Tapu İntikali Nasıl Yapılır? Miras İntikali 2026

Tapu intikali, vefat eden kişinin adına kayıtlı taşınmazların mirasçılık belgesinde gösterilen mirasçılar adına tapu siciline tescil edilmesidir. İşlem için önce noterlikten veya sulh hukuk mahkemesinden mirasçılık belgesi alınır; ardından Web Tapu üzerinden tapu müdürlüğüne başvuru yapılır. İntikal, esas olarak taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğünde gerçekleştirilir. Bununla birlikte mirasçılar, yetki alanı dışı tapu işlemi kapsamında başka bir tapu müdürlüğünden de intikal talebinde bulunabilir. Saf miras intikalinden tapu harcı alınmaz; ancak yıllık tarifeye göre döner sermaye ücreti tahsil edilir. Başka bir tapu müdürlüğünde yapılan yetkili işlemde tapu harcı artmaz, fakat döner sermaye işlem ücreti iki kat uygulanır. Elbirliği mülkiyetiyle intikal talep edilecekse mirasçılardan birinin başvurusu yeterli olabilir. Buna karşılık intikal, mirasın paylaşılması veya taşınmazın satılması anlamına gelmez.

Kısa Cevap

Tapu intikali için mirasçılık belgesi, kimlik belgesi, bina niteliğindeki taşınmazlarda geçerli DASK poliçesi ve temsil varsa vekâletname veya diğer temsil belgesi hazırlanmalıdır. Başvuru e-Devlet üzerinden ulaşılan Web Tapu sistemi kullanılarak yapılabilir. İşlem taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünde yapılabileceği gibi, yetki alanı dışı işlem kapsamında başka bir tapu müdürlüğünde de sonuçlandırılabilir. Mirasçılardan biri, taşınmazın bütün mirasçılar adına elbirliği mülkiyetiyle tescilini isteyebilir. Miras yoluyla yapılan saf intikal işleminden tapu harcı alınmaz; güncel tarifeye göre döner sermaye ücreti tahsil edilir.

Tapu İntikali Nedir?

Tapu intikali, tapu sicilinde vefat eden kişi adına kayıtlı bulunan taşınmazın, mirasçılık belgesinde gösterilen yasal veya atanmış mirasçılar adına tescil edilmesidir.

Türk Medeni Kanunu’nun 599. maddesi uyarınca mirasçılar, mirası mirasbırakanın ölümüyle birlikte kanun gereğince bir bütün olarak kazanır. Dolayısıyla taşınmaz üzerindeki miras hakkı, tapu intikali yapıldığı anda değil, ölümle doğar. Tapuda gerçekleştirilen intikal işlemi, daha önce kanun gereğince gerçekleşmiş olan kazanımın tapu siciline işlenmesini sağlar.

Birden fazla mirasçı bulunması hâlinde, paylaşmaya kadar tereke üzerinde miras ortaklığı meydana gelir. Mirasçılar, terekeye dâhil taşınmazlar üzerinde kural olarak elbirliği hâlinde hak sahibi olur. Bu nedenle bir mirasçının tek başına başvuru yapabilmesi, taşınmazın yalnızca o mirasçı adına tescil edileceği anlamına gelmez.

Tapu İntikali, Mirasın Paylaşılması ve Satış Aynı İşlem midir?

Tapu intikali, mirasın paylaşılması ve satış birbirinden farklı işlemlerdir:

• Tapu intikali: Taşınmazın, mirasçılık belgesindeki hak sahipleri adına tescil edilmesidir.
• Mirasın taksimi: Tereke mallarının mirasçılar arasında paylaştırılmasıdır. Örneğin iki daireden birinin bir mirasçıya, diğerinin başka mirasçıya bırakılması taksim işlemidir.
• Satış: Taşınmazın mirasçılar tarafından üçüncü kişiye veya mirasçılardan birine bedel karşılığında devredilmesidir.

Saf miras intikali tapu harcından muaftır. Buna karşılık mirasın taksimi, pay devri, bağış veya satış işlemlerinin mali sonuçları farklıdır. “Önce intikal edip sonra diğer mirasçının payını üzerime alacağım” şeklindeki işlem yalnızca intikal olarak değerlendirilemez.

Tapu İntikali İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?

