2026 güncel ve içtihat odaklı rehber
Kira tespit davası, devam eden bir konut veya çatılı işyeri kirasında uygulanacak yeni dönem kira bedelinin mahkemece belirlenmesini sağlar. Sonuç; yalnız piyasa ilanlarına değil, TBK m. 344-345, ilgili TÜFE ölçütü, gerçek emsal sözleşmeler, kiralananın özellikleri ve hakkaniyet değerlendirmesine dayanır.
- 5 yıl kuralı
- 30 günlük zamanlama
- Zorunlu arabuluculuk
- Emsal kira incelemesi
- Hak ve nesafet indirimi
- Doğrulanmış Yargıtay kararları
Geçerli artış şartı yoksa tespit istenebilir; ancak hâkim kural olarak TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı sınırı içinde kalır.
TÜFE artık tek başına tavan değildir; emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir.
1 Eylül 2023’ten beri, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır.
İhtar her durumda dava şartı değildir; çoğu dosyada tespit edilen bedelin hangi kira döneminden başlayacağını belirler.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, devam eden kira sözleşmesinde yeni kira döneminde uygulanacak bedelin hâkim tarafından belirlenmesi için açılan davadır. Dava kiracıyı tahliye etmez; yalnız sözleşmenin kira bedeli unsurunu, belirli bir dönem için yeniden belirler.
Hukuki dayanak, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesini düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleridir. Uygulamada “kira artırım davası” denilse de kiracı da bedelin düşürülmesini isteyebileceğinden daha doğru adlandırma “kira bedelinin tespiti davası”dır.
Davanın varlık nedeni, tarafların yeni dönem kira bedelinde anlaşamamasıdır. Hâkim geçmişte tüketilmiş kira dönemlerini serbestçe yeniden yazmaz; kanundaki zamanlama şartları çerçevesinde hedeflenen yeni dönem için bedel belirler.
Kira tespit davası hangi davalardan farklıdır?
| Karşılaştırma | Kira tespit davası | Kira uyarlama davası | Tahliye davası |
|---|---|---|---|
| Amaç | Yeni dönem kira bedelini belirlemek | Öngörülemeyen olağanüstü değişiklik nedeniyle sözleşmeyi yeni koşullara uyarlamak | Kanuni bir tahliye sebebine dayanarak kullanımın sona ermesini sağlamak |
| Temel dayanak | TBK m. 344-345 | Başta TBK m. 138; somut sözleşmenin niteliği | İhtiyaç, temerrüt, taahhüt, iki haklı ihtar gibi ayrı kanuni sebepler |
| Beş yıl | Belirleme ölçütünü değiştirir; her tespit talebinin mutlak ön şartı değildir | Tek başına belirleyici değildir | Tahliye sebebine göre farklı süreler uygulanır |
| Sonuç | Kira ilişkisi devam eder, bedel değişir | Sözleşmesel edim somut olaya göre uyarlanabilir | Şartları varsa kiralananın boşaltılması sonucu doğar |
Piyasa kiralarının artması, tek başına tahliye sebebi değildir. Aynı şekilde kira tespit davası açılması da kiracının taşınmazdan çıkarılacağı anlamına gelmez.
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Davayı kiraya veren, kiracı ve hukuki yararı bulunan taşınmaz maliki açabilir. Yeni malik de kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiğinden, gerekli süre ve taraf koşulları sağlandığında tespit talebinde bulunabilir.
Davacı sıfatı yalnız tapu malikliğiyle sınırlı değildir. Kira sözleşmesini kendi adına yapan kiraya veren malik olmasa bile sözleşmeden doğan sıfatına dayanabilir. Buna karşılık malik, sözleşmenin tarafı olmasa dahi kendi mülkiyet hakkı ve kira bedeli üzerindeki hukuki yararı çerçevesinde davacı olabilir.
Kiracı bakımından da hukuki yarar bulunabilir. Özellikle sözleşmede geçersiz veya kanuni sınırı aşan bir artış uygulanması, bedelin belirlenebilir olmaması ya da yeni dönemde ödenecek tutarın çekişmeli hâle gelmesi durumunda kiracı tespit isteyebilir.
- Kiraya veren: Sözleşmeden doğan kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilir.
- Kiracı: Şartları varsa yeni dönemde uygulanacak bedelin kanuni ölçütlerle belirlenmesini talep edebilir.
- Malik veya yeni malik: Kira ilişkisinin ve hukuki yararın kapsamına göre taraf olabilir.
- Birden fazla kiracı veya hak sahibi: Taraf teşkili, paylı/elbirliği mülkiyet ve sözleşmedeki imzalar ayrıca incelenmelidir.
Dava, ileriye dönük kira döneminin bedelini belirlediği için devam eden bir kira ilişkisi ve tespitte güncel hukuki yarar aranır. Sözleşme sona ermiş ve taşınmaz teslim edilmişse yalnız geçmiş alacak tartışması için kira tespit davası çoğu kez doğru dava türü değildir.
Kira sözleşmesindeki taraflar, tapu devri, miras, paylı mülkiyet ve birden çok kiracının bulunması, dava ve arabuluculuk taraflarının belirlenmesini etkiler. Eksik veya yanlış tarafla yürütülen süreç usul sorunu yaratabilir.
Kira Tespit Davasında 5 Yıl Şartı Nedir?
Beş yıl, davanın her durumda açılabilmesi için mutlak bir bekleme süresi değil; hâkimin hangi ölçütlerle bedel belirleyeceğini ayıran temel eşiktir. İlk beş yıllık dönemde tespit kural olarak TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı sınırında kalırken, beş yılın sonunda emsal kiralar ve hakkaniyet de doğrudan değerlendirmeye girer.
Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Evet, sınırlı bir belirleme için açılabilir. Sözleşmede yenilenen dönem artışına ilişkin geçerli bir anlaşma yoksa taraflardan biri mahkemeden yeni dönem bedelini belirlemesini isteyebilir. Hâkim bu dönemde kiralananın durumunu da gözetir; ancak belirleme, TBK m. 344’teki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı sınırını aşamaz.
Sözleşmede açık ve geçerli bir artış hükmü varsa bu hüküm, kanuni TÜFE tavanını aşmamak üzere ilk beş yıllık dönemde uygulanır. Bu durumda sırf çevredeki ilanlar yükseldi diye beş yıl dolmadan rayiç bedel esaslı artış istenemez.
Beş yıl dolunca ne değişir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim; TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişimini, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Bu aşamada TÜFE bir değerlendirme unsurudur; ilk beş yıldaki gibi mutlak üst sınır işlevi görmez.
Uygulamada bu dönem çoğu kez “altıncı kira yılı” olarak ifade edilir. Başlangıçtaki sözleşme yılı ile dört yenileme yılının tamamlanmasının ardından başlayan yeni dönem, emsal ve hakkaniyet esaslı tespitin gündeme geldiği dönemdir.
