Avukat İlker CEBECİ
Son hukukî kontrol: 16 Haziran 2026
Kentsel dönüşüm avukatı; riskli yapı tespitinden maliklerin karar almasına, müteahhit sözleşmesinden tapu devrine, idari itirazlardan davalara kadar sürecin hukuka uygun ve öngörülebilir yürütülmesine destek sağlar. Avukatın en önemli işlevi yalnızca uyuşmazlık çıktıktan sonra dava açmak değil; dönüşüm başlamadan önce tapu, imar, çoğunluk, sözleşme, teminat ve ödeme risklerini birlikte değerlendirmektir.
Kentsel Dönüşüm Avukatı Ne Yapar?
Kentsel dönüşüm avukatı, taşınmazın ve tarafların hukuki durumunu inceler; karar ve bildirim süreçlerini kontrol eder; müteahhit tekliflerini ve sözleşmeleri değerlendirir; gerekli idari başvuru ve davaları yürütür. Kentsel dönüşüm, gayrimenkul hukuku, kat mülkiyeti, borçlar hukuku, idare hukuku ve imar hukukunun kesiştiği çok katmanlı bir alandır.
| Aşama | Avukatın başlıca katkısı | Öne çıkan risk |
|---|---|---|
| Ön inceleme | Tapu, arsa payı, şerh, haciz, ipotek, miras ve temsil yetkisinin incelenmesi | Yanlış malik listesi veya eksik yetkiyle karar alınması |
| Riskli yapı | Rapor, ilan, bildirim ve itiraz süresinin kontrolü | Sürenin kaçırılması veya teknik itirazın belgesiz yapılması |
| Malikler kararı | Salt çoğunluk hesabı, tutanak ve teklifin hazırlanması | Kararın usulsüz bildirilmesi |
| Müteahhit seçimi | Şirket, temsil, mali kapasite ve önceki projelerin araştırılması | Teminatsız veya finansmanı belirsiz yüklenici |
| Sözleşme | Paylaşım, süre, teminat, tapu devri, cezai şart ve fesih hükümleri | Tapunun iş ilerlemeden devredilmesi |
| Uygulama | Ruhsat, hakediş, proje değişikliği ve teslim belgelerinin takibi | Sözleşme dışı proje veya gecikme |
| Uyuşmazlık | İdari başvuru, delil tespiti, tedbir, dava ve icra | Yanlış yargı kolu veya süre kaybı |
Avukat, yapının taşıyıcı sistem güvenliğini teknik olarak ölçmez ve mühendislik denetiminin yerine geçmez. Sağlıklı bir dosyada hukukçu; mimar, inşaat mühendisi, değerleme uzmanı ve gerektiğinde mali müşavirle koordineli çalışır.
Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl Başlar ve İlerler?
6306 sayılı Kanun bakımından bina bazlı dönüşümün tipik başlangıcı, yapının yetkili bir kuruluş tarafından “riskli yapı” olarak tespit edilmesidir. Ancak her dönüşüm projesi aynı yoldan ilerlemez; riskli alan, rezerv yapı alanı, 6/A uygulaması ve özel proje kararlarında farklı idari işlemler gündeme gelebilir.
- Tapu, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kayıtları ile arsa paylarının kontrol edilmesi.
- Başkanlıkça lisanslandırılmış kurum veya kuruluşa riskli yapı tespiti başvurusu yapılması.
- Raporun ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya yetki devredilen idare tarafından incelenmesi.
- Riskli yapı bilgisinin tapuya bildirilmesi ve ilan/bildirim işlemlerinin yapılması.
- Maliklerin ilan süresi ve itiraz hakkını değerlendirmesi.
- Tespitin kesinleşmesinden sonra tahliye, yıkım veya güçlendirme seçeneklerinin ele alınması.
- Yeni uygulama için arsa payı salt çoğunluğu ile karar alınması.
- Müteahhit tekliflerinin, proje ve finansman modelinin karşılaştırılması.
- Sözleşme, teknik şartname ve teminatların oluşturulması.
- Ruhsat, inşaat, hakediş, teslim, iskân ve tapu işlemlerinin tamamlanması.
Uygulama notu: Dönüşümün hukuki planı, “önce müteahhitle anlaşalım, sonra belgeleri tamamlarız” yaklaşımıyla kurulursa maliklerin pazarlık gücü zayıflayabilir. Tapu, imar ve proje yapılabilirliği sözleşmeden önce değerlendirilmelidir.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
Riskli yapı tespiti, maliklerden biri veya kanuni temsilcisi tarafından Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlardan talep edilebilir. Bütün maliklerin birlikte başvurması şart değildir. Tespit, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin ekindeki teknik esaslara göre yürütülür ve başvurular elektronik sistem üzerinden işleme alınır. [1]
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuşsa tapuda malik görünen kişi; bu kayıtlar yoksa tapu kaydındaki yapı sahibi ya da ilgili ayni hak sahibi başvurunun kim tarafından yapılabileceği bakımından önem taşır. Miras, vesayet, tüzel kişi temsilciliği veya vekâlet bulunan dosyalarda temsil belgesinin kapsamı ayrıca kontrol edilmelidir.