Mirasbırakanın ölüm kaydının bulunması

Mirasın açılabilmesi için ölümün nüfus kayıtlarına işlenmiş olması gerekir. Yurt dışında meydana gelen ölümlerde, yabancı ölüm belgesinin Türk nüfus kayıtlarına işlenmesi ve belgenin tasdik ile tercüme şartlarının tamamlanması gerekebilir.

Mirasçılık belgesinin alınması

Mirasçılık belgesi, mirasçıları ve miras paylarını gösterir. Türk Medeni Kanunu’nun 598. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesinden veya şartları mevcutsa noterlikten alınabilir.

Nüfus kayıtlarının yeterli olmaması, yabancılık unsuru, vasiyetname, soybağı uyuşmazlığı veya mirasçılar arasında ihtilaf bulunması hâlinde noterlikten belge alınamayabilir ve mahkemeye başvurulması gerekebilir.

Taşınmazın mirasbırakan adına kayıtlı olması

Tapu intikali, mirasbırakan adına kayıtlı taşınmazlar bakımından yapılır. Tapu kaydındaki ad, soyad veya kimlik bilgileri nüfus kayıtlarıyla uyuşmuyorsa önce kayıt düzeltme işlemi gerekebilir.

Tescil biçiminin belirlenmesi

Mirasçılardan yalnızca birinin başvurması hâlinde tescil, genel olarak elbirliği mülkiyeti esasına göre yapılır. Paylı mülkiyet talebinde bütün mirasçıların katılımı, noterlikçe düzenlenen muvafakatler, kesinleşmiş mahkeme kararı veya diğer mirasçılara tebligat yapılmasını içeren özel usul gündeme gelebilir.

Tapu İntikali İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel açıklamasına göre temel belgeler şunlardır:

• Başvuran mirasçının veya temsilcisinin kimlik belgesi
• Noterlikten veya sulh hukuk mahkemesinden alınmış mirasçılık belgesi
• Temsil varsa vekâletname, vasi kararı veya yetki belgesi
• Bina niteliğindeki taşınmazlar için geçerli zorunlu deprem sigortası poliçesi
• Mevcutsa tapu senedi veya taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri
• Müdürlükçe somut işlem için istenebilecek diğer belgeler

Yabancı mahkemelerden alınan mirasçılık belgelerinin Türkiye’de doğrudan işleme alınması mümkün olmayabilir. Yabancı mahkeme kararları bakımından Türk mahkemelerince tanıma veya onay, ayrıca apostil, konsolosluk tasdiki ve noter onaylı tercüme şartları belgenin niteliğine göre değerlendirilmelidir.

E-Devlet ve Web Tapu Üzerinden Tapu İntikali Nasıl Yapılır?

E-Devlet üzerinden doğrudan tapu tescili yapılmaz. E-Devlet, Web Tapu sistemine girişte ve başvurunun elektronik ortamda oluşturulmasında kullanılır. Tescil işlemi ise tapu müdürlüğü tarafından tamamlanır.

1. E-Devlet hesabına giriş yapılır.
2. Arama bölümünden “Web Tapu” hizmetine ulaşılır.
3. Vatandaş portalında “Mirasçısı Olduğum Taşınmazlar” bölümü kontrol edilir.
4. “Başvuru Yap” bölümünden işlem türü olarak miras intikali seçilir.
5. İntikali istenen taşınmaz ve işlemin yürütülmesi istenen tapu müdürlüğü belirlenir.
6. Mirasçılık belgesi, DASK poliçesi ve gerekiyorsa temsil belgesi sisteme yüklenir.
7. İletişim ve başvuru bilgileri kontrol edilerek talep gönderilir.
8. Tapu müdürlüğü evrakı inceler; eksiklik veya ödeme bilgisi SMS yoluyla bildirilir.
9. Döner sermaye ücreti yatırılır.
10. Müdürlükçe bildirilen zamanda imza veya kimlik doğrulama işlemi tamamlanır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu sistemi, başvurunun elektronik ortamda yapılmasını ve belgelerin işlem öncesinde müdürlüğe gönderilmesini sağlar. Ancak her dosyanın bütünüyle tapu müdürlüğüne gidilmeden sonuçlanacağı varsayılmamalıdır.

Tapu İntikali Hangi Tapu Müdürlüğünde Yapılır?

