Kiracının Ölümü Halinde Kira Sözleşmesi ve Mirasçıların Hakları

Avukat & Uzman Arabulucu İlker Cebeci · Son güncelleme: 27 Ekim 2026

Kiracı ölürse kira sözleşmesi biter mi?

Kiraya verenin yalnız ölüm belgesine dayanarak sözleşmeyi bitmiş kabul etmesi doğru değildir. Önce kira türü, sözleşmedeki taraflar, ölüm tarihi ve konutu veya işyerini kullanmayı sürdüren kişinin sıfatı incelenmelidir. Kiralanan bir konut mu, çatılı işyeri mi, açık alan mı, yoksa ürün kirasına konu bir yer mi? Aynı cevap bütün kira türlerine uygulanamaz.

Türk Borçlar Kanunu’nun 333. maddesi, mirasçıların yasal bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için fesih yapabileceğini belirtir. Bu hüküm, ölümle ilişkinin hemen ortadan kalkmadığı kabulüne dayanır. Mirasın kanun gereği bütün olarak kazanılması ise TMK 599’da düzenlenir. Ancak miras yoluyla intikal ile konut ve çatılı işyerine özgü sürdürme hakkını aynı kurummuş gibi açıklamıyoruz.

Kiraya verenin vefatı ayrı bir konudur. Bu yazı kiracı tarafındaki ölüm üzerinedir; mülk sahibinin değişmesi veya mirasçı kiraya verenlerin dava hakkı için kiraya verenin taraf sıfatı yazımızdaki ayrımlara bakılabilir. İki tarafın ölümünü aynı fesih yetkisine bağlamak hatalıdır.

Konut ve çatılı işyerinde kira sözleşmesini kim sürdürebilir?

Ölen kiracıyla aynı konutta oturanlar

TBK 356, ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanlara, sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece kirayı taraf olarak sürdürme imkânı tanır. Düzenlemenin bu kısmı yalnız mirasçıları saymaz. Bu nedenle birlikte yaşayan kişinin mirasçı olmaması, hakkın bulunmadığı sonucunu tek başına doğurmaz.

Diğer taraftan mirasçılık belgesinde adının bulunması, ölümden önce aynı evde fiilen oturulduğunu tek başına ispatlamaz. Adres kayıtları, birlikte yaşamın süresi, abonelikler ve diğer hukuka uygun deliller birlikte değerlendirilebilir. Sırf ölümden sonra eve taşınmak veya arada ziyaret etmek, ölüm anındaki ortak konut yaşamıyla aynı değildir. Belirli bir belgenin her olayda kesin kanıt olduğunu söylemiyoruz.

Varsayımsal örnek: Sözleşme yalnız vefat eden eş adına olsa da onunla aynı evde yaşayan sağ kalan eş, TBK 356’daki şartlar içinde devam hakkını ileri sürebilir. Ayrı şehirde yaşayan yetişkin çocuğun konumu ise yalnız “çocuk olmak” üzerinden aynı şekilde belirlenemez; miras ilişkisi ve özel kira hükümleri ayrıca incelenir.

İş ortakları ve aynı meslek veya sanatı sürdürenler

Maddenin işyeriyle ilgili kısmında ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları sayılır. Kanundaki sıfatı, kişinin yalnız işyerinde bulunması veya vergi kaydı açtırmasıyla eşitlememek gerekir. Ortaklığın ne zaman kurulduğu, kiraya verenin sonraki ortaklığa yaklaşımı ve kira yükümlülüklerinin yerine getirilmesi araştırılır.

Bir şirketin ortak veya yöneticisinin ölümü ile gerçek kişi kiracının ölümü farklıdır. Sözleşmenin tarafı tüzel kişi ise önce tüzel kişiliğin durumuna bakılır. TBK 333’ü, şirketteki her ortak ölümü için otomatik fesih kuralı olarak uygulamıyoruz. Adi ortaklık iddiasının hukuki niteliği için adi ortaklığın kurulması ve sözleşmenin şekli ayrıca önem taşır.

Mirasçılık ile TBK 356 arasındaki tartışma

Genel hükümlerle TBK 356’nın birlikte uygulanması, özellikle aynı konutta yaşamayan mirasçıların durumu ve mirasçıların özel fesih hakkı bakımından öğretide farklı açıklamalara konu olmaktadır. Bir yaklaşım miras yoluyla intikali ve özel hükümdeki ek korumayı birlikte değerlendirirken, başka yaklaşım özel düzenlemenin uygulama alanını daha sınırlı kabul eder.