5 yıl nasıl hesaplanır? Tarihli örnek
Bir yıllık kira sözleşmesi 1 Ekim 2021 tarihinde başlamışsa beş kira yılı 30 Eylül 2026 tarihinde tamamlanır. 1 Ekim 2026 tarihinde başlayan altıncı kira dönemi için, diğer şartlar da varsa emsal ve hakkaniyet esaslı tespit istenebilir.
Hesap takvim yılından değil, sözleşmenin başlangıç ve yenileme tarihlerinden yapılır. Sözleşmenin bir yıldan uzun süreli olması, ek protokoller, kullanım değişikliği veya taraf değişikliği süre hesabını etkileyebileceğinden belge zinciri birlikte incelenmelidir.
Yeni sözleşme veya kira artış protokolü 5 yılı sıfırlar mı?
Her yeni tarihli belge süreyi otomatik olarak sıfırlamaz. Belgenin gerçekten yeni bir kira ilişkisi kurup kurmadığı, yalnız kira bedelini güncelleyip güncellemediği, tarafların iradesi ve kararlaştırılan bedelin o tarihte emsal/rayiç düzeyinde olup olmadığı önemlidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.02.2019 tarihli, E. 2017/5793 ve K. 2019/1589 sayılı kararında; protokolle belirlenen bedel emsal ve rayice uygun değilse ilk sözleşme başlangıcından geçen süre gözetilerek sonraki dönem için hak ve nesafet esaslı tespit istenebileceği kabul edilmiştir. Bu nedenle “protokol imzalandı, beş yıl kesin yeniden başladı” veya tam tersi yönde soyut bir sonuç kurulamaz.
Yüzde 25 kira artış sınırı hâlen uygulanıyor mu?
Hayır. Konut kiraları için geçici yüzde 25 sınırı önce 7409 sayılı Kanunla 11 Haziran 2022-1 Temmuz 2023 arasında yenilenen dönemler için getirildi; 7456 sayılı Kanunla 2 Temmuz 2023-1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemlere uzatıldı. Düzenlemenin süresi dolmuştur; güncel yenilemelerde TBK m. 344’ün genel sistemi uygulanır.
Yüzde 25 sınırı çatılı işyeri kiralarına uygulanmıyordu. Ayrıca geçici sınırın sona ermesi, kiraya verenin dilediği oranı tek taraflı uygulayabileceği anlamına gelmez.
| Ölçüt | 5 yılın altındaki dönem | 5 yıl tamamlandıktan sonraki dönem |
|---|---|---|
| Temel kanuni sistem | TBK m. 344/1-2 | TBK m. 344/3 |
| Artış anlaşması varsa | TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranını aşmamak üzere geçerli | Hâkimi emsal ve hakkaniyet incelemesinden alıkoymaz |
| Artış anlaşması yoksa | Hâkim kiralananın durumuna göre, TÜFE tavanını aşmadan hakkaniyete uygun bedel belirler | Hâkim TÜFE, emsal, taşınmazın durumu ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir |
| TÜFE sınırı | Üst sınırdır | Değerlendirme unsurudur; tek başına üst sınır değildir |
| Emsal kira araştırması | Rayiç sıçraması yaratacak bağımsız ölçüt değildir | Temel inceleme unsurlarındandır; emsaller tek tek karşılaştırılır |
| Kiralananın özellikleri | Hakkaniyet değerlendirmesinde dikkate alınır | Konum, alan, kullanım, yapı, cephe, kat, donanım ve benzeri özellikler ayrıntılı incelenir |
| Eski kiracı / hak ve nesafet indirimi | Rayiç üzerinden eski kiracı indirimi sistemi uygulanmaz | Boş olarak kiraya verilebilir bedel saptandıktan sonra somut olaya göre gündeme gelebilir |
| İnternet ilanları | Kanuni TÜFE tavanını aşmak için yeterli değildir | Destekleyici veri olabilir; gerçekleşmiş kira sözleşmesinin yerini tek başına tutmaz |
| Hâkimin taleple bağlılığı | Talep edilenden fazlasına hükmedilemez | Talep edilenden fazlasına hükmedilemez; talep miktarı baştan dikkatle belirlenmelidir |
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Yeni kira bedelinin hesabı, sözleşmenin beş yıllık eşiği geçip geçmediğine göre değişir. İlk beş yılda temel sınır TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranıdır; beş yıldan sonra ise matematiksel tek bir formül yerine TÜFE, emsal kiralar, taşınmazın özellikleri ve hakkaniyet birlikte uygulanır.
İlk beş yılda TÜFE hesabı nasıl yapılır?
Yenileme dönemindeki kanuni üst sınır hesaplanırken, ilgili yenileme tarihinde uygulanması gereken TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır. Aylık enflasyon veya bir önceki yılın aynı ayına göre yıllık TÜFE oranı, bu hesapla aynı veri değildir.
Basit üst sınır hesabı şöyledir:
Yeni dönem için azami kira = Mevcut kira + (Mevcut kira × ilgili TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı).
Bu formül, ilk beş yıldaki kanuni tavanı gösterir. Sözleşme hükmü daha düşük bir oran öngörüyorsa veya taraflar daha düşük bir bedelde anlaşırsa somut sonuç değişebilir. İlgili oran, her yenileme tarihi için TÜİK verisinden ayrıca kontrol edilmelidir.
Beş yıldan sonra neden tek bir kira hesaplama formülü yoktur?
Çünkü TBK m. 344/3, hâkime yalnız endeks hesabı yaptırmaz. Amaç, kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedeli somut emsallerle ortaya koymak ve devam eden kira ilişkisinin özelliklerini gözeterek hakkaniyete uygun sonuca ulaşmaktır.
Mahkeme tipik olarak şu sorulara cevap arar:
- Tarafların sunduğu emsal kira sözleşmeleri gerçekten karşılaştırılabilir mi?
- Emsallerin başlangıç tarihleri, dava konusu kira dönemiyle uyumlu mu?
- Taşınmazların konum, büyüklük, kat, cephe, kullanım amacı ve fiziksel durum farkları neler?
- Kira bedelleri net mi, brüt mü; stopaj veya KDV içeriyor mu?
- Dava konusu yer hedef tarihte boş olarak kiraya verilse hangi bedeli getirirdi?
- Kiracının uzun süredir taşınmazda bulunması nedeniyle somut olayda hakkaniyet indirimi gerekir mi?
Bir ilan sitesindeki talep fiyatı, o taşınmazın gerçekten o bedelle kiraya verildiğini kanıtlamaz. İlanlar piyasa eğilimini gösterebilir; ancak tarih ve koşulları belli gerçekleşmiş kira sözleşmeleri daha güçlü emsal niteliğindedir.
