KİRA AVUKATI

1. Kira Hukukunun Tanımı ve Yasal Çerçevesi

Yargı kararlarında kira hukuku, temelini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndan (HMK) alan, kiraya veren ile kiracı arasındaki hak ve yükümlülükleri düzenleyen bir hukuk dalı olarak somutlaşmaktadır.

TBK’nın 299. maddesi uyarınca kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür.

Kira hukukunun kapsamı yalnızca taşınmazlarla (konut, iş yeri, AVM dükkanları) sınırlı olmayıp; araç, iş makinesi, set ekipmanları gibi taşınır malları ve “ürün (hasılat) kirası” kapsamında narenciye bahçesi veya hayvan (örneğin süt verimi üzerinden keçiler) gibi ekonomik yarar sağlayan varlıkları da içermektedir.

2. Kira Hukukunda Görevli Mahkeme ve Yargılama Usulü

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların çözüm yeri Sulh Hukuk Mahkemeleridir. HMK’nın 4/1-a maddesi uyarınca; kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık kalmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görev alanına girmektedir.

Bu kural, tarafların tacir olduğu veya uyuşmazlığın ticari işletme ile ilgili olduğu durumlarda dahi (Asliye Ticaret Mahkemeleri yerine) geçerliliğini korumaktadır.

3. Kira Avukatının Görev ve İşlevleri

Yargı kararlarındaki vekil faaliyetleri analiz edildiğinde, kira avukatının temel işlevleri şu şekilde somutlaşmaktadır:

• ● Sözleşme Yönetimi: Kira sözleşmelerinin hazırlanması, şartlarının (zam oranları, depozito, teminat senetleri vb.) belirlenmesi ve vekil sıfatıyla imzalanması.
• ● Tahliye Prosedürleri: Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye veya fuzuli işgal nedeniyle tahliye davalarının açılması ve takibi.
• ● İcra ve Alacak Takibi: Ödenmeyen kira bedelleri, ortak giderler veya hasar bedelleri için icra takibi başlatılması; bu takiplere yapılan itirazların iptali davalarının yürütülmesi.
• ● Tespit ve Tazminat Davaları: Kiralanandaki hasarların tespiti, hor kullanma tazminatı, kar kaybı veya erken fesih nedeniyle doğan tazminat taleplerinin yönetilmesi.
• ● Hukuki Danışmanlık ve İhtar Süreçleri: Noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi, sözleşme feshi bildirimleri ve kira bedeli artış şartlarının uygulanmasının denetimi.

4. Kira Hukukuna İlişkin Diğer Kaynaklar

İkincil bilgi sağlayan yargı kararları, kira avukatlarının yetki sınırları ve usul kuralları hakkında kritik detaylar sunmaktadır:

• ● Taraf Sıfatı ve Vekalet Sınırı: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararlarına göre, bir avukat kira sözleşmesini vekil sıfatıyla imzalamış olsa dahi, icra takibini veya davayı kendi adına “kiralayan” sıfatıyla açamaz. Dava ve takip hakkı kamu düzenine ilişkin olup, avukatın davayı mutlaka müvekkili (kiralayan) adına açması gerekir; aksi takdirde dava husumet (taraf sıfatı) yokluğu nedeniyle reddedilir.
• ● Görev Uyuşmazlıkları: İkincil kaynaklar, araç veya ekipman kiralaması gibi taşınır kiralarında dahi uyuşmazlığın “hizmet sözleşmesi” değil “kira sözleşmesi” olarak nitelendirilmesi durumunda görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunu, ancak operatörlü/şoförlü kiralama gibi karma durumlarda görevli mahkemenin değişebileceğini (Asliye Ticaret Mahkemesi gibi) belirtmektedir.
• ● İspat Yükü ve Deliller: Kira avukatları; WhatsApp yazışmaları, sözleşmeler, faturalar, teslim fişleri, banka kayıtları ve bilirkişi raporları gibi delillerin toplanmasını sağlamalıdır. Özellikle kira bedelinin ödendiğinin ispatı kiracıya, kira miktarının ispatı ise kiralayana aittir.
• ● Emlak Komisyonculuğu: Taşınmaz kiralamalarına aracılık eden emlakçıların komisyon alacaklarına ilişkin uyuşmazlıklar, doğrudan kira hukuku değil “simsarlık sözleşmesi” hükümleri (TBK 520-525) çerçevesinde ve tüketicinin taraf olduğu durumlarda Tüketici Mahkemelerinde ele alınmaktadır.

