar ise 10 Nisan’da tebliğ edilmiştir.
Düzenleme tarihi değil tebliğ tarihi önemlidir. Nisan borcu ihtar kiracıya ulaşmadan önce kapandığından ikinci ihtar kural olarak haklı sayılmaz; tek haklı ihtarla TBK m. 352/2 tahliyesi gerçekleşmez.
Örnek 3: Birikmiş borcun ikiye bölünmesi
Ocak ve Şubat kiraları 10 Mart tarihinde birlikte muaccel ve ödenmemiştir. Kiraya veren 10 Mart’ta yalnız Ocak için bir ihtar, 20 Mart’ta yalnız Şubat için ikinci ihtar tebliğ ettirmiştir.
Her iki borç ilk ihtar tarihinde istenebilir durumdadır. Mevcut borçların bölünmesi yoluyla iki haklı ihtar meydana getirilemez. Buna karşılık ilk ihtardan sonra vadesi gelen Nisan kirasının ödenmemesi, yeni ve ayrı bir ihtarın konusu olabilir.
Örnek 4: Tebligat ile ödeme aynı gün
İkinci ihtar 16 Haziran günü tebliğ edilmiş, banka ödemesi de 16 Haziran tarihini taşımaktadır. Tebliğ mazbatasında saat yok, banka kaydında işlem saati 09.42 görünmektedir.
Mahkeme zaman sırasını bütün kayıtlarla araştırır. İhtarın ödemeden önce ulaştığı kanıtlanamazsa, aynı gün içindeki belirsizlik kiracı lehine sonuç doğurabilir ve ikinci ihtar haklı kabul edilmeyebilir.
Örnek 5: İhtarlar farklı kira yıllarında
1 Mart 2025 başlangıçlı sözleşmede ilk ihtar Şubat 2026, ikinci ihtar Nisan 2026 kirasına ilişkindir. Her ikisi 2026 takvim yılında olsa da Şubat ihtarı 1 Mart 2025–28 Şubat 2026, Nisan ihtarı ise sonraki kira yılındadır.
İhtarlar farklı kira yıllarında bulunduğu için birlikte iki haklı ihtar oluşturmaz. Sonraki kira yılında yeni bir haklı ihtar gerçekleşirse Nisan ihtarı onunla birlikte değerlendirilebilir.
Örnek 6: İki yıl altı aylık sözleşmede artan süre
1 Ocak 2025–30 Haziran 2027 tarihli sözleşmede ilk iki tam kira yılı ayrı dönemlerdir; 1 Ocak–30 Haziran 2027 arası ise bir kira yılını aşan artan süredir. Şubat 2027 ve Mayıs 2027 ihtarları bu altı aylık artan süre içinde bulunabilir.
İki ihtar diğer şartları sağlıyorsa dava artan sürenin 30 Haziran 2027’de sona ermesinden başlayarak bir ay içinde açılır. Aralık 2026 ihtarıyla Şubat 2027 ihtarı birleştirilemez; bunlar farklı kanuni dönemlere düşer.
İki haklı ihtar davalarında hangi hatalar sık görülür?
En sık hatalar; takvim yılını kira yılı sanmak, ihtarın gönderildiği tarihi tebliğ tarihi kabul etmek, aynı veya birikmiş borcu ikiye bölmek, tebliğden önceki ödemeyi gözden kaçırmak, dönem bitmeden arabuluculuğa başvurmak ve bir aylık süreyi kaçırmaktır. Yanlış taraf, tartışmalı kira artışı ve eksik tebligat da davayı doğrudan etkiler.
Doğru: Esas olan sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanan aynı kira yılı veya kanundaki diğer dönemdir.
Doğru: Kiracıya tebliğ ve tebliğ anında borcun ödenmemiş olması gerekir.
Doğru: Belge sayısı değil, farklı vadelere ait iki ayrı kira borcu aranır.
Doğru: Tebliğden sonraki ödeme, oluşmuş haklı ihtarı kural olarak ortadan kaldırmaz.
Doğru: İhtarların bulunduğu kanuni dönemin sona ermesi beklenir.
Doğru: Başvuruda kalan süre durur; son tutanaktan sonra kaldığı yerden işlemeye devam eder.
