“Kira tespit davası avukatı” kanunda tanımlanmış ayrı bir uzmanlık unvanı değildir. İfade, kira bedelinin tespiti uyuşmazlıklarını düzenli biçimde takip eden ve bu alanda uygulama deneyimi bulunan avukatı anlatmak için kullanılır. Bir avukatın hizmet kalitesi yalnız kullandığı unvanla değil; dosyayı nasıl analiz ettiği, riskleri nasıl açıkladığı ve delilleri hangi yöntemle geliştirdiğiyle değerlendirilmelidir.

Bu yazı avukatlık hizmetine odaklanır. Davanın beş yıllık dönem, TÜFE, ihtar ve geçmişe etkisi gibi maddi hukuk koşullarının ayrıntılı açıklaması için kira tespit davası rehberini inceleyebilirsiniz.

Kira tespit davası avukatı ne yapar?

Hukuki hizmet yalnız dava dilekçesi yazmaktan ibaret değildir. Bir kira tespiti dosyasında uyuşmazlığın sonucu; çoğu zaman davanın açılmasından aylar önce yapılan dönem hesabına, gönderilen yazılı bildirimin içeriğine, arabuluculukta tutanağa geçirilen talebe ve emsallerin niteliklerine bağlıdır.

Avukat öncelikle müvekkilin hedefini hukuken uygulanabilir bir talebe çevirir. Ev sahibi yüksek bir bedel belirlenmesini; kiracı ise piyasa ilanlarına dayanan ölçüsüz artışın reddini isteyebilir. Her iki durumda da “piyasa bu kadar” demek yeterli değildir. Taşınmazın boş olarak yeniden kiralanma değeri, mevcut kira ilişkisinin süresi, sözleşme hükümleri, TÜFE sınırlaması, taşınmazın özellikleri ve gerçek emsal sözleşmeler birlikte değerlendirilir.

Avukat ayrıca müvekkilin aleyhine olan ihtimalleri de açıklar. Talebin kısmen reddi hâlinde karşı vekâlet ücreti, bilirkişi ve keşif giderleri, kararın hangi dönemden sonuç doğuracağı, istinaf süreci ve geçmiş dönem farklarının tahsili bu riskler arasındadır. Mesleki hizmetin amacı sonuç vaadi vermek değil, belirsizliği yönetilebilir hâle getirmektir.

Kira tespit davasında avukat tutmak zorunlu mudur?

Mahkeme, avukatsız hareket eden tarafa genel hukuki bilgi veren bir danışman gibi davranmaz. Hâkim davayı aydınlatmak için açıklama isteyebilir; ancak tarafın yerine talep kuramaz, eksik delil stratejisini geliştiremez veya karşı tarafın iddialarına cevap veremez. Yargılamada taraflarca getirilme ve taleple bağlılık ilkeleri uygulanır.

Avukatla temsil zorunlu olmadığı için kişi arabuluculuk görüşmesine de bizzat katılabilir. Fakat anlaşma seçeneklerinin geçmiş ve gelecek dönemlere etkisi, bedelin net veya brüt oluşu, artış hükmü, ortak giderler ve takip edilecek fark alacağı açıkça yazılmadığında yeni bir uyuşmazlık çıkabilir. Bu nedenle karar, yalnız “dilekçe yazabilir miyim?” sorusuyla değil, dosyanın risk ve ekonomik büyüklüğüyle verilmelidir.

Kira tespit avukatına ne zaman başvurulmalıdır?

TBK m. 345 kira bedelinin tespiti davasının her zaman açılabileceğini söyler. Fakat kararın yeni kira döneminin başından itibaren uygulanması için davanın veya yazılı bildirimin belirli zamanda yapılması gerekir. Bu süre, dava açma hakkını ortadan kaldıran genel bir hak düşürücü süre değil; hükmün hangi dönemden sonuç doğuracağını belirleyen bir zamanlama kuralıdır.

Sözleşmede yeni dönemde kira artışı yapılacağına ilişkin hüküm bulunması, TBK m. 345 bakımından farklı bir geçmişe etki imkânı sağlayabilir. Avukat bu nedenle yalnız sözleşme başlangıç tarihine değil, artış maddesinin içeriğine, daha sonraki protokollere ve tarafların uygulamasına da bakar.