Yabancı para üzerinden kira kararlaştırılmışsa ne olur?
TBK m. 344/4, kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı durumlar için özel bir sistem öngörür; beş yıl dolmadan bedelin değiştirilmemesi kuralı ve TBK m. 138 istisnası gündeme gelebilir. Beş yıldan sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak üçüncü fıkra uygulanır.
Bununla birlikte Türk Parası Kıymetini Koruma mevzuatı, Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki birçok taşınmaz kira sözleşmesinde yabancı para veya yabancı paraya endeksli bedel kararlaştırılmasını ayrıca sınırlar. Bu nedenle yabancı para kiralarında yalnız TBK m. 344’e bakılarak işlem yapılmamalıdır.
Kira Tespit Davasında Zorunlu Arabuluculuk Var mı?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinde ve sonrasında açılan kira tespit davalarında, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava, dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilme riski taşır.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 7445 sayılı Kanunla eklenen m. 18/B, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu kuralın kanuni istisnasıdır; kira tespit davası ise istisna içinde değildir.
Site içindeki arabuluculuk hizmetleri sayfası, zorunlu ve ihtiyari arabuluculuğun genel işleyişi hakkında tamamlayıcı bilgi sunar.
Arabuluculuk süreci adım adım nasıl işler?
- Talep ve taraf analiziKira dönemi, istenen bedel, sözleşme tarafları ve varsa malik değişikliği belirlenir.
- Büroya başvuruYetkili arabuluculuk bürosuna, uyuşmazlık ve karşı taraf bilgileriyle başvurulur.
- Arabulucunun görevlendirilmesiArabulucu taraflarla iletişim kurar ve toplantı sürecini planlar.
- MüzakereYeni kira bedeli, başlangıç tarihi, ödeme planı ve yan koşullar birlikte görüşülebilir.
- Son tutanakAnlaşma veya anlaşamama sonucu açık şekilde tutanağa bağlanır.
- Dava aşamasıAnlaşma yoksa son tutanak bilgileriyle kira tespit davası açılır.
Arabuluculuk başvurusu ihtarname yerine geçer mi?
Zorunlu arabuluculuk ile TBK m. 345’teki yazılı bildirim aynı hukuki işlevi görmez. Arabuluculuk dava açabilmek için usulî ön şarttır; yazılı bildirim ise çoğunlukla tespit edilen bedelin hedeflenen kira döneminin başından itibaren uygulanmasını güvence altına almak için kullanılır.
Arabuluculuk başvurusunun içeriği ve karşı tarafa hangi tarihte ulaştığı bazı dosyalarda bildirim tartışmasına konu olabilir. Kanunda her arabuluculuk başvurusunun otomatik olarak TBK m. 345 bildirimi sayılacağını belirleyen açık bir hüküm bulunmadığından, süre riski olan dosyalarda ayrı, açık ve ispatlanabilir yazılı bildirim yapılması daha güvenli bir yaklaşımdır.
Arabuluculukta anlaşılırsa mahkemeye gitmek gerekir mi?
Taraflar uygulanacak kira bedeli ve koşullarda anlaşırsa tespit davası açılmasına gerek kalmayabilir. Ancak 6325 sayılı Kanun m. 18/B kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh alınması zorunludur; taşınmazla ilgili anlaşma bakımından şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenir.
Anlaşmada bedelin net/brüt niteliği, başlangıç tarihi, geçmiş farkların durumu, ödeme günü ve gelecekteki artış yöntemi açık yazılmalıdır. Belirsiz bir anlaşma yeni bir uyuşmazlık doğurabilir.
Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen süre, kanundaki düzenleme uyarınca zamanaşımı ve hak düşürücü süre hesabında dikkate alınmaz. Bununla birlikte TBK m. 345’teki dönem planlaması, bildirim ve dava takvimi arabuluculukla birlikte baştan kurulmalıdır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır? İhtarname Şart mı?
Kira bedelinin tespiti davası TBK m. 345 uyarınca her zaman açılabilir; ihtarname her durumda dava şartı değildir. Ancak yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava açılması veya kiracıya yazılı artış bildiriminin ulaşması, tespit edilen bedelin o yeni dönemin başından itibaren uygulanması bakımından kritik önemdedir.
“Dava her zaman açılabilir” kuralı, mahkemenin belirlediği bedelin istenen herhangi bir geçmiş tarihten başlayacağı anlamına gelmez. Dava tarihi, yazılı bildirim, sözleşmedeki artış hükmü ve hedeflenen kira döneminin başlangıcı birlikte değerlendirilir.
| Senaryo | Yapılması gereken | Tespit edilen bedelin etkisi |
|---|---|---|
| Dava yeni dönemden en az 30 gün önce açılmışsa | Dava şartı arabuluculuk da önceden tamamlanarak dava süresinde açılmalıdır. | Şartları varsa yaklaşan yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır. |
| Kiraya veren 30 günlük sürede yazılı bildirim yapmışsa | Dava, izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir. | Bildirimin hedeflediği yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanır. |
| Sözleşmede yeni dönemde artış hükmü varsa | Dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir; artış hükmünün kapsamı ayrıca incelenir. | Yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilir. |
| Bildirim, artış hükmü ve 30 gün önce açılmış dava yoksa | Dava açılabilir; ancak hedef dönem yönünden başlangıç etkisi kaybedilebilir. | Kural olarak bir sonraki kira dönemi bakımından sonuç doğurur; somut tarihler ayrıca hesaplanır. |
30 günlük süreye ilişkin örnek
Yeni kira dönemi 1 Ekim 2026 tarihinde başlayacaksa dava en geç bu tarihten 30 gün önce açılmalı veya kiraya verenin kira bedelini artırma iradesini içeren yazılı bildirim aynı süre içinde kiracıya ulaşmalıdır. Bildirim yapılmışsa dava, 1 Ekim 2026’da başlayan kira döneminin sonuna kadar açılabilir.
Uygulamada tebligat gecikmesi, tatil günü, arabuluculuk süreci ve taraf bilgilerindeki hata riski bulunduğundan işlemlerin son güne bırakılmaması gerekir. İhtarın yalnız gönderilme tarihi değil, muhataba ulaşma ve ispat boyutu da planlanmalıdır.
İhtarname nasıl olmalıdır?
Kanun belirli bir noter şekli öngörmese de ispat kolaylığı için noter ihtarı veya kayıtlı elektronik tebligat gibi güvenilir yöntemler tercih edilebilir. Bildirimde en azından kira ilişkisi, taşınmaz, hedeflenen yeni dönem ve bedelin artırılacağı iradesi tereddütsüz anlaşılmalıdır.