Tapu intikali, esas olarak taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünde yapılır. Örneğin taşınmaz Küçükçekmece Tapu Müdürlüğünün yetki alanında kayıtlıysa olağan başvuru bu müdürlüğe yöneltilir.

Bununla birlikte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün tapu işlemlerine ilişkin güncel açıklamalarına göre bütün tapu müdürlükleri, belirlenen şartlar çerçevesinde yetki alanı dışındaki taşınmazlara ilişkin işlem yapabilir. Bu nedenle İstanbul’da yaşayan bir mirasçı, başka bir ilde veya ilçede bulunan taşınmazın intikali için Bakırköy, Küçükçekmece veya kendisine uygun başka bir tapu müdürlüğünden işlem talep edebilir.

Yetki alanı dışı başvurunun kabul edilmesi, talep edilen işlemin yetki alanı dışında yapılabilen işlemler arasında bulunmasına ve tapu kayıtlarında işlemi engelleyen bir eksiklik olmamasına bağlıdır. İntikal ve birden fazla ölüm hâlinde intikal işlemleri, TKGM tarafından yayımlanan yetki verilen işlemler listesinde yer almaktadır.

Taşınmazın Bulunduğu Yerden Başka Bir Tapuda İntikal Yapılabilir mi?

Evet. Miras intikali, taşınmazın kayıtlı olduğu müdürlük dışında başka bir tapu müdürlüğünde yetki alanı dışı işlem olarak yapılabilir. Başvurunun yapıldığı müdürlük ile taşınmazın kayıtlı bulunduğu müdürlük, gerekli kayıt ve belgeleri TAKBİS üzerinden inceler.

Başka müdürlüğe başvurulması hâlinde mirasçılık belgesi, kimlik, DASK ve varsa vekâletname gibi belgeler yine aranır. Taşınmazın kayıtlı olduğu müdürlükteki dayanak belgelerin elektronik ortama aktarılmamış olması, kimlik veya hisse bilgilerinin uyuşmaması ya da tapu kaydında işleme engel bir belirtme bulunması süreci uzatabilir.

Yetki alanı dışı işlem seçeneği, özellikle mirasçının taşınmazdan farklı bir il veya ilçede yaşadığı durumlarda önemli kolaylık sağlar. Ancak başka bir müdürlükten işlem yapılması, taşınmazın kayıtlı olduğu tapu sicilini değiştirmez. Tescil yine taşınmazın bağlı bulunduğu tapu sicili üzerinde gerçekleştirilir.

Tapuda Yetkili İşlem Nedir?

Uygulamada “yetkili işlem” olarak adlandırılan işlem, resmî düzenlemelerde yetki alanı dışı tapu işlemi olarak ifade edilir. Bu işlemde başvuru, taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğünden farklı bir müdürlüğe yapılır ve başvurulan müdürlük işlem yapma yetkisini elektronik sistem üzerinden kullanır.

Taşınmazın kayıtlı bulunduğu müdürlük tapu sicilindeki dayanakları, kısıtlamaları ve gerekli belgeleri kontrol eder. İşlemin yapılmasında sakınca bulunmadığının anlaşılması üzerine kayıt ve belgeler TAKBİS üzerinden değerlendirilir; işlem, başvurunun yapıldığı diğer tapu müdürlüğünde tamamlanabilir.

Buradaki “yetki”, mirasçının başka bir kişiye verdiği vekâletnameyle aynı anlama gelmez. Yetkili işlem, tapu müdürlükleri arasındaki görev alanına ilişkin idari ve teknik bir uygulamadır. Vekâletname ise mirasçının işlemde bir temsilci tarafından temsil edilmesini sağlar. Yetki alanı dışı işlemde temsilci bulunuyorsa ayrıca geçerli bir vekâletname gerekir.

Yetkili işlem ile tarafların farklı müdürlüklerde imza atması aynı mıdır?

Hayır. Yetki alanı dışı işlemde taraf veya talep sahibi, taşınmazın kayıtlı olduğu müdürlükten başka bir müdürlükte işlem yapar. Tarafların farklı müdürlüklerde bulunması ise özellikle satış, bağış ve mal değişim sözleşmelerinde tarafların ayrı tapu müdürlüklerinde imza atmasına ilişkin farklı bir uygulamadır. Bu iki hâlin döner sermaye hesabı aynı değildir.