Avukat ilk görüşmede kira tespit dosyasını nasıl analiz eder?

Kiraya veren görünen kişi ile tapu maliki her zaman aynı olmayabilir. Mülkiyet devri, miras, paylı mülkiyet, yönetim yetkisi veya şirket temsilinde taraf sıfatı ayrıca değerlendirilir. Kiracı tarafında da sözleşmeyi imzalayan kişi, fiilî kullanıcı, şirket unvan değişikliği ve kefil gibi aktörler birbirinden ayrılır.

Birden fazla kira sözleşmesi veya “yenileme protokolü” bulunuyorsa son belgenin gerçek anlamda yeni bir sözleşme mi, yalnız bedel güncellemesi mi olduğu araştırılır. Yargıtay uygulamasında her protokolün beş yıllık süreyi sıfırladığı kabul edilmez. Belgenin piyasa koşullarında yeni bir kira ilişkisi kurup kurmadığı somut içeriğine göre ele alınır.

Kira tespit davasında ev sahibinin avukatı hangi çalışmaları yapar?

Ev sahibi bakımından en önemli karar, talep edilecek bedelin nasıl belirleneceğidir. Salt internet ilanlarındaki en yüksek rakamın talep edilmesi; reddedilen kısım üzerinden karşı vekâlet ücreti ve gereksiz yargılama gideri riski doğurabilir. Avukat; yakın tarihli gerçekleşmiş kiraları, bağımsız bölümün konum ve kullanım özelliklerini, bina yaşını, metrekaresini, cepheyi, katı, otoparkı, ulaşımı ve sözleşmesel yükümlülükleri karşılaştırır.

Talebin “aylık net kira”, “aylık brüt kira” veya “KDV dâhil/dışında” biçiminde kurulması işyeri dosyalarında özellikle önemlidir. Stopajın veya KDV’nin bulunduğu bir ilişki, yalnız rakamsal karşılaştırmayla anlaşılamaz. Sözleşmedeki ödeme düzeni ve vergi yükümlülüğünün kime ait olduğu incelenmeden emsal bedeller eşit tabana getirilemez.

Ev sahibinin avukatı, kira tespit kararının tahliye kararı olmadığını da açıklar. Amaç sözleşmeyi sona erdirmek değil, devam eden kira ilişkisinde bedeli belirlemektir. Tahliye hedefi varsa koşulları ayrı bir hukuki sebebe dayanmalıdır; kira tespit davası dolaylı baskı aracı olarak kullanılmamalıdır.

Kira tespit davasında kiracının avukatı hangi savunmaları geliştirir?

Kiracı, emsal gösterilen taşınmazların daha yeni, daha büyük, eşyalı, tadilatlı, farklı cephede veya farklı kullanım ruhsatında olduğunu ortaya koyabilir. Kiralanandaki nem, ısıtma, asansör, otopark, erişim, yapı güvenliği veya kullanım kısıtları da değerlemeyi etkileyebilir. Bu hususlar fotoğraf, yazışma, yönetim kaydı, teknik rapor ve keşif gözlemiyle desteklenmelidir.

İnternet ilanlarının, pazarlık sonunda gerçekleşen bedeli göstermediği; boş ve hemen kullanıma hazır taşınmazlarla uzun süredir aynı yerde oturan kiracının durumunun aynı olmadığı belirtilir. Yargıtay uygulamasındaki eski kiracı hakkaniyet indiriminin sabit bir kanuni yüzdesi yoktur. Dosyanın koşullarına göre hakkaniyete uygun indirim tartışılır.

Kiracı avukatı, talebin bir kısmının kabul edilme olasılığını da hesaba katar. Savunmanın gerçekçi olmayan biçimde “hiç artış olmasın” üzerine kurulması, uzlaşma imkânını ve yargılama stratejisini zayıflatabilir. Amaç; kanuni sınırlara, gerçek emsallere ve taşınmazın fiilî durumuna uygun bir bedel belirlenmesini sağlamaktır.