Doğru: TBK m. 352/2 kira bedelini esas alır; yan giderler TBK m. 315 bakımından farklıdır.
Doğru: Tahliye ilamları genel olarak kesinleşmeden icraya konabilir; istinaf kendiliğinden durdurmaz.
Kiraya veren ve kiracı hangi belgeleri kontrol etmelidir?
Her iki taraf da öncelikle sözleşmenin başlangıç ve ödeme tarihlerini, ihtarların dayandığı ayları, tebliğ belgelerini ve banka kayıtlarını aynı kronolojide karşılaştırmalıdır. Kiraya veren dava süresi ile arabuluculuğu; kiracı ise vadesinde veya tebliğden önce yaptığı ödemeleri, yanlış kira hesabını ve taraf ya da tebligat eksikliklerini denetlemelidir.
Kiraya veren için dosya kontrolü
- Sözleşme başlangıcı, süresi ve kira yılı sınırları doğru mu?
- İhtarlar farklı vadelere ait iki kira borcuna mı dayanıyor?
- İlk ihtarda o gün muaccel bütün borçlar birlikte istendi mi?
- Her ihtar kiracıların tamamına aynı dönem içinde tebliğ edildi mi?
- Ödeme ihtar tebliğinden sonra mı yapıldı?
- İstenen kira tutarı sözleşme ve TBK m. 344 ile uyumlu mu?
- Dönem sonu ve bir aylık hak düşürücü süre doğru mu?
- Arabuluculuk dönem sonundan sonra, doğru taraflarla tamamlandı mı?
- Gerekirse TBK m. 353 bildirimi süresinde ve açık mı?
Kiracı için savunma kontrolü
- İhtar konusu kira vadesinde veya tebliğden önce ödendi mi?
- Dekontta ay, yıl, kira açıklaması ve işlem saati bulunuyor mu?
- İhtarlar aynı kira yılı içinde mi?
- Aynı borç iki kez istenmiş veya birikmiş borç bölünmüş mü?
- Talep kira bedeli yerine yalnız aidat ya da yan gider mi?
- Artış farkı geçerli sözleşme veya kanun hesabına dayanıyor mu?
- Tebligat doğru kişiye ve usulüne uygun yapılmış mı?
- Arabuluculuk doğru zamanda ve bütün taraflarla yürütülmüş mü?
- Dava dönem sonundan itibaren bir ay içinde açılmış mı?
Dosyada bulunması gereken temel belgeler
- Kira sözleşmesi ve bütün ek protokoller
- Tapu veya mülkiyet değişikliğini gösteren belgeler; gerekiyorsa mirasçılık belgesi
- İki ihtarın okunaklı örnekleri ve ayrı ayrı tebliğ mazbataları
- İcra ödeme emri kullanılmışsa eksiksiz takip dosyası
- İlgili kira yılının bütün banka hesap hareketleri ve makbuzları
- Kira artış hesabı ve varsa kira tespit kararı
- Arabuluculuk başvuru belgesi ile son tutanak
- TBK m. 353’e dayanılacaksa yazılı bildirim ve tebliğ kaydı
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye hakkında sıkça sorulan sorular
İki haklı ihtarda sonucu belirleyen sorular, ihtar sayısından çok borçların farklı vadeli olup olmadığına, tebliğ ve ödeme sırasına, aynı kira yılına ve dava süresine ilişkindir. Aşağıdaki cevaplar genel kuralları açıklar; sözleşme, banka ve tebligat belgeleri görülmeden belirli bir dosyanın sonucu kesin olarak söylenemez.
İki ihtar gönderilmesi tahliye için tek başına yeterli midir?
Hayır. İki belgenin varlığı yalnızca başlangıç noktasıdır. İhtarların aynı kanuni dönem içinde farklı vadelere ait muaccel kira borçlarına dayanması, her ikisinin kiracıya tebliğ edildiği anda borcun ödenmemiş bulunması ve bildirimin yazılı, açık ve haklı olması gerekir. Ayrıca ilgili dönem bitmeli, zorunlu arabuluculuk tamamlanmalı ve dava bir aylık hak düşürücü sürede açılmalıdır.