Riskli Yapı Tespitine Nasıl İtiraz Edilir?
Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devredilmiş idareye itiraz edebilir. Sürenin başlangıcı eski uygulamadaki klasik tebligat kabulüne göre değil, güncel ilan sistemi ve somut bildirim belgesi üzerinden hesaplanmalıdır. [1]
- İtiraz dilekçesinde yalnızca “rapora katılmıyorum” demek yerine, teknik rapordaki yöntem, numune, taşıyıcı sistem, bina bilgisi ve hesap hataları somutlaştırılmalıdır.
- Bağımsız bir mühendislik değerlendirmesi teknik heyetin incelemesini kolaylaştırabilir; ancak itirazın süresinde yapılması önceliklidir.
- Teknik heyet, yalnızca dilekçedeki iddialarla sınırlı kalmadan raporun teknik esaslara uygunluğunu inceler.
- İtirazın reddi veya tespitin kesinleşmesi sonrasında idari yargı yolu gündeme gelebilir. Dava süresi, işlemin niteliği ve bildirim biçimi üzerinden ayrıca hesaplanmalıdır.
Kentsel Dönüşüm Kararı İçin Hangi Çoğunluk Gereklidir?
Riskli yapının bulunduğu parselde yeni uygulamaya ilişkin kararlar, arsa payları bakımından salt çoğunlukla alınabilir. “Salt çoğunluk”, toplam arsa payının yarısından fazlasını ifade eder. Eski içeriklerde sıkça görülen üçte iki çoğunluk bilgisi güncel uygulamayı yansıtmayabilir. [1]
| Konu | Güncel yaklaşım | Dikkat |
|---|---|---|
| Riskli yapı tespiti talebi | Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi başvurabilir | Bütün maliklerin onayı aranmaz |
| Yeni uygulama kararı | Arsa payı salt çoğunluğu | Kişi sayısı değil arsa payı hesabı önemlidir |
| Kararın bildirilmesi | Noter veya muhtarlık ilanı; ayrıca uygun elektronik bildirimler | Teklif ve sözleşmenin görülebileceği yer açık olmalıdır |
| Karara katılmayan malik | Belirlenen sürede koşulsuz imza atmazsa pay satışı gündeme gelebilir | Satış usulü ve değer tespiti denetlenmelidir |
| Yıkım ruhsatı | Bir veya birden fazla malik başvurabilir | Tahliye ve abonelik kesme belgeleri aranabilir |
Karara Katılmayan Malikin Payı Nasıl Satılır?
Salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma koşulları, karara katılmayan maliklere mevzuattaki usulle bildirilir. Teklifin incelenebileceği yer belirtilmeli; malik, çoğunluğun imzaladığı sözleşme ve eklerini koşulsuz olarak kabul edebilmelidir. Bildirimden sonra kabul gerçekleşmezse arsa payının açık artırma yoluyla satışı istenebilir. [1]
- Satış talebi, salt çoğunluğu sağlayan maliklerin gerekli karar, teklif, bildirim ve sözleşme belgeleriyle yetkili idareye başvurmasıyla başlar.
- İstanbul’da başvuruların ilçe belediyesi üzerinden yürütülebildiği işlemler vardır; somut parselde yetkili birim doğrulanmalıdır.
- Rayiç değer, idare bünyesindeki değer tespit komisyonunca belirlenir.
- İlk satışa kural olarak karara katılan paydaşlar katılır; sonuç alınamazsa mevzuattaki koşullarla üçüncü kişilere satış gündeme gelebilir.
- Üçüncü kişinin çoğunluk kararını ve sözleşmeyi kabul etmesi, ayrıca belirlenen teminatı yatırması gerekir.
- Satış işleminin hukuka uygunluğu; çoğunluk hesabı, bildirim, değer tespiti, ihalenin ilanı ve katılım koşulları bakımından incelenebilir.
Kritik ayrım: Salt çoğunluk kararının varlığı, her sözleşme hükmünü kendiliğinden adil veya geçerli hâle getirmez. Pay satışı süreciyle özel hukuk sözleşmesinin içeriği ayrı ayrı incelenmelidir.
Müteahhit Seçerken Hangi Hukuki Kontroller Yapılmalıdır?