Kira tespit avukatlığı hangi aşamalardan oluşur?

1. Çatışma ve taraf kontrolüAvukat, karşı tarafla menfaat çatışması bulunup bulunmadığını ve temsil edilecek kişinin yetkisini inceler.
2. Sözleşme ve dönem hesabıBaşlangıç, yenileme, artış hükmü, protokoller ve hedeflenen dönem birlikte değerlendirilir.
3. Risk ve hedef raporuTalep veya savunma aralığı, delil ihtiyacı, muhtemel gider ve zamanlama müvekkile açıklanır.
4. Bildirim ve arabuluculukYazılı bildirimin geçmişe etki bakımından rolü planlanır; dava şartı arabuluculuk yürütülür.
5. Dilekçe ve delil sunumuTalep miktarı, dönem, net–brüt kapsam, vakıalar ve deliller açık ve tutarlı biçimde sunulur.
6. Keşif ve bilirkişiTaşınmazın özellikleri yerinde gösterilir; emsallerin karşılaştırılabilirliği denetlenir.
7. Rapor itirazı ve duruşmaHesap, emsal, hakkaniyet ve taleple bağlılık sorunları süresinde mahkemeye bildirilir.
8. Karar ve sonrasıGerekçe, ücret ve giderler incelenir; kanun yolu veya fark alacağının tahsili için ayrı plan yapılır.

Kira tespit davasında arabuluculukta avukatın rolü nedir?

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Kanun’a eklenen m. 18/B, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel istisna dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına aldı. Kira bedelinin tespiti bu kapsam içindedir.

Taraf görüşmeye bizzat katılabilir. Avukat aracılığıyla katılımda vekâletnamede arabuluculuğa ilişkin özel yetki bulunmalıdır. Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı da tarafların şahsen veya avukatları aracılığıyla katılabileceğini, avukatın vekâletnamesinde özel yetki aranacağını açıklar.

İyi hazırlanmış bir anlaşmada en az şu konular açık olmalıdır: yeni aylık bedel, bedelin net veya brüt niteliği, KDV/stopaj ve ortak giderlerin durumu, uygulanacağı tarih, geçmiş dönem farklarının tutarı ve ödeme planı, gelecekteki artış yöntemi, yargılama veya takip yapılmışsa giderler ve anlaşmaya aykırılığın sonucu.

Dava talebi veya kiracı savunması nasıl kurulmalıdır?

Kira bedelinin tespiti talebi Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun uygulamasında bölünemez niteliktedir. Fazlaya ilişkin hak saklı tutularak düşük bir bedel yazıp bilirkişi raporundan sonra talebi artırmaya güvenmek ciddi risk taşır. İstenecek bedel dava başında dikkatle belirlenmelidir. Hâkim taleple bağlıdır; talep edilenden daha yüksek bir bedel belirleyemez.

Bu durum, en yüksek tahmini rakamın yazılması gerektiği anlamına gelmez. Aşırı talebin reddedilen kısmı, karşı vekâlet ücreti ve yargılama giderlerinin paylaştırılması bakımından aleyhe sonuç yaratabilir. Avukat gerçek emsaller, taşınmazın özellikleri ve güncel yargı uygulaması üzerinden savunulabilir bir aralık oluşturur.

Kiracı savunmasında yalnız “ödeyemem” veya “artış çok yüksek” denilmesi hukuki değerleme için yeterli değildir. Kira tespiti sosyal ve ekonomik koşullardan bağımsız değildir; fakat mahkeme somut taşınmaz ve emsal üzerinden karar verir. Savunma, emsalin konumu, büyüklüğü, kullanım türü, kira tarihi ve sözleşme koşullarındaki farkları görünür kılmalıdır.

Avukat emsal kira ve bilirkişi raporunu nasıl denetler?