Bu nedenle “bütün mirasçılar her koşulda aynı evi kullanmaya devam eder” ya da “mirasçılara hiçbir hak geçmez” gibi iki uç genellemeyi benimsemiyoruz. Kira türünü, birlikte oturma veya ortaklık ilişkisini, talebin niteliğini ve somut olaya ilişkin kararları birlikte inceliyoruz. TBK 356’daki açık korumayı belirsiz bırakmakla, tartışmalı alanı kesinleşmiş gibi sunmak farklıdır.

Mirasçılar devam etmek istemezse ne yapılır?

TBK 333 kapsamında fesih, ölüm günü kirayı durdurmak veya eşyaları çıkarmakla aynı değildir. Kanun, yasal fesih bildirim süresine uyulmasını ve en yakın fesih dönemi sonunu esas alır. Kiraya verene açıklanan irade, bildirimin ulaştığı tarih ve kira başlangıcı bu nedenle önem taşır. Fesih yetkisinin kim tarafından kullanılacağı da mirasçılar ve devam hakkı sahipleri belirlenerek değerlendirilmelidir.

Taşınmaz kiralarında TBK 329’daki genel düzen, yerel âdet yoksa altı aylık kira dönemi ve üç aylık bildirim süresidir. Bu, “ölümden itibaren üç ay sonra her sözleşme sona erer” demek değildir. Dönem sonu ile bildirimin en geç ulaşacağı tarih farklıdır. Konut ve çatılı işyerindeki özel hükümlerle bağlantı kurulmadan bu süreyi bütün dosyalara uygulamayı tavsiye etmiyoruz.

Konut ve çatılı işyerinde fesih bildiriminin geçerliliği TBK 348 gereğince yazılı şekle bağlıdır. Noter yoluyla bildirim, ulaşma tarihi ve içeriğin ispatı bakımından yararlı olabilir; her yazılı bildirimi ancak noter yapılırsa geçerli saymak da doğru değildir. Yetkili kişilerin beyanı, doğru muhatap ve teslim süreci birlikte planlanmalıdır.

Birden fazla hak sahibi varken tek kişinin “hepimiz çıkıyoruz” demesi bütün hukuki ilişkileri bitirmiş sayılmaz. Mirasçılık ve temsil belgelerinin incelenmesini, konutta kalanların haklarının açıklığa kavuşturulmasını ve fesih iradesinin kapsamının yazılı belirlenmesini öneriyoruz. TBK 333 kiraya verene yalnız ölüm nedeniyle karşılıklı ve aynı nitelikte bir fesih yetkisi tanımaz.

Birikmiş kira, sonraki bedeller ve depozito ne olur?

Ölümden önce doğmuş kira alacağı ile ölümden sonraki kullanım dönemine ilişkin bedeller ayrı hesaplanmalıdır. İlk grupta tereke borçları; ikinci grupta ise kira ilişkisinin kimlerle ve hangi tarihe kadar sürdüğü önem kazanır. Mirasın reddi, resmî tasfiye veya başka miras hukuku işlemleri varsa sonucu ayrıca değerlendirmek gerekir. Konunun genel çerçevesi mirasçıların tereke borçlarından sorumluluğu yazımızda açıklanmıştır.

Mirasın reddi ile kişinin kendi devam ettirdiği kira ilişkisinden doğabilecek yeni yükümlülükleri aynı değildir. “Mirası reddettim, sonraki bütün kullanımlar da ücretsizdir” sonucuna gidilemez. Aynı şekilde akrabalık bağı olan herkes kira borçlusu değildir. Ödeme talebi doğru hukuki sıfata ve borcun doğduğu döneme yöneltilmelidir.

Ölüm, depozitonun kiraya verene kendiliğinden gelir yazılmasına neden olmaz. İade alacağının kime ait olduğu, sözleşmenin sürüp sürmediği, güvence bedelinin tutulma biçimi ve mahsup edilebilir borçlar ayrı incelenir. Bir mirasçıya yapılan ödemenin bütün hak sahipleri bakımından geçerli olduğunun varsayılması da uyuşmazlık yaratabilir.