Müteahhit seçimi yalnızca “kaç metrekare verecek?” sorusuyla yapılmamalıdır. Teklifin ekonomik değeri; şirketin finansmanı, teminatı, ruhsat kapasitesi, teslim takvimi ve tapu devri modeliyle birlikte değerlendirilmelidir.
- Ticaret sicili, şirketin güncel ortaklık yapısı ve imza yetkilileri
- Şirketin faaliyet süresi, tamamladığı ve devam eden projeleri
- Konkordato, iflas, haciz veya önemli icra riskleri
- Yapı müteahhitliği yetki belgesi ve sınıfı
- Projenin öz kaynak, banka kredisi veya satış geliriyle nasıl finanse edileceği
- Alt yüklenici kullanım koşulları ve sorumluluk zinciri
- Banka teminat mektubu veya diğer teminatların gerçekliği ve süresi
- Ruhsat, proje, zemin, otopark ve sığınak gerekliliklerinin maliyete etkisi
- Vekâletname ve tapu devri taleplerinin kapsamı
- Gecikme, ayıp, fesih ve yeni yükleniciye geçiş senaryosu
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Bulunması Gereken Maddeler
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yalnızca bağımsız bölüm paylaşımını değil; projenin gerçekleşmesini sağlayacak bütün hukuki ve mali mekanizmayı kurmalıdır. Aşağıdaki kontrol listesi, her dosyada somut projeye göre uyarlanmalıdır.
| Madde | Neden düzenlenir? | Düzenlenmezse risk |
|---|---|---|
| Taraflar ve temsil | Maliklerin, mirasçıların ve şirket temsilcisinin doğru belirlenmesi | Yetkisiz imza veya taraf eksikliği |
| Tapu ve arsa payı | Ada, parsel, bağımsız bölüm ve arsa paylarının yazılması | Yanlış paylaşım ve tescil sorunu |
| Bağımsız bölüm paylaşımı | Kat, cephe, numara, eklenti ve kullanım alanının belirlenmesi | Teslimde farklı daire verilmesi |
| Teknik şartname | Malzeme, marka, sınıf ve performans kriterlerinin eklenmesi | “Birinci sınıf” gibi ölçüsüz ifadeler |
| Net/brüt alan | Hesap yönteminin ve toleransın açıklanması | Alan kaybı tartışması |
| Ruhsat süresi | Başvuru ve ruhsat için son tarih | Projenin başlamadan beklemesi |
| İnşaat başlangıcı | Objektif başlangıç tarihi | Sürenin belirsiz kalması |
| Teslim ve iskân | Fiilî teslim, yapı kullanma izni ve tapu koşulları | İskânsız teslim |
| Ek süre | Hangi olayların ne kadar ek süre vereceği | Sınırsız uzatma |
| Mücbir sebep | Yüklenicinin kontrolü dışındaki olayların dar tanımı | Ekonomik güçlüğün otomatik mazeret sayılması |
| Gecikme tazminatı | Aylık kira, cezai şart ve artış ölçütü | Düşük ve caydırıcı olmayan yaptırım |
| Teminat | Tutar, vade, paraya çevirme ve iade koşulları | İnşaat bitmeden teminatın sona ermesi |
| Tapu devri | Hakedişe bağlı ve kademeli devir | Başlangıçta toplu devir |
| Vekâletname | Süre, işlem ve kişi sınırı | Geri alınamaz nitelikte geniş yetki |
| Proje değişikliği | Malik onayı gerektiren değişiklikler | Alan veya cephe kaybı |
| Vergi ve gider | Harç, proje, ruhsat, abonelik ve vergi paylaşımı | Beklenmeyen ek maliyet |
| Ayıp ve eksik iş | Tespit, onarım, teminat ve zamanaşımı | Teslim tutanağıyla hak kaybı |
| Fesih | Temerrüt, ihtar, süre ve tasfiye yöntemi | Yarım kalan inşaat |
| Devir ve alt yüklenici | Sözleşmenin başkasına devri koşulları | Maliklerin bilmediği şirket değişikliği |
| Uyuşmazlık | Delil tespiti, arabuluculuk, mahkeme ve yetki | Yanlış veya tek taraflı hüküm |
Teminatlar Maliklerin Haklarını Nasıl Korur?
| Teminat | Sağladığı koruma | Başlıca sınırlılık |
|---|---|---|
| Banka teminat mektubu | Belirli koşullarda bankadan hızlı tahsil imkânı | Süreli, koşullu veya yetersiz tutarlı olabilir |
| Kademeli tapu devri | Yüklenicinin payı iş ilerledikçe kazanmasını sağlar | Hakediş ölçümü objektif kurulmalıdır |
| İpotek | Belirli taşınmaz üzerinde alacak güvencesi | Ön sıradaki ipotekler ve değer yetersizliği |
| Cezai şart | Gecikme ve sözleşmeye aykırılıkta önceden belirlenmiş sonuç | Aşırı veya düşük tutar tartışması |
| Şahsi garanti | Şirket ortağı veya üçüncü kişinin sorumluluğu | Garantörün malvarlığı yetersiz olabilir |
| Sigorta | Belirli inşaat ve üçüncü kişi riskleri | Her gecikme veya iflas riskini kapsamaz |
Tek başına “yüksek cezai şart” güvence değildir. En etkili model, finansman planı ile uyumlu banka teminatı ve hakedişe bağlı tapu devrinin birlikte kurulmasıdır.