İnternet ilanı, kiraya verenin istediği bedeli gösterir; sözleşmenin o rakamdan kurulduğunu kanıtlamaz. Bununla birlikte piyasa eğilimini gösteren yardımcı veri olabilir. Daha güçlü emsal, yakın tarihte ve benzer koşullarda gerçekten kurulmuş kira sözleşmesidir. Avukat, müvekkilin elindeki emsalleri mahkemeye sunar ve gerekirse ilgili kurum, site yönetimi veya üçüncü kişilerden kayıtların getirtilmesini talep eder.

Keşif sırasında taşınmazın yalnız metrekaresi değil, fiilî durumu da görülmelidir. Fotoğraflar, planlar, ruhsat veya yapı kayıtları, ortak alanlar, ulaşım ve ticari görünürlük gibi unsurlar dosyaya göre önem kazanır. Avukat keşifte bilirkişi yerine değer biçmez; heyetin incelemesi gereken maddi olguları gösterir ve eksik incelemeyi tutanağa geçirtir.

Rapor geldikten sonra matematiksel hesap, kullanılan TÜFE verisi, emsal tarihleri, net–brüt eşitlemesi, alan düzeltmeleri, taşınmazın boş kiralanma değeri ve hakkaniyet indirimi kontrol edilir. İtiraz “raporu kabul etmiyoruz” biçiminde genel bırakılmamalı; hangi veri veya yöntemin neden hatalı olduğu açıklanmalıdır.

Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?

Görev kuralı HMK m. 4 hükmüne dayanır. Yetki incelemesinde HMK m. 6’daki genel yetki ile sözleşmeden doğan davalar için m. 10 birlikte değerlendirilir. Tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olup olmadığı ve geçerli bir yetki sözleşmesinin bulunup bulunmadığı da işyeri kiralarında önem kazanabilir.

Avukatın kiralananın bulunduğu ilde kayıtlı olması zorunlu değildir. Baroya kayıtlı avukat, vekâletnameyle Türkiye’deki mahkemelerde işlem yapabilir; UYAP üzerinden dilekçe ve belge sunabilir. Bununla birlikte keşif, yerel emsal bilgisi, yüz yüze görüşme ve hizmet maliyeti bakımından dosyanın bulunduğu yerdeki çalışma düzeni avukatla önceden konuşulmalıdır.

Kira tespit davası avukatına nasıl vekâletname verilir?

HMK m. 76, avukatın noter tarafından onaylanan veya düzenlenen vekâletname aslını ya da onaylı örneğini sunmasını düzenler. Genel dava vekâletnamesi, olağan yargılama işlemlerini kapsar. Sulh, feragat, kabul, ibra ve alternatif uyuşmazlık çözümüne ilişkin bazı işlemler özel yetki gerektirir.

Taşınmazın birden fazla maliki varsa kimin müvekkil olduğu, talebin paylı mülkiyet bakımından nasıl ileri sürüleceği ve kiraya veren sıfatı ayrıca değerlendirilir. Maliklerden birinin diğerleri adına vekâlet vermeden işlem yapabileceği varsayılmamalıdır. Miras hâlinde veraset ilamı ve mirasçıların hukuki konumu; şirketlerde güncel ticaret sicili ve imza yetkisi dosyaya eklenir.

Kira tespit davası avukatlık ücreti nasıl belirlenir?

Avukatlık Kanunu m. 164, avukatlık ücretini hukuki yardımın karşılığı olan meblağ veya değer olarak tanımlar. Sözleşme belirli bir tutar, kanuni sınırlar içinde dava değerinin belli oranı veya bunların birleşimi üzerinden kurulabilir. Uyuşmazlık konusu mal veya hakkın aynen avukata bırakılması kararlaştırılamaz.

28 Ağustos 2026 itibarıyla yürürlükte bulunan 2025–2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi asgari sınırları düzenler. Ancak tarifedeki Sulh Hukuk Mahkemesi maktu tutarını her kira tespit dosyasına doğrudan uygulamak doğru değildir; para ile değerlendirilebilen uyuşmazlıklarda nispi tarife ve özel hesap ilkeleri gündeme gelir. Somut ücret, dosya ve sözleşme üzerinden açıklanmalıdır.