- Kiralananın açık bilgileri ve sözleşme başlangıç tarihi,
- Yeni kira döneminin başlangıç tarihi,
- Kira bedelinin yeniden belirlenmesinin istendiği,
- Varsa önerilen yeni bedel ve bunun net/brüt niteliği,
- Bildirimin muhatabı ve tebliğ kayıtları.
Dava yıllar sonra sonuçlansa bile TBK m. 345 şartları sağlanmışsa bedel hedeflenen kira döneminin başından itibaren geçerli olabilir. Bu, kanuni zamanlama içinde kalan dönem etkisidir; istenen herhangi bir eski dönemin sonradan serbestçe artırılması değildir.
Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından genel olarak davalının yerleşim yeri mahkemesi ile kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesi değerlendirilir; taşınmazın bulunduğu yer çoğu dosyada bağlantılı olsa da kira tespitinde her durumda tek ve kesin yetki kuralı olarak görülmemelidir.
HMK m. 4/1-a, kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakır. Tarafların tacir olması veya kiralananın işyeri niteliği taşıması, salt kira ilişkisine dayanan tespit davasını kendiliğinden asliye ticaret mahkemesine götürmez.
Yetki değerlendirmesinde HMK m. 6’daki davalının yerleşim yeri kuralı ile HMK m. 10’daki sözleşmenin ifa yeri kuralı birlikte önem taşır. Sözleşmede geçerli bir yetki kaydı bulunup bulunmadığı ve tarafların tacir/kamu tüzel kişisi olup olmadığı da ayrıca incelenebilir.
Arabuluculuk başvurusunun yetki çevresi ile sonradan açılacak davanın yetkisi birlikte planlanmalıdır. Yanlış büro veya mahkeme seçimi, yetki itirazı ve zaman kaybı doğurabilir.
Kira hukuku uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için kira avukatı rehberi; İstanbul’daki uygulama ve adliye çevreleri için İstanbul kira hukuku avukatı sayfası incelenebilir.
Kira Tespit Davası Süreci Nasıl İlerler?
Süreç; sözleşme ve dönem analizinden yazılı bildirime, zorunlu arabuluculuktan dava, keşif, bilirkişi ve kanun yolu aşamalarına kadar planlı biçimde ilerler. En kritik işlemler, hedef kira döneminin doğru seçilmesi ile emsallerin karşılaştırılabilir şekilde dosyaya sunulmasıdır.
- Sözleşme zincirini çıkarınİlk sözleşme, uzamalar, protokoller, devirler ve mevcut bedel birlikte incelenir.
- Hedef dönemi belirleyinBeş yıllık eşik ile yeni kira döneminin başlangıç ve bitiş tarihleri hesaplanır.
- Yazılı bildirimi planlayınTBK m. 345 bakımından 30 günlük süre ve sözleşmedeki artış hükmü kontrol edilir.
- Arabuluculuğu tamamlayınDoğru taraflar ve açık taleple dava şartı süreci yürütülür; son tutanak alınır.
- Talep miktarını kurunAylık bedel, net/brüt niteliği ve başlangıç dönemi açıkça yazılır.
- Davayı açınGörevli ve yetkili sulh hukuk mahkemesine deliller ve arabuluculuk bilgisiyle başvurulur.
- Keşif ve bilirkişi incelemesiTaşınmaz yerinde görülür; emsaller ve fiziksel/ekonomik özellikler karşılaştırılır.
- Rapora karşı beyanYanlış emsal, tarih, metrekare, net/brüt veya mükerrer indirim hataları süresinde açıklanır.
- Mahkeme kararıHâkim, kanuni ölçütler ve taleple bağlılık içinde yeni dönem bedelini belirler.
- Kanun yolu ve kesinleşmeŞartları varsa istinaf/temyiz süreçleri ile kira farkının istenebilir hâle gelmesi ayrıca takip edilir.
Mahkeme yalnız bilirkişi raporuna göre mi karar verir?
Hayır. Bilirkişi teknik inceleme ve karşılaştırma yapar; nihai kira bedelini belirleme yetkisi hâkime aittir. Raporun denetime elverişli olması, hangi emsalin neden uygun veya uygunsuz sayıldığını açıklaması ve dava konusu yerin boş kira değerini somutlaştırması gerekir.
Hâkim raporu yetersiz bulursa ek rapor veya yeni heyet incelemesi yaptırabilir. Taraflar da rapora karşı süre içinde somut itirazlar sunabilir; yalnız “bedel yüksek” veya “bedel düşük” demek, teknik hatayı göstermeye yetmez.
Keşifte ve bilirkişi incelemesinde hangi özelliklere bakılır?
- Taşınmazın açık konumu, ulaşım ve ticari/konut çevresi,
- Brüt ve net kullanım alanı, oda veya bölüm sayısı,
- Kat, cephe, manzara, gün ışığı, bina yaşı ve yapı kalitesi,
- Asansör, otopark, depo, bahçe, teras, güvenlik ve ortak alan imkânları,
- Tadilat, sabit donanım ve bunların kimin tarafından yapıldığı,
- İşyeri ise faaliyet türü, vitrin, yaya trafiği, ruhsat ve kullanım elverişliliği,
- Kira başlangıç tarihi, kira süresi, ödeme şekli, stopaj/KDV ve yan giderler.
Emsal Kira Araştırması Nasıl Yapılmalıdır?
Emsal araştırmasında aynı çevredeki ilanları toplamak yeterli değildir; gerçekleşmiş kira sözleşmeleri dava konusu taşınmazla tek tek ve gerekçeli biçimde karşılaştırılmalıdır. Konum, tarih, büyüklük, kullanım, fiziksel durum ve bedelin net/brüt niteliği karşılaştırmanın merkezindedir.
Yargıtay’ın yerleşik yöntemi, tarafların sunduğu emsal sözleşmelerin aslı veya onaylı örneklerinin dosyaya alınmasını; dava konusu yer ile emsallerin bilirkişi tarafından görülüp incelenmesini ve kira bedeline etki eden niteliklerin somut biçimde açıklanmasını arar.