Vekâletname Verilirken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Müteahhit veya proje temsilcisine verilecek vekâletname; ruhsat, proje, belediye, tapu ve abonelik işlemlerini kolaylaştırabilir. Buna karşılık satış, ipotek, kredi, borçlanma, sulh, feragat veya başkasını tevkil gibi yetkiler ciddi malvarlığı sonucu doğurur. Vekâletname, yalnızca gerekli işlemleri kapsayacak şekilde süreli ve denetlenebilir hazırlanmalıdır.
Vekâletname kontrolü: “Her türlü işlemi yapmaya” şeklindeki genel ifadeler yerine; ada-parsel, yapılabilecek işlem, yetkinin kullanıcısı, süre, bedel tahsil yetkisi ve alt vekil tayini tek tek belirlenmelidir.
Kentsel Dönüşümde Maliklerin Hakları Nelerdir?
- Riskli yapı raporu, ilan, karar, teklif, sözleşme ve proje belgelerini inceleme
- Arsa payına göre karar sürecine katılma ve görüş bildirme
- Çoğunluk kararının ve bildirim usulünün hukuka uygunluğunu denetletme
- Müteahhit tekliflerini karşılaştırma ve teknik/hukuki rapor alma
- Sözleşmede bağımsız bölüm, süre, teminat ve teslim koşullarının açık olmasını isteme
- Hukuka aykırı idari işlemlere karşı başvuru ve dava yollarını kullanma
- Sözleşmeye aykırılık, gecikme, ayıp ve eksik iş nedeniyle talepte bulunma
- Gerekli koşullarda delil tespiti ve geçici hukuki koruma isteme
Kentsel Dönüşümde Kiracıların Hakları Nelerdir?
Kiracı, malik gibi arsa payı veya yeni projeden bağımsız bölüm hakkına sahip değildir. Ancak tahliye usulü, mevcut kira sözleşmesinin sona ermesi, taşınma/kira yardımı ve eşyanın korunması bakımından hakları bulunabilir. Yarısı Bizden Kampanyasında tahliye desteği, bağımsız bölümde fiilen oturan kiracıya; kiracı yoksa malike ödenebilmektedir. [3]
- Tahliye ve yıkım ilanlarını öğrenme ve eşyalarını güvenli biçimde taşıma
- Genel kira hukuku ile 6306 kapsamındaki özel sürecin birlikte değerlendirilmesini isteme
- Şartları varsa kira veya taşınma yardımına başvurma
- Depozito, peşin kira ve aboneliklerin tasfiyesini talep etme
- Tahliye sırasında oluşan zararları belgelemek için tutanak ve fotoğraf oluşturma
Tahliye ve Yıkım Süreci Nasıl İşler?
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra tahliye ve yıkım işlemleri ilan ve bildirim yoluyla yürütülür. Yapının boşaltılması, elektrik-su-doğal gaz hizmetlerinin kesilmesi ve gerekli belgelerin sunulması hâlinde bir veya daha fazla malikin başvurusu üzerine, bütün maliklerin ayrıca muvafakati aranmadan yıkım ruhsatı düzenlenebilir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel açıklamasına göre ruhsatın gerekli koşullar sağlandığında altı iş günü içinde düzenlenmesi öngörülmektedir. [1]
Maliklerce süresinde yıkım yapılmaması hâlinde tahliye ve yıkım idarece kolluk desteğiyle gerçekleştirilebilir; masraflar arsa payları oranında maliklerden kamu alacağı olarak tahsil edilebilir. Somut dosyada kapıya asılan belge, muhtarlık ilanı, e-Devlet bildirimi ve Başkanlık ilanları birlikte saklanmalıdır.
Kira Yardımı ve Diğer Destekler
6306 kapsamındaki genel kira yardımı ile Yarısı Bizden Kampanyasındaki 125.000 TL tahliye/taşınma desteği aynı program değildir. Genel kira yardımında başvuru, hak sahipliği, süre, bağımsız bölüm sayısı ve faiz desteğiyle birlikte yararlanma yasağı gibi özel kurallar bulunur.