Kiralanan bırakılacaksa eşyaların taşınması ile anahtarın ve yerin kiraya verene teslimi birbirinden ayrılmalıdır. Teslim tarihini, anahtarları, sayaçları, mevcut durumu ve ödeme hesabını tutanakla belirlemeyi tavsiye ediyoruz. TBK 334’e göre sözleşmeye uygun kullanımın olağan eskimeleri ayrıca zarar gibi yüklenemez. Anahtarı rastgele bir kişiye bırakıp ilişkinin kesin bittiğini kabul etmekten kaçınılmalıdır.

Yargıtay kararları hangi ayrımları ortaya koyuyor?

2015: ölüm sözleşmeyi kendiliğinden bitirmez

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 25.06.2015, E. 2014/12398, K. 2015/6414 sayılı kararında kiracının ölümü üzerine mirasçının açtığı tazminat davasını incelemiştir. Ölümle kiracılık sıfatının bittiği kabulüyle verilen ret kararını bozmuş; sözleşmenin kendiliğinden sona ermeyeceğini açıklamıştır. Bu bir tazminatın kesin kazanıldığı kararı değildir; işin esasının incelenmesi istenmiştir.

2025: ortaklık ve yükümlülüklere uyum ispatlanmalıdır

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 15.09.2025, E. 2025/220, K. 2025/3634 sayılı kararında ortaklık iddiasına dayanan kullanıcının durumunu incelemiştir. Kira başlangıcındaki ortaklığın veya sonradan doğan ortaklığın mülkiyet hakkı sahibi tarafından benimsenmesinin ispatlanmadığını ve ödemelerle ilgili durumu dikkate alarak ret hükmünü bozmuştur. Karar boş arsanın otopark olarak kullanıldığı somut olaya ilişkindir; her işyeri kullanıcısına otomatik devam hakkı tanımaz.

2026 HGK: kira savunmasını zamanında ileri sürmek gerekir

Hukuk Genel Kurulunun 28.01.2026 tarihli, E. 2025/58, K. 2026/33 sayılı kararı, ölen kiracının eşi olduğu belirtilen kişinin kullanımına ilişkin el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davasındadır. Kurul, kira ilişkisine ilk kez istinafta dayanılması, önceki açıklamalar ve savunmanın değiştirilmesi koşullarını değerlendirerek direnme kararını bozmuştur.

Bu karardaki “mirasçı kira sözleşmesini sürdürür” açıklaması bölge adliye mahkemesinin gerekçesinde yer almaktadır. Bunu HGK’nin nihai kabulü gibi aktarmıyoruz. Karardan çıkarılabilecek usuli sonuç, kira ilişkisi ile buna dayanak vakıa ve belgeleri zamanında ileri sürmenin önemidir. Mevcut kira hakkı iddiası, usul yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.

Ölümden sonra izlenecek işlemler

1. Ölüm tarihi, kira başlangıcı, sözleşme tarafları ve kira türünü belirleyin.
2. Mirasçılık, aynı konutta birlikte yaşam veya iş ortaklığına ilişkin belgeleri ayırın.
3. Devam etme ya da fesih iradesini hak sahipleriyle birlikte değerlendirin; bildirimin süresini hesaplayın.
4. Kiraya verene ispatlanabilir bildirim yapın; ölüm nedeniyle ödemeleri kendiliğinden durdurmayın.
5. Kira, aidat ve güvence bedeli hesabını dönemlere ayırın; gerekiyorsa teslim tutanağı düzenleyin.
6. İhtar, ödeme emri veya dava dilekçesi gelmişse süreleri ayrıca inceleyin.

Kira ilişkisinden doğan davalarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel düzenlemeler saklıdır. HUAK 18/B uyarınca kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk gerekir; kanundaki ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası ayrıca gözetilir. Mülkiyete dayalı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talebiyle kira davasının niteliği aynı kabul edilmemelidir. Görev, taraflar ve başvuru yolu somut talebe göre belirlenir.

Sık sorulan sorular

Birincil kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m. 328–329, 333–334, 348 ve 356.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 599; 6100 sayılı HMK, m. 4 ve ilgili ispat kuralları; 6325 sayılı HUAK, m. 18/B.
• Yargıtay 6. HD, 25.06.2015, E. 2014/12398, K. 2015/6414.
• Yargıtay 7. HD, 15.09.2025, E. 2025/220, K. 2025/3634.
• Yargıtay HGK, 28.01.2026, E. 2025/58, K. 2026/33.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Sözleşmenin türü, birlikte oturma ve mirasçılık durumu, ölüm ve bildirim tarihleri ile açılmış dava veya takip incelenmeden belirli bir kişi için kesin devam, tahliye veya borç sonucu çıkarılamaz.