Kira Hukukuna İlişkin Uyap Sistemi Üzerinden Hangi Davalar Açılabilir?

1) “Kira” başlığı altında

• • Kira (Kira Parasının Tespiti İstemli) davası
• • Kira (Uyarlama İstemli) davası
• • Kira (Kiralananı Göstermeye İzin İstemli) davası
• • Kira Sözleşmesinin İptali davası
• • Kiracılık Sıfatının Tespiti İstemli davası

2) Tahliye davaları (kiralananın tahliyesi)

• • Kiralananın Tahliyesi davası
• • Kiralananın Tahliyesi (Borçlar Yasasından Kaynaklanan) davası
• • Kiralananın Tahliyesi (6570 Sayılı Yasadan Kaynaklanan) davası
• • Kiralananın Tahliyesi (2946 Sayılı Kamu Konutları Yasasından Kaynaklanan) davası
• • Kiralananın Tahliyesi (Hasılat Kirası Sözleşmesinden Kaynaklanan) davası
• • Kiralananın Tahliyesi (Kat Mülkiyeti Yasasından Kaynaklanan) davası
• • Kiralananın Tahliyesi (Ticari İşletme Kirası Sözleşmesinden Kaynaklanan) davası
• • Kiralananın Tahliyesi (İcra) davası

3) Kira ilişkisinden doğan alacak davaları

• • Alacak (Kira Alacağı) davası
• • Alacak (Taşınır Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davası
• • Alacak (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davası
• • Alacak (Hasılat Kirası Sözleşmesinden Kaynaklanan) davası
• • Alacak (Hayvan Kirası Sözleşmesinden Kaynaklanan) davası
• • Alacak (Finansal Kiralamadan Kaynaklanan) davası

4) İcra takibine itiraz sonrası / bağlantılı davalar

• • İtirazın İptali (Taşınır Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davası
• • İtirazın İptali (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davası
• • İtirazın İptali (Hasılat Kirası Sözleşmesinden Kaynaklanan) davası
• • İtirazın Kaldırılması ve Tahliye davası

5) Tazminat / tespit türleri (kira ilişkisine bağlı)

• • Tazminat (Hasılat Kirası Sözleşmesinden Kaynaklanan) davası
• • Tazminat (Ticari Nitelikteki Taşınır Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davası
• • Tazminat (Ticari Nitelikteki Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davası
• • Tespit (Hasılat Kirası Sözleşmesinden Kaynaklanan Kiracılığın Tespiti) davası

SIKÇA SORULAN SORULAR:

Öne Çıkan Konular

Kira Hukukunun Temel Tanımı nedir?

Kira hukuku, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299. maddesinde tanımlandığı üzere, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeleri kapsar. Bu ilişki taşınmazlar, taşınırlar, hayvanlar veya hasılat (ürün kirası) gibi çeşitli varlıkları içerir ve kiracının özenli kullanım, bakım yükümlülükleri ile kiraya verenin tasarruf yetkisi gibi unsurları düzenler.

Uyuşmazlıklar genellikle kira bedeli tahsili, erken fesih, hasar sorumluluğu ve depozito iadesi etrafında döner; örneğin TBK md. 316 özen borcu, md. 334 sui niyetli kullanım ve md. 352 taahhütlü tahliye gibi hükümler uygulanır, kamu düzeni kuralları re’sen gözetilir.

Kira Sözleşmesi Çeşitleri Nelerdir?

Kira sözleşmeleri taşınmaz (konut, işyeri), taşınır (araç, ekipman), hasılat kirası (narenciye bahçesi, süt hayvanı) ve fuzuli işgal gibi türleri kapsar; belirli süreli veya belirsiz süreli olabilir, zam/indirim mekanizmaları (TÜFE+ÜFE) içerebilir. Sözleşme devri, vekaletle kiralama veya emlakçı aracılık gibi ilişkiler TBK md. 299 vd. ile yorumlanır.