Avukatlık ücreti dışındaki harç ve giderler çoğunlukla müvekkile aittir. Arabuluculuk sonrası dava açılması, tebligat, bilirkişi ve keşif gibi giderler için mahkemeye avans yatırılır. Yargılama uzadıkça ek gider talep edilebilir. İstinaf, temyiz, icra takibi veya ayrı fark alacağı davasının ilk sözleşmeye dâhil olup olmadığı yazılı metinden kontrol edilmelidir.

Kira tespit davasında karşı vekâlet ücretini kim öder?

Karşı vekâlet ücreti, müvekkilin kendi avukatıyla yaptığı sözleşmesel ücretin aynısı değildir. Avukatlık Kanunu m. 164’e göre yargılama sonunda karşı tarafa yükletilen avukatlık ücreti avukata aittir. Müvekkil kendi avukatıyla yaptığı ücret sözleşmesindeki borcunu, ayrıca bu kurala göre yerine getirir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.09.2022 tarihli kararında, kira tespiti uyuşmazlığında kabul ve ret edilen yıllık fark üzerinden vekâlet ücretinin değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle talep miktarı yalnız aylık kira bakımından değil, yıllık gider riski bakımından da hesaplanmalıdır.

Kira tespit davası avukatla ne kadar sürer?

İlk derece yargılamasının birkaç ayda ya da belirli bir sabit sürede biteceği yönündeki genel ifadeler güvenilir değildir. Özellikle büyük şehirlerde keşif ve bilirkişi takvimi, raporun iadesi veya ek heyet ihtiyacı süreyi uzatabilir. Tarafların adres sorunları ve eksik delil talepleri de gecikme yaratır.

Avukatın sürece katkısı, kesin süre vaadinden çok hazırlık kalitesidir: doğru mahkemeye başvuru, dava şartının eksiksiz olması, belgelerin başlangıçta düzenlenmesi, emsallerin karşılaştırılabilir sunumu ve rapora gerekçeli itiraz gereksiz ara işlemleri azaltabilir. Kanun yolu kullanılırsa kararın kesinleşmesi ve sonuçlarının uygulanması ayrıca zaman alır.

Kararın kesinleşmeden uygulanıp uygulanamayacağı, fark alacağının hangi tarihten ve hangi yöntemle talep edilebileceği ayrıca incelenmelidir. Kira tespiti kararıyla tahliye sonucu doğmaz. Ödenmeyen farklar bakımından icra veya alacak takibi gündeme gelebilir; bu hizmet dava temsilinin otomatik devamı sayılmamalıdır.

Kira tespit davası avukatı nasıl seçilir?

İlk görüşmede avukatın kesin sonuç söylemesi değil, hangi belgelere ihtiyaç duyduğunu ve hangi olasılıkları neden değerlendirdiğini açıklaması beklenmelidir. Henüz sözleşme ve emsaller incelenmeden “şu bedel kesin çıkar” veya “dava kesin şu ayda biter” denilmesi, kira tespiti yargılamasının doğasına uygun değildir.

Ücret teklifinin kapsamı yazılı sorulmalıdır. Danışma, ihtar, arabuluculuk, dava, keşif, bilirkişi itirazı, duruşma, istinaf ve fark alacağının tahsili tek paket mi, ayrı işler mi? Ulaşım, noter, harç, uzman görüşü ve bilirkişi avansı kime ait? Düzenli raporlama hangi kanaldan yapılacak? Dosya belgeleri nasıl saklanacak?

Kira tespit avukatlığında ve dava hazırlığında yaygın hatalar nelerdir?

Kira tespit davası avukatlığına ilişkin örnek senaryolar nelerdir?

Örnek 1: Yeni dönem için geç kalınmış bildirim

Ev sahibi, yeni kira dönemi başladıktan sonra avukata başvurur ve kararın o dönemin ilk gününden itibaren uygulanmasını ister. Avukat sözleşmedeki artış hükmünü, daha önce gönderilmiş yazışmaları ve dava/arabuluculuk takvimini inceler. TBK m. 345 koşulları oluşmamışsa talebin bir sonraki dönemden sonuç doğurma riski açıklanır; dava yine açılabilse de başlangıç tarihi gerçekçi kurulur.