Emsal, yalnız aynı mahallede bulunmakla uygun hâle gelmez. Aynı binadaki iki bağımsız bölüm dahi cephe, kat, tadilat, alan veya kira tarihi nedeniyle farklı değere sahip olabilir.
| Delil türü | Gücü | Dikkat edilmesi gereken |
|---|---|---|
| İmzalı gerçekleşmiş kira sözleşmesi | Karşılaştırılabilir ise güçlü emsal | Asıl/onaylı örnek, başlangıç tarihi, net/brüt bedel, özel koşullar ve gerçek ödeme kayıtları |
| Aynı bina veya yakın çevre sözleşmesi | Konum benzerliği nedeniyle değerli olabilir | Kat, cephe, alan, tadilat, kullanım türü ve sözleşme tarihi farkları |
| Banka ödeme kayıtları | Sözleşmede yazan bedelin fiilen uygulanıp uygulanmadığını destekler | Depozito, aidat, KDV, stopaj veya toplu ödeme ayrımı |
| İnternet ilanı | Piyasa eğilimini gösteren yardımcı veri | İlan bedeli gerçekleşmiş kira değildir; tarih, mükerrer ilan ve pazarlık payı kontrol edilmelidir |
| Emlakçı veya piyasa araştırması | Bölgesel bilgi sağlayabilir | Soyut kanaat yerine somut işlem, tarih ve taşınmaz verisi gerekir |
| Belediye veya vergi değeri | Taşınmaz bilgilerini destekleyebilir | Piyasa kira bedeliyle aynı kavram değildir |
Uygun emsal hangi tarihe yakın olmalıdır?
Emsal sözleşmenin başlangıcı, tespit istenen kira dönemine mümkün olduğunca yakın olmalıdır. Çok eski bir sözleşmeyi bugünkü bedelle, çok yeni bir sözleşmeyi de geçmiş hedef dönemle doğrudan karşılaştırmak yanıltıcı olabilir. Gerekli zaman uyarlamasının yöntemi raporda açıklanmalıdır.
Taraflar emsal sözleşmeleri kendileri mi bulmalıdır?
Taraflar bildikleri emsalleri sunabilir ve mahkemeden belirli kayıtların celbini isteyebilir. Mahkeme de uyuşmazlığın niteliğine göre emsal araştırması yaptırabilir. Ancak adresi, tarafı, tarihi veya somut kaynağı bilinmeyen “çevrede kiralar şu kadar” beyanı, tek başına etkili delil değildir.
Emsal sözleşme sunulurken uyuşmazlıkla ilgisiz kimlik, iletişim ve banka verileri gereksiz yere çoğaltılmamalı; mahkemenin incelemesi için gerekli içerik korunarak kişisel veri güvenliği gözetilmelidir.
Hak ve Nesafet İndirimi Nedir?
Hak ve nesafet indirimi, taşınmazın boş olarak kiraya verilebileceği bedel belirlendikten sonra, mevcut kiracının uzun süredir kullanımda olması ve kira ilişkisinin devamlılığı gözetilerek somut olaya uygun bir miktarın indirilmesidir. Kanunda sabit yüzde yoktur; oran otomatik uygulanmaz.
Bu indirimin mantığı, yeni kiracıdan istenebilecek “boş kira” ile mevcut sözleşmenin devam ettiği durum arasındaki farkı hakkaniyet içinde dengelemektir. Kiraya veren; boşaltma, yeni kiracı bulma, komisyon, boş kalma ve benzeri piyasa risklerini yaşamadan kira ilişkisini sürdürür. Kiracı da uzun süreli ilişki içinde öngörülebilirlik beklentisine sahiptir.
Hakkaniyet indirimi yüzde kaçtır?
Kanuni ve değişmez bir yüzde bulunmaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 08.05.2018 tarihli, E. 2017/7927 ve K. 2018/4805 sayılı kararında o dosyanın şartları bakımından yüzde 10-20 aralığındaki yerleşik uygulamaya değinilmiş ve yüzde 20’yi aşan indirim hatalı bulunmuştur. Bu karar, her dava için otomatik yüzde 10, 15 veya 20 uygulanacağı anlamına gelmez.
Daha yeni Yargıtay yaklaşımında esas vurgu, önce boş olarak kiraya verilebilecek bedelin doğru belirlenmesi, ardından eski kiracılık olgusu gözetilerek hakkaniyete uygun miktarda indirim yapılmasıdır.
İndirim iki kez yapılabilir mi?
Hayır. Bilirkişi emsal bedelden eski kiracı/hakkaniyet indirimi yaparak bir sonuç bildirmişse mahkemenin aynı nedenle yeniden indirim yapması mükerrer indirim oluşturabilir. Rapor, önce boş kira değerini açıkça göstermeli; hâkim indirimi bu değer üzerinden ve gerekçeli biçimde uygulamalıdır.
Net kira mı, brüt kira mı tespit edilir?
Talep ve hüküm, kira bedelinin net mi brüt mü olduğunu tereddütsüz göstermelidir. Özellikle çatılı işyerlerinde stopaj, KDV ve sözleşmedeki vergi yükümlülükleri nedeniyle bu ayrım infazda önemli sonuç doğurur. Yargıtay, net/brüt niteliği belirsiz hükümlerin uygulamada tereddüt yaratacağını vurgulamaktadır.
Kira Tespit Davasına İlişkin Doğrulanmış Yargıtay Kararları
Yargıtay’ın yerleşik ilkeleri; gerçek emsallerin tek tek karşılaştırılması, taşınmazın boş kira değerinin saptanması, eski kiracılık indiriminin somutlaştırılması, talebin baştan açık kurulması ve kira farkının kesinleşme sonrasında istenebilir hâle gelmesi eksenindedir.
Aşağıdaki tabloda yalnız karar künyesi ve karar metni/metadata bilgisi doğrulanabilen içtihatlara yer verilmiştir. Özetler kararların tamamı yerine geçmez; somut dosyada güncel içtihat araştırması ayrıca yapılmalıdır.