- 2024 tarihli Kira Yardımı Kılavuzuna göre başvuru, riskli yapının tahliye edildiği veya yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılır. [2]
- İstanbul’da başvurular ilgili ilçe belediyesi üzerinden yürütülebilir; e-imza veya mobil imza sahibi hak sahipleri için e-Devlet başvuru seçeneği de bulunmaktadır. [2]
- Malikler için ikamet şartı aranmaksızın aynı türden en fazla bir bağımsız bölüm; farklı türden bir konut ve bir işyeri ayrı değerlendirilebilir. [2]
- Aynı kişiye Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından hem kira yardımı hem faiz desteği verilemez. [2]
- Ödeme tutarları idari kararlarla değişebildiği için yayın tarihinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve ilgili belediyeden doğrulanmalıdır.
Yarısı Bizden Kampanyası Nedir?
Yarısı Bizden, İstanbul’daki riskli yapıların dönüşümünü desteklemek amacıyla 6306 sayılı Kanunun 5. maddesine dayanılarak yürürlüğe konulan yapım yardımı programıdır. Hukuki temel, 22 Şubat 2024 tarihli ve 8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla yürürlüğe konulan “İstanbul İlinde Yürütülecek Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Yapım İçin Yardım Verilmesine İlişkin Karar”dır. Karar 23 Şubat 2024 tarihli ve 32469 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. [4]
16 Haziran 2026 itibarıyla güncel kapsam: Bakanlığın güncel açıklamasına göre 31 Aralık 2026 tarihine kadar 6306 sayılı Kanun kapsamında onaylanan riskli yapılar kampanyadan yararlanabilecektir. Bu tarih, başvurunun otomatik kabul edildiği anlamına gelmez; riskli yapı, proje, ruhsat, kat irtifakı ve hak sahipliği işlemleri ayrıca tamamlanır. [5]
Yarısı Bizden Destek Tutarları
| Bağımsız bölüm | Hibe | Kredi | Tahliye desteği | Toplam ilk destek |
|---|---|---|---|---|
| Bir konut | 875.000 TL | 875.000 TL | 125.000 TL | 1.875.000 TL |
| Bir işyeri | 437.500 TL | 437.500 TL | 125.000 TL | 1.000.000 TL |
| Hak sahibinin diğer konutu | — | 1.750.000 TL | Koşullara göre | Kredi ağırlıklı |
| Hak sahibinin diğer işyeri | — | 875.000 TL | Koşullara göre | Kredi ağırlıklı |
Tutarlar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 2025–2026 döneminde yayımladığı güncel açıklamalara dayanmaktadır. Mali destekler idari kararla değişebileceğinden sözleşme imzalanmadan ve mali plan yapılmadan önce yeniden doğrulanmalıdır. [3][5]
Kampanyaya Kimler ve Nasıl Başvurabilir?
Bakanlığın güncel bilgilendirmesine göre İstanbul’un 39 ilçesindeki riskli yapı sahipleri kampanyaya başvurabilir. Yeni projedeki yapı alanının, otopark ve sığınak hariç olmak üzere eski yapının bir buçuk katını geçmemesi proje ön şartları arasında açıklanmıştır. Yeni dönemde ilk başvuru için e-Devlet şartı bulunmadığı; kat irtifakı kurulduktan sonra hak sahipliği tespiti için ilçe belediyesine başvurulduğu belirtilmektedir. [3]
- Yapının lisanslı kuruluşça riskli olduğunun tespit edilmesi ve raporun onaylanması.
- Maliklerin proje ve yüklenici modeli konusunda hukuka uygun karar alması.
- Mimari proje, ruhsat ve kat irtifakı işlemlerinin hazırlanması.
- Hak sahipliği tespiti için ilgili ilçe belediyesine başvuru yapılması.
- Randevu gününde hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesinin imzalanması.
- İnşaat ilerleme seviyesine göre hak sahipleri adına yükleniciye ödeme yapılması.
Yarısı Bizden Ödemeleri Nasıl Yapılır?
Bina bazlı yüklenici modelinde ödemeler hak sahipleri adına doğrudan yükleniciye yapılır. Bakanlığın açıklamasındaki ödeme planı; işe başlanınca yüzde 30, taşıyıcı sistem tamamlanınca yüzde 30, sıva aşamasında yüzde 30 ve yapı kullanma izin belgesi alındığında yüzde 10 şeklindedir. [3]
Kredi geri ödemeleri yapı ruhsatının alınmasından iki yıl sonra başlar ve on yıla kadar vadeye yayılır. Ödemenin başladığı ilk yıl faiz uygulanmadığı; sonraki yıllarda borcun TÜFE oranının yarısı kadar güncellendiği açıklanmıştır. Hak sahibinin gelir ve kredi puanına bakılmadığı da Bakanlığın güncel soru-cevap metninde yer almaktadır. [3]
Alan Bazlı Dönüşüm Modeli
Site veya ada ölçeğindeki büyük dönüşümlerde tam uzlaşma sağlanması hâlinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ ve Emlak Konut iş birliğiyle uygulama yapılabilir. Bu modelde her hak sahibi için 875.000 TL hibe ve 125.000 TL taşınma desteği açıklanmış; hibenin yapım maliyetinden düşülmesi ve kalan borcun uzun vadeli koşullarla taksitlendirilmesi öngörülmüştür. Proje bazında hak sahipliği, maliyet ve borçlandırma şartları ayrıca belirlenir. [3][5]
Yarısı Bizden Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmelidir?