Aynı ayın kira borcu için iki ihtar çekilebilir mi?
Aynı borç için birden çok bildirim gönderilebilir; ancak bunlar TBK m. 352/2 anlamında iki ayrı haklı ihtar oluşturmaz. Noter ihtarı, ödeme emri ve e-posta aynı aya ait tek kira borcunu talep ediyorsa yalnızca bir temerrüt vardır. İki haklı ihtar için farklı tarihlerde muaccel olmuş iki kira bedeli gerekir. Belge sayısının artırılması sonucu değiştirmez.
İki haklı ihtarın mutlaka noterden gönderilmesi gerekir mi?
Hayır, kanun noter şartı getirmemiş; yazılı ihtar aramıştır. Bununla birlikte noter, ihtarın tam içeriğini ve kiracıya tebliğ tarihini güvenilir biçimde belgelediği için ispat bakımından güçlüdür. Usulüne uygun Örnek No. 13 ödeme emri de haklı ihtar sayılabilir. Sıradan e-posta veya mesajlarda gönderici, içerik bütünlüğü ve ulaşma zamanı tartışması doğabilir. Bu nedenle teslim kaydı korunmalıdır.
Kiracı ihtardan sonra kirayı öderse ihtar haklı kalır mı?
Evet, muaccel ve ödenmemiş kira borcuna ilişkin ihtar kiracıya tebliğ edildikten sonra yapılan ödeme, oluşmuş haklı ihtarı kural olarak ortadan kaldırmaz. İki haklı ihtar kurumunun amacı da borcu ancak uyarıdan sonra ödeyen kiracının yinelenen gecikmelerini sonuçlandırmaktır. Ancak ilk anda istenen tutarın doğru ve bildirimin diğer koşullara uygun olması gerekir. Tebliğ belgesi mutlaka incelenmelidir.
Kira, ihtar tebliğ edilmeden önce ödenirse ne olur?
Borç, ihtar kiracıya ulaşmadan önce tamamen ödenmişse tebliğ anında ödenmemiş kira kalmadığından ihtar kural olarak haklı sayılmaz. İhtarnamenin daha önce düzenlenmiş veya postaya verilmiş olması bu sonucu değiştirmez. Banka ödeme zamanı ile tebliğ mazbatası karşılaştırılır; kiraya veren yalnızca gönderim tarihine dayanarak haklı ihtar oluşturamaz. Tutarın eksiksiz ödenmesi ayrıca mutlaka denetlenir.
Ödeme ve tebligat aynı güne rastlarsa hangi işlem önce kabul edilir?
İşlemlerin saat ve zaman sırası araştırılır. Elektronik tebligat zaman damgası, banka işlem saati, noter veya dağıtım kaydı belirleyici olabilir. İhtarın önce tebliğ edildiği kanıtlanırsa sonraki ödeme ihtarı etkilemez. Sıra güvenilir biçimde belirlenemiyorsa Yargıtay uygulamasında ödemenin tebliğden önce yapılmış kabul edilerek ihtarın haklı sayılmadığı kararlar vardır. Bütün ispat belgeleri birlikte değerlendirilir.
İhtarlar farklı kira yıllarındaysa tahliye davası açılabilir mi?
Bu iki ihtar birlikte TBK m. 352/2 şartını karşılamaz. Her kira yılı bağımsız değerlendirme dönemidir ve farklı yıllardaki tek ihtarlar toplanamaz. Önceki ihtar sonraki yıl için devreden bir hak oluşturmaz. Sonraki kira yılında aynı yıl içinde yeni bir ikinci haklı ihtar gerçekleşirse, o yılın iki ihtarı üzerinden dönem sonunda dava gündeme gelebilir.
Yılda bir kez ödenen kirada iki haklı ihtar mümkün müdür?
Kira bedeli gerçekten yılda tek vadede ödeniyorsa aynı kira yılı içinde yalnızca bir kira borcu muaccel olur; iki ayrı temerrüt ve iki haklı ihtar oluşturulamaz. Yerleşik Yargıtay yaklaşımı bu yöndedir. Ancak yıllık bedel sözleşmede açıkça farklı taksitlere ve ayrı vadelere bağlanmışsa her taksit bağımsız borç olarak incelenebilir; sözleşme metni belirleyicidir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde iki haklı ihtar uygulanır mı?