| Karar | Tarih | İçtihat ilkesi | Uygulamadaki sonucu |
|---|---|---|---|
| Yargıtay 3. HD, E. 2022/5205, K. 2022/6879 | 22.09.2022 | Emsal sözleşmeler dosyaya alınmalı; emsaller ve kiralanan tek tek incelenmeli; boş olarak yeniden kiraya verilebilir bedel belirlenmelidir. | Boş kira değerini göstermeyen rapor hükme elverişli değildir. İndirim, bu değer saptandıktan sonra değerlendirilir; hüküm net/brüt yönünden açık olmalıdır. |
| Yargıtay HGK, E. 2017/2792, K. 2021/267 | 16.03.2021 | Kira tespit talebi bölünemez; fazlaya ilişkin hak saklı tutulamaz ve saklı tutulan miktar yönünden ıslah yapılamaz. | Talep edilen aylık tutar ve dönem dava açılırken açık ve isabetli kurulmalıdır. |
| Yargıtay 3. HD, E. 2017/7927, K. 2018/4805 | 08.05.2018 | Eski kiracı oluşu gözetilerek somut dosyada hakkaniyet indirimi yapılmalıdır; karardaki yüzde değerlendirmesi dosyaya özgüdür. | Sabit kanuni oran yoktur. Bu karar, otomatik yüzde uygulaması için değil, ölçüsüz indirime karşı ilke olarak okunmalıdır. |
| Yargıtay 3. HD, E. 2017/5793, K. 2019/1589 | 26.02.2019 | Tarafların protokolle belirlediği yeni bedel o tarihte emsal ve rayice uygun değilse ilk sözleşmeden geçen süre gözetilerek hak ve nesafet tespiti istenebilir. | Her yeni tarihli protokol, beş yıllık hesabı otomatik olarak sıfırlamaz; belgenin amacı ve bedelin rayice uygunluğu incelenir. |
| Yargıtay 3. HD, E. 2024/970, K. 2024/3821 | 25.11.2024 | Aylık kira bedelinin tespitinde karar ve ilam harcı, hükmedilen aylık bedel ile önceki aylık bedel arasındaki fark üzerinden alınır. | Harç hesabında aylık kira talebi ile yıllık kira talebi ayrımı yapılır; diğer yargılama giderleri ve vekâlet ücreti ayrı kurallara tabidir. |
| Yargıtay İBBGK, E. 1979/1, K. 1979/3 | 12.11.1979 | Tespit edilen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmesi için kira tespit kararının kesinleşmesi gerekir. | Tespit hükmü ile kira farkının tahsili aynı şey değildir; fark alacağı ve takip zamanı kesinleşme dikkate alınarak planlanır. |
Yargıtay’ın emsal araştırması için aradığı temel yöntem
18.11.1964 tarihli ve E. 1964/2, K. 1964/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile gelişen yönteme göre olağan rayiç somutlaştırılmalı; bu yapılamıyorsa ekonomik esaslar ile hak ve nesafet gözetilmelidir. Güncel daire kararları bu yöntemi, emsallerin tek tek görülmesi ve karşılaştırma farklarının gerekçelendirilmesi yoluyla uygular.
İhtarın dava şartı olmadığına ilişkin içtihat ilkesi
21.11.1966 tarihli ve E. 1966/19, K. 1966/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, önceden ihtar gönderilmesini tespit davasının incelenebilmesi için genel bir şart saymamıştır. Bugün TBK m. 345, ihtarın asıl etkisini yeni bedelin hangi dönemden başlayacağı üzerinden düzenlemektedir.
Karar numarası görmek, tek başına hukuki doğruluk garantisi değildir. Kararın dairesi, tarihi, uyuşmazlık türü ve gerekçesi kontrol edilmelidir. Tahliye veya uyarlama kararları, yalnız “kira” sözcüğü geçtiği için kira tespit içtihadı olarak sunulmamalıdır.
Kira Tespit Davasında Talep Miktarı, Kısmi Dava ve Islah
Kira tespit talebi dava dilekçesinde aylık tutar, net/brüt nitelik, hedef dönem ve başlangıç tarihi bakımından açık kurulmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna göre talep bölünemez; fazlaya ilişkin hak saklı tutularak sonradan ıslahla artırılması mümkün değildir.
Kira tespit davası klasik bir alacak davası değildir. Hâkim, bir yıllık yeni kira döneminde uygulanacak sözleşme bedelini belirler. Bu kendine özgü yapı nedeniyle, düşük bir tutarla dava açıp bilirkişi raporundan sonra talebi yükseltme stratejisi ciddi hak kaybına yol açabilir.
Dilekçedeki talep sonucunda neler açık olmalıdır?
- Tespit istenen aylık veya yıllık kira bedeli,
- Bedelin net mi brüt mü olduğu,
- Varsa stopaj ve KDV’nin bedelle ilişkisi,
- Tespit istenen kira döneminin başlangıç ve bitişi,
- Bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olmasının istendiği,
- Mevcut ödenen bedel ve artış zinciri,
- Davanın TBK m. 344’ün hangi fıkrasına dayandığı.
Bilirkişi daha yüksek bedel bulursa mahkeme buna hükmedebilir mi?
Hâkim, tarafların talep sonucuyla bağlıdır ve talep edilenden fazlasına karar veremez. Bilirkişi raporu talep edilen bedelin üstünde bir boş kira değeri saptasa bile mahkeme talep sınırını aşamaz. Bu nedenle talep miktarı keyfî biçimde şişirilmeden, fakat emsal ve dönem verileri dikkate alınarak baştan dikkatle belirlenmelidir.
Kira tespit talebi bir alacak miktarının tahsili değil, yeni sözleşme bedelinin belirlenmesidir. Kısmi dava, fazlaya ilişkin hak ve ıslah konusunda HGK E. 2017/2792, K. 2021/267 ilkesi dikkate alınmadan dilekçe kurulması telafisi güç sonuçlar doğurabilir.
Kira Tespit Davası Harcı ve Masrafları Nasıl Hesaplanır?
Kira tespit davasının tek ve sabit bir toplam maliyeti yoktur. Harç, gider avansı, tebligat, keşif ve bilirkişi ücretleri ile avukatlık ücreti ayrı kalemlerdir; tutarlar talep edilen bedel, dosyanın kapsamı ve yürürlükteki tarifelere göre değişir.
Harca esas değer aylık fark mı, yıllık fark mı?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.11.2024 tarihli, E. 2024/970 ve K. 2024/3821 sayılı uyuşmazlığın giderilmesi kararına göre aylık kira bedelinin tespiti istenen davalarda karar ve ilam harcı, hükmedilen aylık kira ile önceki aylık kira arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Yıllık kira bedelinin tespiti istenmişse yıllık fark esas alınır.
Bu ilke, avukatlık ücretinin veya kanun yolu parasal sınırının da mutlaka aynı aylık fark üzerinden hesaplanacağı anlamına gelmez. Karşı vekâlet ücreti, kanun yolu sınırı ve diğer giderler kendi düzenlemelerine göre ayrıca değerlendirilir.
| Kalem | Neye göre değişir? | Pratik not |
|---|---|---|
| Başvuru ve karar/ilam harcı | Talebin aylık/yıllık niteliği ve kira farkı | Güncel harç oranı ve maktu alt sınır dava tarihinde kontrol edilir. |
| Gider avansı ve tebligat | Taraf sayısı, adres araştırması ve işlem sayısı | Eksik veya hatalı adres yargılamayı uzatabilir. |
| Keşif ve bilirkişi | Taşınmaz türü, heyet yapısı, emsal ve ek rapor ihtiyacı | Dosyanın en önemli değişken giderlerinden biridir. |
| Noter veya elektronik bildirim | Sayfa, muhatap, ek ve tebliğ yöntemi | İhtar dava şartı olmasa da dönem etkisi için önemli olabilir. |
| Avukatlık ücreti | İşin kapsamı, sözleşme ve yürürlükteki asgari tarife | Müvekkil-avukat ücreti ile karşı vekâlet ücreti farklı kavramlardır. |
| Kanun yolu gideri | İstinaf/temyiz olanağı ve başvuru tarihi | Parasal sınırlar her yıl değişebileceğinden karar tarihinde kontrol gerekir. |
Yargılama giderlerinin nihai olarak hangi tarafa ve hangi oranda yükletileceği, davanın kabul/ret oranı ile usulî sonuçlara göre mahkemece belirlenir. Dava açan tarafın başlangıçta avans ve harç yatırması, tüm giderin sonunda mutlaka onda kalacağı anlamına gelmez.