- Desteğe hak kazanılamaması veya tutarın değişmesi hâlinde sözleşmenin devam edip etmeyeceği
- Destek dışındaki inşaat maliyetinin maliklere nasıl dağıtılacağı
- Hibe ve kredi ödemelerinin yüklenicinin hangi hesabına, hangi hakediş belgesiyle yapılacağı
- Hakedişin kim tarafından ve hangi teknik ölçütlerle onaylanacağı
- Kampanya ödeme takvimi ile sözleşmedeki tapu devir takviminin uyumu
- Kredinin hangi hak sahibi adına doğacağı ve malik değişikliğinde borcun durumu
- Başvurunun reddi, ruhsat alınamaması veya proje alanının sınırı aşması hâlinde fesih
- Yüklenicinin işi bırakması, iflası veya hakediş koşullarını sağlayamaması
- Banka teminatı, kademeli tapu devri ve yeni yükleniciye geçiş mekanizması
- Tahliye desteğinin kiracıya mı malike mi ödeneceğine ilişkin fiilî kullanımın belgelenmesi
Kampanya desteği neyi değiştirmez? Devlet desteği, malik ile yüklenici arasındaki sözleşmenin önemini ortadan kaldırmaz. Yüklenicinin teslim, ayıp, gecikme ve temerrüt sorumluluğu; destek programından bağımsız olarak açıkça düzenlenmelidir.
Kentsel Dönüşümde Hangi Davalar Açılabilir?
| Uyuşmazlık | Genel hukuki nitelik | Önemli inceleme |
|---|---|---|
| Riskli yapı tespiti | İdari işlem | İlan, itiraz, teknik rapor ve özel dava süresi |
| Tahliye/yıkım işlemi | İdari işlem | Yetki, usul, bildirim ve telafisi güç zarar |
| Arsa payı satışı | İdari işlem ağırlıklı süreç | Çoğunluk, bildirim, değer ve ihale usulü |
| Malikler kararı | Somut olaya göre özel hukuk/idari bağlantı | Arsa payı, toplantı ve karar içeriği |
| Sözleşmenin feshi | Özel hukuk | Temerrüt, ihtar, aynen ifa ve tasfiye |
| Gecikme ve kira | Özel hukuk alacağı | Teslim tarihi, ek süre ve cezai şart |
| Tapu iptal ve tescil | Taşınmaz davası | Sözleşme, tapu devri ve ayni hak |
| Ayıp ve eksik iş | Eser sözleşmesi sorumluluğu | Teslim tutanağı, keşif ve bilirkişi |
| Delil tespiti/tedbir | Geçici hukuki koruma | Aciliyet ve yaklaşık ispat |
Kentsel dönüşüm dosyalarında yanlış yargı koluna başvuru, süre kaybı ve görev tartışması doğurabilir. Özellikle riskli yapı, pay satışı veya Başkanlık kararı gibi idari işlemlerde işlem belgesi görülmeden dava süresi hakkında genelleme yapılmamalıdır.
Kentsel Dönüşüm Avukatına Ne Zaman Başvurulmalıdır?
- Riskli yapı tespiti yaptırılmadan ve lisanslı kuruluş seçilmeden önce
- Riskli yapı ilanı veya e-Devlet bildirimi öğrenildiğinde
- Malikler toplantısı ve çoğunluk kararı hazırlanmadan önce
- Müteahhit teklifleri alındığında ve karşılaştırma yapılırken
- Sözleşme, teknik şartname veya vekâletname imzalanmadan önce
- Tapu devri, ipotek veya kredi taahhüdü verilmeden önce
- Karara katılmayan malike pay satış bildirimi ulaştığında
- İnşaat geciktiğinde veya projede tek taraflı değişiklik yapıldığında
- Tahliye, yıkım veya idari dava süresi işlemeye başladığında
Kentsel Dönüşüm Avukatına Ödenecek Ücret Nasıl Belirlenir?