Yargıtayın yerleşik içtihadı, TBK m. 352/2’de bir yıldan kısa ve bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmeler için kurulan dönem sisteminin belirsiz süreli sözleşmeleri kapsamadığı yönündedir. Öğretide aksi görüşler bulunsa da dava açarken mevcut içtihat nedeniyle yüksek ret riski gözetilmelidir. Somut olayda TBK m. 315 veya başka sona erme sebepleri değerlendirilebilir.
Örnek No. 13 ödeme emri iki haklı ihtardan biri olabilir mi?
Evet. Kira alacağına ilişkin Örnek No. 13 ödeme emri, muaccel kira dönemini ve tutarı doğru gösterip kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmişse yazılı haklı ihtar olarak sayılabilir. Ödeme emrindeki 7 günlük itiraz ile 30 günlük ödeme süresi birbirinden ayrıdır. Aynı borca ilişkin önceki noter ihtarıyla birlikte iki değil, tek temerrüt olarak değerlendirilir.
İki haklı ihtarda kiracıya 30 gün verilmesi şart mıdır?
TBK m. 352/2, ihtarın haklı sayılması için bağımsız olarak 30 günlük süre verilmesini şart koşmaz; muaccel kira borcu nedeniyle yazılı ihtarı esas alır. Ancak kiraya veren aynı bildirimle TBK m. 315 uyarınca temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye imkânını da korumak istiyorsa konut ve çatılı işyerinde en az 30 günlük ödeme süresi vermeli ve ödenmeme hâlindeki fesih sonucunu bildirmelidir.
Arabuluculuk başvurusu ne zaman yapılmalı ve süreyi nasıl etkiler?
Başvuru, iki ihtarın yer aldığı kira yılı veya diğer kanuni dönem bittikten sonra başlayan bir aylık süre içinde yapılmalıdır. Dava hakkı doğmadan önce tamamlanan arabuluculuk, güncel içtihat ışığında dava şartı riski yaratır. Başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez; son tutanaktan sonra başvuru anında kalan süre devam eder. Tam ve yeni bir aylık süre başlamadığı için tarihler ayrı ayrı kaydedilip hesaplanmalıdır.
Bir aylık dava süresi kaçırılırsa aynı ihtarlarla sonra dava açılabilir mi?
Kural olarak hayır. Bir aylık süre hak düşürücü olduğundan mahkeme bunu kendiliğinden dikkate alır ve aynı iki ihtara dayanılarak geç açılan dava dinlenmez. Ancak kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde kiracıya dava açacağını yazılı olarak bildirmişse TBK m. 353 uyarınca süre bir kira yılı uzayabilir. Bu bildirimin açık, süresinde ve ulaşması kanıtlanabilir olması gerekir; eksik ihtarları düzeltmez.
Yeni malik eski malikin gönderdiği ihtara dayanabilir mi?
Yeni malik TBK m. 310 gereğince mülkiyeti edindiğinde kira sözleşmesinin tarafı olur. Devirden önce sözleşmenin kiraya verenince gönderilmiş geçerli ihtar ile devirden sonra yeni malikin gönderdiği ihtarın birlikte değerlendirilmesi mümkün olabilir. Bununla birlikte her bildirim tarihindeki alacaklı sıfatı, mülkiyet devri, kira yılı, kiracıya yapılan ödeme hesabı bildirimi ve ödemeler eksiksiz belgelenmelidir.
Birden fazla kiracı varsa ihtarın birine gönderilmesi yeterli midir?
Genellikle yeterli değildir. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa tahliye sonucunun tümünü etkilemesi nedeniyle ihtarların bütün kiracılara yöneltilmesi ve davada taraf teşkilinin tamamlanması gerekir. Kiracı eşin aile konutu sözleşmesine TBK m. 349 kapsamında taraf olması da sonucu değiştirebilir. Tebligatın yalnız bir kişiye yapılması diğer kiracılar bakımından haklı ihtar şartını sakatlayabilir.
Aidat borcu için çekilen iki ihtar tahliye sebebi olur mu?