Kira Tespit Kararı Geriye Yürür mü? Kira Farkı Nasıl İstenir?
TBK m. 345’teki zamanlama şartları sağlanmışsa mahkemenin belirlediği bedel, karar daha sonra verilse bile hedeflenen yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Ancak tespit kararı tek başına tahsil hükmü değildir; oluşan kira farkının istenmesi ve icrası ayrıca değerlendirilir.
Örneğin 1 Ekim 2026’da başlayan dönem için süresinde bildirim ve dava koşulları yerine getirilmişse karar 2027 veya daha sonra verilse dahi tespit edilen bedel 1 Ekim 2026’dan başlayan dönem bakımından sonuç doğurabilir. Bu sırada ödenen kira ile kesinleşen tespit bedeli arasındaki fark, ilgili aylar için hesaplanır.
Kira farkı karar verilince hemen muaccel olur mu?
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli E. 1979/1, K. 1979/3 sayılı kararına göre, tespit edilen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmesi için kira tespit kararının kesinleşmesi gerekir. Kiracı, bu sırada tartışmasız mevcut kira bedelini ödemeye devam etmelidir.
Kesinleşme sonrasında farkın ödenmesi istenir; gerekirse alacak davası veya icra takibi gündeme gelebilir. Faiz başlangıcı, temerrüt bildirimi, talep biçimi ve takip yoluna göre değişebileceğinden somut dosya üzerinden belirlenmelidir.
Tespit kararı doğrudan ilamlı icraya konulabilir mi?
Kira tespit hükmü esasen yeni dönem bedelini belirler; borçluyu belirli bir parayı ödemeye mahkûm eden klasik eda hükmü değildir. Bu nedenle “kararı aldım, tüm farkı otomatik olarak ilamlı icraya koyarım” yaklaşımı doğru değildir. Kararın kesinleşmesi, fark hesabı, talep ve uygun takip yolu birlikte planlanmalıdır.
Tespit edilen bedel sonraki yıllarda nasıl artar?
Hâkim tarafından emsal ve hakkaniyetle belirlenen kira bedeli, izleyen yenileme dönemleri için yeni hesap tabanını oluşturur. Takip eden dönemlerde kural olarak TBK m. 344’ün endeks sistemi uygulanır; sonraki her beş yılın sonunda yeniden emsal ve hakkaniyet esaslı tespit gündeme gelebilir.
Kira farkının doğması, kiracının otomatik olarak tahliye edileceği anlamına gelmez. Farkın kesinleşme sonrası istenmesi, temerrüt ve varsa tahliye sonuçları ayrı şartlara tabidir.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davası için mevzuatta veya resmî istatistikte her dosyaya uygulanabilecek sabit bir bitiş süresi yoktur. Arabuluculuk, tebligat, keşif, bilirkişi, ek rapor, mahkeme yoğunluğu ve kanun yolu süreci toplam süreyi belirler.
İnternette görülen “6 ayda biter” veya “kesin 12-18 ay sürer” türü ifadeler dosya ve adliye farklarını yansıtmaz. Özellikle büyük şehirlerde keşif günü, bilirkişi heyeti, emsal kayıtların celbi ve istinaf incelemesi süreci bir yıldan uzun bir toplam süreye yol açabilir.
Süreyi en çok etkileyen unsurlar şunlardır:
- Tarafların adres ve sıfat bilgilerinin doğru olması,
- Arabuluculuğun doğru zamanda ve eksiksiz yürütülmesi,
- Emsal sözleşmelerin bulunabilirliği ve üçüncü kişilerden celbi,
- Keşif ve bilirkişi heyetinin takvimi,
- Raporun ek inceleme veya yeni heyet gerektirip gerektirmemesi,
- İstinaf ve koşulları varsa temyiz başvurusu.
Uzun yargılama, TBK m. 345 zamanlaması doğru kurulmuşsa tespit edilen bedelin hedef dönemden uygulanmasına engel olmayabilir; ancak farkın kesinleşme sonrası istenebilirliği nedeniyle ekonomik planlama yapılmalıdır.
Kira Tespit Davası İçin Hangi Belgeler Gerekir?
Temel dosya; kira sözleşmesi ve protokoller, ödeme kayıtları, ihtar/tebliğ belgeleri, arabuluculuk son tutanağı, tapu veya devir bilgileri ile somut emsal sözleşmelerden oluşur. Belgelerin hedef dönemi, taraf sıfatını ve mevcut bedeli kesintisiz göstermesi önemlidir.
| Belge grubu | Örnek belgeler | Neyi ispatlar? |
|---|---|---|
| Sözleşme zinciri | İlk kira sözleşmesi, yenileme sözleşmeleri, ek protokoller, devir ve temlik belgeleri | Başlangıç tarihi, beş yıllık hesap, taraflar ve artış hükümleri |
| Ödeme ve bedel | Banka dekontları, makbuzlar, stopaj/KDV kayıtları, yazışmalar | Fiilen ödenen son kira ve net/brüt yapı |
| Bildirim | Noter ihtarı, tebligat mazbatası, KEP kayıtları, teslim belgesi | TBK m. 345 bakımından içerik ve ulaşma tarihi |
| Arabuluculuk | Başvuru bilgisi, davet/iletişim kayıtları, son tutanak | Dava şartının doğru taraf ve uyuşmazlıkla tamamlandığı |
| Mülkiyet ve taraf sıfatı | Tapu kaydı, satış/devir belgesi, mirasçılık belgesi, vekâletname | Davacı/davalı sıfatı ve yeni malik durumu |
| Emsal ve taşınmaz | Emsal kira sözleşmeleri, plan, fotoğraf, ekspertiz verisi, tadilat belgeleri | Karşılaştırılabilir rayiç ve fiziksel nitelikler |
Kiraya veren ile kiracı aynı belgeleri mi sunar?
Her iki taraf da sözleşme ve ödeme zincirini sunmalıdır. Kiraya veren çoğu kez daha yüksek emsal ve taşınmazın piyasa avantajlarını; kiracı ise daha düşük gerçekleşmiş emsalleri, fiziksel dezavantajları, kendi yaptığı iyileştirmeleri ve ilanların gerçekleşmemiş talep fiyatı olduğunu göstermeye odaklanır.
Delil seçimi yalnız taraf lehine veri toplamak değildir. Mahkemenin karşılaştırmayı denetleyebilmesi için emsal aleyhe görünse bile tarih, koşul ve farklılıklar doğru açıklanmalıdır.