Ticari şirketler arası olsa bile salt kira ilişkisi varsa Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir; hizmet unsuru ağır basarsa Ticaret Mahkemesi devreye girer, ancak Yargıtay kira esaslı uyuşmazlıkları özel hukuk kapsamında tutar.

Tahliye Davaları Prosedürü Nedir?

Tahliye davaları İİK md. 269/a, 6570 sayılı Kanun md. 7/e veya TBK md. 352 yazılı taahhüt gibi dayanaklarla açılır; kiraya verenin doğrudan yetkisi şarttır, vekilin kendi adına dava açması usule aykırıdır. Fuzuli şagil veya işgal hallerinde delil celbi ve sözleşme incelemesi zorunludur.

Süreler katıdır: Taahhütlü tahliyede 1 ay içinde icra/dava şartı aranır; belediye gibi kamu kiralarında idari yetki ile adli yol ayrımı yapılır, zilyetlik koruması (TMK md. 981) gözetilir.

Kira Davalarında görevli mahkeme hangisidir?

HMK md. 4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar (alacak, tahliye, tazminat hariç ilamsız icra) Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür; Ticaret Mahkemeleri görevsizlik kararı verir ve dosyayı sevk eder.

Ticari unsurlu (araç kiralama, AVM dükkanı) veya karma sözleşmelerde bile kira esaslıysa Sulh Hukuk görevlidir; Yargıtay ve BAM içtihatları bu kuralı pekiştirir, görev itirazı re’sen incelenir.

Kira Avukatının Temsil Görevleri Nelerdir?

Kira avukatı, sözleşme hazırlama/imzalama (vekalet sınırları içinde), ihtarname gönderme, dava dilekçesi düzenleme, delil sunma (sözleşme aslı, fatura, bilirkişi) ve temyiz/istinaf süreçlerini yönetir. Tahliye, alacak tahsili ve hasar davalarında müvekkili temsil eder.

İcra takibi başlatma, itirazın iptali, inkar tazminatı talep etme ve husumet/görev itirazlarını ileri sürer; vekalet ücreti maktu/nispi hesaplanır, azil haksızsa tam ücret hakkı doğar.

Kiraya ilişkin işlemlerde vekalet sınırı nedir?

Avukat vekil sıfatıyla kira sözleşmesi imzalayabilir ancak kendi adına icra takibi veya tahliye davası açamaz; kiraya veren doğrudan taraf olmalıdır, aksi halde kamu düzeni gereği dava reddedilir.

Vekaletnameye dayalı temsil sınırlıdır; malik adına tahsilat, sözleşme devri veya feshini kapsar, Yargıtay usul hatasını bozar ve re’sen inceleme zorunluluğunu vurgular.

Kira Hukukuna ilişkin Alacak Tahsili İcra Süreçleri nelerdir?

Kira alacakları için icra takibi başlatılır, itirazda iptal davası açılır; fatura, teslim fişi, WhatsApp yazışmaları delil olur, ihtirazi kayıt yoksa zımni kabul oluşabilir.

İtirazın iptali Sulh Hukuk’ta görülür, icra inkar tazminatı %10-20 talep edilebilir; zamanaşımı, husumet ehliyeti ve ödemelerin ispatı kritik olup bilirkişi raporu yaygındır.

Özel Kira Uyuşmazlık Örnekleri nelerdir?

Depozito/teminat iadesi, su sızıntısı zararı mahsubu, araç hasarı tazminatı veya Covid kısıtlamalı fesih gibi uyuşmazlıklar TBK md. 334-335 ile çözülür; kiracı özen borcunu ihlal ederse sorumludur.

Emlak komisyonu simsarlık (TBK md. 520), abonelik fiili kira sayılır; grev veya tasarruf yetkisizliği ifa imkansızlığı doğurur, mahsup ve istirdat hakkı tanınır.