Kentsel dönüşüm avukatlığı için bütün dosyalara uygulanabilecek tek bir ücret yoktur. Ücret; hukuki yardımın kapsamına, malik ve bağımsız bölüm sayısına, sözleşmenin değerine ve karmaşıklığına, toplantı ve müzakere sayısına, idari başvuru veya dava gerekip gerekmediğine göre belirlenir. Ücret, yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin altında kararlaştırılamaz. [6]
2025–2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi
16 Haziran 2026 tarihinde yürürlükte bulunan Tarife, 4 Kasım 2025 tarihli ve 33067 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Tarife, her kentsel dönüşüm dosyasının nihai piyasa fiyatını değil, hukuki yardım bakımından uygulanacak asgari sınırları gösterir. [6]
| Hukuki yardım | 2025–2026 AAÜT asgari tutarı |
|---|---|
| Büroda sözlü danışma – ilk bir saat | 4.000 TL |
| Takip eden her saat | 1.800 TL |
| Yazılı danışma – ilk bir saat | 7.000 TL |
| İhtarname/dilekçe düzenlenmesi | 6.000 TL |
| Tüzük, yönetmelik, miras sözleşmesi vb. benzeri belge hazırlama | 32.000 TL |
| Asliye mahkemesinde takip edilen dava | 45.000 TL |
| Sulh hukuk mahkemesinde takip edilen dava | 30.000 TL |
| İdare/vergi mahkemesi – duruşmasız | 30.000 TL |
| İdare/vergi mahkemesi – duruşmalı | 40.000 TL |
Kentsel dönüşüm sözleşmesi, Tarife tablosundaki standart sözleşme türlerinden daha kapsamlı ve yüksek değerli olabilir. Bu nedenle ücret; sözleşme hazırlama, toplantı, müzakere, tapu-imar incelemesi ve uygulama takibi ayrı kalemler hâlinde kararlaştırılabilir. Tablodaki tutarlara vergi ve masrafların dâhil olup olmadığı ücret sözleşmesinde açıkça gösterilmelidir.
Avukatlık Ücretini Etkileyen Faktörler
- Tek görüşme, yazılı mütalaa, sözleşme inceleme veya sürekli proje danışmanlığı olması
- Taşınmaz, malik, mirasçı ve bağımsız bölüm sayısı
- Tapu, ipotek, haciz, şerh ve imar sorunlarının kapsamı
- Birden fazla müteahhit teklifinin ve teknik ekin incelenmesi
- Toplantı, noter, belediye ve müzakere sayısı
- İdari itiraz, pay satışı veya dava ihtiyacı
- Dava konusu değer, ihtiyati tedbir ve keşif gereksinimi
- Mimar, mühendis veya değerleme uzmanıyla ortak çalışma
- İstanbul dışı işlem, seyahat ve yerinde inceleme
Sözleşmesel Ücret ile Karşı Vekâlet Ücreti Aynı mıdır?
Müvekkilin kendi avukatına ödediği sözleşmesel ücret ile mahkemenin karar sonunda karşı tarafa yüklediği karşı vekâlet ücreti aynı değildir. Avukatlık Kanununun 164. maddesi uyarınca dava sonunda tarifeye dayanılarak karşı tarafa yükletilen vekâlet ücreti avukata aittir. Ücret sözleşmesinde kapsam, KDV, karşı vekâlet ücreti, masraflar ve ek işler açıkça düzenlenmelidir. [7]
Dava veya hükmolunacak şeyin değerinin belirli yüzdesi ücret olarak kararlaştırılabilir; oran yüzde yirmi beşi aşamaz. Dava konusu para dışındaki bir mal veya hakkın bir kısmının aynen avukata bırakılmasını öngören hüküm kurulamaz. [7]
Harç ve Diğer Giderler Avukatlık Ücretine Dâhil midir?
Aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça dava harcı, gider avansı, bilirkişi, keşif, noter, tapu, teknik rapor, mimar-mühendis, tercüme, seyahat ve benzeri giderler avukatlık ücretinden ayrı olabilir. Özellikle çok malik bulunan projelerde masrafların kim tarafından, hangi oranla ve ne zaman karşılanacağı önceden belirlenmelidir.
Birden Fazla Malik Aynı Avukatla Çalışabilir mi?
Ortak amacı ve uyumlu menfaati bulunan malikler aynı avukattan hizmet alabilir. Ancak bağımsız bölüm paylaşımı, arsa payı, ek ödeme, tapu devri veya sözleşmeden çıkma konularında menfaat çatışması doğarsa ortak temsil uygun olmayabilir. Ücret sözleşmesinde temsil edilen kişiler, ücret borcunun paylaşımı ve çatışma hâlinde izlenecek yöntem açıkça yazılmalıdır.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
- Güncel salt çoğunluk yerine eski üçte iki oranına göre hareket etmek.
- İtiraz süresini ilanın son gününden değil, yanlış bir tarihten başlatmak.
- Tapu ve imar incelemesi yapmadan müteahhit seçmek.