Kira Tespit Davasında Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?
En sık hatalar; beş yıl kuralını yanlış yorumlamak, hedef dönemi kaçırmak, arabuluculuk ile ihtarı karıştırmak, yalnız ilan sunmak, talep miktarını düşük bırakmak ve net/brüt ayrımını belirtmemektir.
- “Kira tespit davası hiçbir şekilde beş yıldan önce açılamaz” demek,
- Beş yıl dolmadan emsal rayiç üzerinden sınırsız artış istenebileceğini düşünmek,
- Sözleşme başlangıcı yerine takvim yılından beş yıl hesabı yapmak,
- Yeni tarihli her protokolün süreyi otomatik sıfırladığını kabul etmek,
- Zorunlu arabuluculuk başvurusunu TBK m. 345 bildirimiyle aynı saymak,
- İhtarın muhataba ulaşma tarihini ispatlayamamak,
- Arabuluculukta gerekli tüm tarafları ve doğru talebi göstermemek,
- Gerçekleşmiş emsal yerine yalnız internet ilanlarına dayanmak,
- Talebi düşük tutup bilirkişi sonrası ıslahla artırılacağını varsaymak,
- Talep ve hükümde net/brüt ile stopaj/KDV ayrımını belirsiz bırakmak,
- Hakkaniyet indirimini kanunda yazılı sabit yüzde sanmak,
- Bilirkişi raporunda zaten yapılan indirimi ikinci kez uygulamak,
- Süresi sona eren yüzde 25 geçici sınırını güncel kural gibi kullanmak,
- Tespit kararının tahliye veya doğrudan tahsil hükmü olduğunu düşünmek,
- Rapor itirazında somut emsal, tarih ve hesap hatası göstermemek.
Sıkça Sorulan Sorular
5 yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Evet, sözleşmede yenilenen dönem için geçerli bir artış anlaşması yoksa yeni bedelin mahkemece belirlenmesi istenebilir. Ancak ilk beş yıllık dönemde hâkim kural olarak TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı sınırını aşamaz. Emsal/rayiç ve eski kiracı indiriminin ağırlık kazandığı sistem, beş kira yılı tamamlandıktan sonra başlayan dönem için uygulanır.
Kira tespit davasında ihtarname çekmek zorunlu mu?
İhtarname davanın her durumda incelenebilmesi için zorunlu değildir. Fakat tespit edilen bedelin yaklaşan yeni kira döneminin başından uygulanması isteniyorsa TBK m. 345’teki 30 günlük zamanlama önemlidir. Sözleşmede artış hükmü yoksa, kiraya verenin yeni dönemden en az 30 gün önce yazılı bildirim yapması ve davayı dönem sonuna kadar açması çoğu dosyada kritik güvence sağlar.
Kira tespit davası geriye dönük açılabilir mi?
İstenen herhangi bir eski kira dönemi serbestçe yeniden belirlenemez. Bununla birlikte TBK m. 345 koşulları sağlanmışsa mahkemenin belirlediği bedel, karar daha sonra verilse bile hedeflenen yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilir. Bu dönem için oluşan kira farkının istenebilir hâle gelmesinde kararın kesinleşmesi ayrıca önem taşır.
Kira tespit davasını kiracı da açabilir mi?
Evet. Kiracı, yeni dönemde uygulanacak bedelin çekişmeli olması, sözleşmedeki artışın kanuni sınırı aşması veya bedelin belirlenebilir olmaması gibi durumlarda hukuki yararı varsa tespit isteyebilir. Davanın yalnız kiraya verene tanınmış bir “kira yükseltme” yolu olduğu düşüncesi doğru değildir; talep somut sözleşme ve dönem koşullarına göre değerlendirilir.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Her dosya için geçerli resmî ve sabit bir süre yoktur. Arabuluculuk, tebligat, mahkeme yoğunluğu, keşif, bilirkişi ve ek rapor ihtiyacı ile istinaf/temyiz süreci toplam zamanı değiştirir. Emsal araştırması kapsamlı dosyalarda yargılama bir yıldan uzun sürebilir; bu nedenle “kesin altı ay” gibi süre vaatleri güvenilir değildir.
Konut kiralarında yüzde 25 artış sınırı devam ediyor mu?
Hayır. Konut kiralarındaki geçici yüzde 25 sınırı 11 Haziran 2022’de başladı, 7456 sayılı Kanunla uzatıldı ve 1 Temmuz 2024 sonunda sona erdi. Güncel yenilemelerde TBK m. 344 sistemi geçerlidir: ilk beş yılda TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı tavanı; beş yıl sonrasında ise TÜFE, emsal, taşınmazın durumu ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir.
Sonuç: Doğru Dönem, Doğru Talep ve Doğru Emsal
Kira tespit davasında başarı, yalnız bölgede kiraların yükseldiğini göstermeye bağlı değildir. Beş yıllık hesabın doğru yapılması, TBK m. 345 takviminin kaçırılmaması, arabuluculuğun doğru taraflarla tamamlanması, talep miktarının baştan açık kurulması ve gerçekleşmiş emsallerin somut karşılaştırılması gerekir.
Kiraya veren bakımından yüksek ilanları dosyaya eklemek; kiracı bakımından yalnız mevcut bedelin düzenli ödendiğini söylemek tek başına yeterli olmayabilir. Her iki taraf da taşınmazın boş kira değerini ve devam eden sözleşmenin özelliklerini denetlenebilir verilerle ortaya koymalıdır.
Somut sözleşme, protokoller, tebligatlar ve dönem hesabı birlikte incelenmeden standart bir yol haritası kurulması hak kaybına neden olabilir. Kira tespiti, arabuluculuk ve dava takviminizin değerlendirilmesi için iletişim sayfası üzerinden görüşme talep edebilirsiniz.
Resmî Kaynaklar ve Hukukî Kontrol
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: özellikle m. 344 ve 345.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: özellikle görev ve yetki hükümleri.
- 7445 sayılı Kanun: 6325 sayılı Kanun’a eklenen m. 18/B ve 1 Eylül 2023 yürürlük tarihi.
- 7409 sayılı Kanun ve 7456 sayılı Kanun: konut kiralarındaki geçici yüzde 25 sınırı ve 1 Temmuz 2024’e kadarki uzatma.
- Yargıtay Karar Arama: karar künyelerinin güncel metinleri için resmî arama portalı.
- TÜİK Veri Portalı: ilgili yenileme tarihindeki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı için.
Son hukukî ve editoryal kontrol: 18 Ağustos 2026. Mevzuat, içtihat, harç tarifesi ve kanun yolu sınırları zaman içinde değişebileceğinden uygulamadan önce güncellik kontrolü yapılmalıdır.