TBK m. 352/2 açıkça kira bedelinin ödenmemesini düzenlediğinden, yalnız aidat veya yan gider borcuna dayanan iki bildirimin bu madde kapsamında tahliye sağlaması güvenli kabul edilemez. TBK m. 315 ise kiracının yükümlü olduğu yan giderleri ayrıca kapsar ve en az 30 günlük süre sonunda borç devam ederse temerrüt tahliyesi gündeme gelebilir. Kalemler ihtarda ayrıştırılmalıdır.
Tahliye kararı için istinafın sonuçlanması beklenir mi?
Tahliye kararları genel olarak kesinleşmeden icraya konulabilir. Gerekçeli kararın tebliğinden itibaren kural olarak iki haftalık istinaf süresi bulunması veya istinafa başvurulması icrayı kendiliğinden durdurmaz. Kiracı, koşulları varsa İİK m. 36 uyarınca icranın geri bırakılmasını talep edebilir. İlamın hüküm fıkrası, güvence ve icra emri somut dosyada ayrıca incelenmelidir. İcra dosyası ayrı işlem gerektirir.
Sonuç: İki haklı ihtarda tarih ve belge bütünlüğü belirleyicidir
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası, görünüşte iki bildirime dayansa da gerçekte birbiriyle bağlantılı çok sayıda koşul içerir. Farklı vadedeki iki kira borcu, aynı kira yılı, tebliğ anında devam eden temerrüt, doğru kira tutarı, usulüne uygun yazılı bildirim, dönem sonu, arabuluculuk ve bir aylık süre tek tek ispatlanmalıdır.
Kiraya veren açısından en önemli işlem, her gecikmede doğru borcu gecikmeksizin ve ispatlanabilir biçimde bildirmek; ardından dönem sonundaki kısa dava süresini korumaktır. Kiracı açısından ise bütün ödemeleri ay ve saat bilgisiyle belgelemek, tebligatları saklamak ve haksız ya da yanlış hesaplanmış taleplere süresinde cevap vermektir.
Özellikle ödeme ile tebliğin aynı güne rastlaması, ihtarların iki kira yılına dağılması, birikmiş borcun bölünmesi, yeni malik veya çoklu taraf yapısı bulunan dosyalarda erken hukuki inceleme süre ve hak kaybını önleyebilir.
Mevzuat ve doğrulama kaynakları
Kaynaklar 23 Ağustos 2026 tarihinde denetlenmiştir. Kanun maddelerinde resmî mevzuat metinleri; karar ilkelerinde kararın tam metni esas alınmıştır.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: özellikle m. 310, 314, 315, 339, 344, 349, 352/2 ve 353.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: özellikle m. 18/A ve kira uyuşmazlıkları bakımından m. 18/B.
- Türkiye Barolar Birliği — 1 Eylül 2023’te yürürlüğe giren dava şartı arabuluculuk düzenlemeleri.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: görev, yetki, ispat, basit yargılama ve istinaf hükümleri.
- 7201 sayılı Tebligat Kanunu: ihtar ve dava evrakının tebliğine ilişkin hükümler.
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: kira alacağına dayalı ilamsız takip, icranın geri bırakılması ve ilamların icrasına ilişkin hükümler.
- 492 sayılı Harçlar Kanunu: tahliye davalarında bir yıllık kira bedeline ilişkin m. 17.
- Türkiye Barolar Birliği — 2025–2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi.
- Yargıtay Karar Arama: karar künyelerinin resmî arama ekranında denetlenmesi için.
- Yargıtay HGK, 2017/1289 E., 2021/1314 K., 02.11.2021.
- Yargıtay 3. HD, 2017/11179 E., 2018/5354 K., 16.05.2018.
- Yargıtay 6. HD, 2015/6052 E., 2016/2893 K., 11.04.2016.
- Yargıtay 3. HD, 2018/5827 E., 2018/9394 K., 02.10.2018.
- Yargıtay 6. HD, 2016/51 E., 2016/5316 K., 20.09.2016.
- Yargıtay 3. HD, 2025/1495 E., 2025/3048 K., 26.05.2025.
- Yargıtay 3. HD, 2024/3408 E., 2025/2823 K., 14.05.2025.