- Teknik şartname olmadan “anahtar teslim” sözleşme imzalamak.
- Teminat almadan veya hakediş oluşmadan tapu devretmek.
- Sınırsız ve geri alınması zor geniş vekâletname vermek.
- Net alan, bağımsız bölüm ve cephe bilgisini sözleşme ekinde göstermemek.
- Mücbir sebep hükmünü yüklenici lehine sınırsız düzenlemek.
- Yarısı Bizden desteğini kesin ve değişmez gelir gibi kabul etmek.
- Hibe/kredi ödemesi ile sözleşmedeki hakedişi uyumlu kurmamak.
- Harç ve teknik giderleri avukatlık ücretine dâhil sanmak.
- Karşı vekâlet ücretiyle müvekkilin ödediği ücreti karıştırmak.
- Birden çok malik adına menfaat çatışmasını değerlendirmemek.
- Dava açmadan önce işlem türü ve görevli yargı kolunu belirlememek.
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özelliklerine göre hukukî değerlendirme değişebilir.
Somut olayın özelliklerine göre hukukî değerlendirme yapılması gerektiğinden, konuya ilişkin ayrıntılı bilgi için iletişim sayfası üzerinden başvuru yapılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm avukatı tutmak zorunlu mudur?
Hayır. Ancak karar, pay satışı, sözleşme, tapu devri ve dava gibi yüksek değerli işlemler önemli hukuki sonuç doğurduğundan profesyonel hukuki inceleme ciddi riskleri azaltabilir.
Riskli yapı tespiti için bütün maliklerin onayı gerekir mi?
Hayır. Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi lisanslı kuruluşa başvurabilir.
Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?
Muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gündür. Somut ilan ve elektronik bildirim kayıtları saklanmalıdır.
Kentsel dönüşüm kararı için üçte iki çoğunluk mu gerekir?
Güncel uygulamada yeni uygulamaya ilişkin kararlar arsa payı salt çoğunluğuyla alınabilir. Eski üçte iki bilgisine göre işlem yapılmamalıdır.
Yarısı Bizden Kampanyası ne kadar destek veriyor?
16 Haziran 2026 itibarıyla bir konut için 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL tahliye desteği açıklanmıştır. Tutarlar işlem öncesinde resmî kaynaktan tekrar kontrol edilmelidir.
Kentsel dönüşüm avukatı ücreti ne kadardır?
Tek ve belirli bir ücret yoktur. İşin kapsamı, malik sayısı, taşınmaz değeri, sözleşme ve dava gereksinimi belirleyicidir; Kural olarak belirlenecek ücret AAÜT altında olamaz.
Sonuç
Kentsel dönüşümde en yüksek risk, yalnızca davayı kaybetmek değildir. Yanlış çoğunluk hesabı, eksik bildirim, teminatsız tapu devri, sınırsız vekâletname, belirsiz teknik şartname veya destek programının yanlış yorumlanması projenin yıllarca gecikmesine ve önemli ekonomik kayba yol açabilir. Hukuki inceleme, müteahhit seçimi ve sözleşme imzasından önce başladığında koruyuculuğu daha yüksektir.
Yazar hakkında: Avukat İlker CEBECİ — Gayrimenkul, sözleşmeler ve kentsel dönüşüm hukuku alanlarında bilgilendirici hukuk içerikleri hazırlamaktadır. [İstanbul Barosu – Sicil: 39866]
Kaynaklar ve Son Kontrol Tarihi
[1] Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, “Riskli Yapı Süreci” ve güncel sık sorulan sorular. Kaynağa erişim (Son kontrol: 16.06.2026)
[2] Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Kira Yardımı Kılavuzu (06.05.2024 sürümü). Kaynağa erişim (Son kontrol: 16.06.2026)
[3] Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, “Yarısı Bizden’de Merak Edilen Sorular ve Yanıtları”. Kaynağa erişim (Son kontrol: 16.06.2026)
[4] 8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, 23.02.2024 tarihli ve 32469 sayılı Resmî Gazete. Kaynağa erişim (Son kontrol: 16.06.2026)
[5] Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 31 Aralık 2026 kapsam güncellemesi ve güncel destek açıklaması. Kaynağa erişim (Son kontrol: 16.06.2026)
[6] Türkiye Barolar Birliği, 2025–2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi; 04.11.2025 tarihli ve 33067 sayılı Resmî Gazete. Kaynağa erişim (Son kontrol: 16.06.2026)
[7] 1136 sayılı Avukatlık Kanunu, m. 163–164 (TBB güncel mevzuat metni). Kaynağa erişim (Son kontrol: 16.06.2026)
[8] Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İstanbul iletişim ve yetkili birimler. Kaynağa erişim (Son kontrol: 16.06.2026)