Örnek 2: Kiracının yüksek ilanlara karşı savunması

Kiraya veren aynı semtteki lüks ve yeni binaların ilanlarını emsal gösterir. Kiracı avukatı, kiralananın daha eski olması, asansör ve otopark bulunmaması, emsallerin eşyalı sunulması ve ilanların gerçekleşmiş sözleşmeye dayanmaması noktalarını belgeler. Keşifte bu farklar gösterilir; raporun her emsal için ayrı üstün–eksik yön analizi yapması istenir.

Örnek 3: İşyeri kirasında net–brüt karışıklığı

Davacı “aylık 100.000 TL” tespit ister; ancak mevcut sözleşme net kira ve stopaj ilişkisi kurarken emsaller KDV dâhil brüt bedellerdir. Avukat, rakamların aynı ekonomik tabana dönüştürülmeden karşılaştırılamayacağını belirler. Talep ve emsal tablosunda net–brüt, KDV, stopaj ve ortak gider kapsamı açıklaştırılarak ileride infaz uyuşmazlığı çıkması önlenir.

Örnek 4: Bilirkişi raporunda gerekçesiz hakkaniyet indirimi

Rapor boş olarak kiraya verilebilecek bedeli belirler, ardından sabit bir yüzde indirir; ancak kiracılığın süresi ve somut hakkaniyet nedenlerini açıklamaz. İlgili tarafın avukatı, indirimin kanunda sabit bir oran olmadığını; boş kira değeri ile eski kiracı etkisinin ayrı gerekçelendirilmesi gerektiğini belirterek ek rapor veya yeni heyet talep eder.

Örnek 5: Ölçüsüz talep ve karşı vekâlet riski

Ev sahibi, çevredeki en yüksek ilanı esas alarak mevcut kiranın birkaç katını ister. Bilirkişi ve mahkeme talebin önemli kısmını reddeder. Davacı artış elde etse bile reddedilen yıllık fark üzerinden karşı vekâlet ücretiyle karşılaşabilir. Avukatın ilk aşamadaki görevi, müvekkilin hedefini gerçek emsal ve mali risk hesabıyla dengelemektir.

Kira tespit avukatının dikkate aldığı doğrulanmış Yargıtay ilkeleri nelerdir?

Aşağıdaki kararlar doğrulanabilen karar kayıtlarına dayanır. Karar özeti, dosyada uygulanacak kesin sonucu değil; avukatın dilekçe, emsal ve rapor denetiminde kullanacağı hukuki ilkeyi gösterir.

Avukat görüşmesine giderken hangi belgeler hazırlanmalıdır?

Birincil kaynaklar ve doğrulama listesi

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — güncel metin: Kira bedelinin belirlenmesi ve davanın zamanı, m. 344-345. Doğrulama: 28.08.2026.
2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — güncel metin: Görev, yetki, tarafın kendisini temsil etmesi ve vekâletname, m. 4, 6, 10, 71, 74 ve 76. Doğrulama: 28.08.2026.
3. 7445 sayılı Kanun: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk düzenlemesi. Doğrulama: 28.08.2026.
4. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — güncel metin: Dava şartı arabuluculuk ve kira uyuşmazlıkları. Doğrulama: 28.08.2026.
5. Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı — dava şartı arabuluculuk soruları: Katılım ve vekâletnamede özel yetki. Doğrulama: 28.08.2026.
6. 1136 sayılı Avukatlık Kanunu — güncel metin: Avukatlık ücreti ve karşı vekâlet ücreti, m. 164. Doğrulama: 28.08.2026.
7. Türkiye Barolar Birliği — 2025–2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi: 28.08.2026 tarihinde yürürlükteki tarife duyurusu.
8. 492 sayılı Harçlar Kanunu — güncel metin: Yargı harçlarının hukuki dayanağı. Doğrulama: 28.08.2026.
9. Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü — 2026 gider avansı tarifesi duyurusu. Doğrulama: 28.08.2026.
10. Yargıtay Karar Arama: Karar künyelerinin resmî arama sistemi. Doğrulama: 28.08.2026.