Başka Tapuda İntikal Yapıldığında Harç veya Döner Sermaye Artar mı?

Başka bir tapu müdürlüğünde intikal yapılması, saf miras intikaline ilişkin tapu harcı muafiyetini ortadan kaldırmaz. Miras intikalinden tapu harcı alınmaz. Dolayısıyla işlem taşınmazın kayıtlı olduğu müdürlükte veya başka bir tapu müdürlüğünde yapılsa da saf intikal yönünden tapu harcı doğmaz.

Buna karşılık döner sermaye ücreti artar. TKGM’nin 2026 yılı tarifesine göre yetki alanı dışı tapu işlemlerinde, yetki verilen tapu müdürlüğünün yöresel katsayısı esas alınarak hesaplanan işlem ücretinin iki katı tahsil edilir.

2026 yılında tek bir standart tapu işlemi için baz işlem ücreti 2.227 TL’dir. Yöresel katsayının en yüksek olduğu yerlerde bu ücret işlem başına en fazla 6.681 TL’ye ulaşmaktadır. Tarife tutarlarına katma değer vergisi dâhildir.

Yetki alanı dışı intikal işleminde ücret iki kat uygulandığından, tek standart işlem ve en yüksek yöresel katsayı varsayımında döner sermaye ücreti 13.362 TL’ye ulaşabilir. Bu hesap, tek taşınmaz ve tek standart işlem içindir. Birden fazla taşınmaz, bağımsız bölüm, ek işlem, satış, ipotek veya farklı hizmet bulunması hâlinde toplam tutar ayrıca hesaplanır. Bu nedenle 6.681 TL bütün tapu dosyaları için değişmez bir üst sınır olarak anlaşılmamalıdır.

Güncel tarife, TKGM 2026 yılı döner sermaye ücretleri tarifesinden kontrol edilebilir.

Tapu İntikali İçin Randevu Nasıl Alınır?

Web Tapu üzerinden başvuru yapıldığında ayrıca baştan bir randevu seçmek her zaman gerekmez. Belgelerin incelenmesinden sonra tapu müdürlüğü, başvuru sahibine işlem ve randevu bilgisini SMS ile bildirir.

İnternet üzerinden başvuru yapılamaması hâlinde ALO 181 çağrı merkezi aracılığıyla tapu işlemleri için randevu alınabilir. İşlem öncesinde mirasçılık belgesi ve diğer belgelerin hazırlanmış olması gerekir.

Bakırköy veya Küçükçekmece’de yaşayan bir mirasçı, başka yerdeki taşınmaz için yetki alanı dışı işlem talep edebilir. Ancak işlemin hangi müdürlükte daha hızlı veya düşük maliyetle yürütüleceği, taşınmazın kayıt durumu, müdürlüklerin yoğunluğu ve uygulanacak yöresel katsayı birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.

Tapu İntikal Süreci Nasıl İlerler?

1. Ölüm kaydı kontrol edilir. Yurt dışı ölüm belgelerinde tasdik ve tercüme gerekebilir.
2. Mirasçılık belgesi alınır. Belge noterlikten alınamıyorsa sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
3. Taşınmazlar tespit edilir. Web Tapu ve tapu kayıtları üzerinden mirasbırakan adına kayıtlı taşınmazlar belirlenir.
4. Vergi beyannamesi hazırlanır. Ölüm yeri ve mirasçının bulunduğu yere göre beyan süresine uyulur.
5. İşlem yapılacak tapu müdürlüğü seçilir. Taşınmazın kayıtlı olduğu müdürlük veya yetki alanı dışındaki başka bir müdürlük tercih edilebilir.
6. Web Tapu başvurusu yapılır. Tescilin elbirliği veya paylı mülkiyet biçimi doğru belirlenir.
7. Evrak ve ödeme kontrolü tamamlanır. DASK, vekâletname ve döner sermaye ödemesi hazırlanır.
8. İmza ve tescil işlemi yapılır. Tapu müdürlüğünün bildirdiği zamanda işlem sonuçlandırılır.
9. Satış veya paylaşma ayrıca yürütülür. İntikalden sonraki satış ve taksim ayrı tapu işlemidir.

Tapu İntikali Ne Kadar Sürer?

Tapu intikali için mevzuatta bütün dosyalar bakımından geçerli, kesin bir tamamlanma süresi bulunmamaktadır. Ölüm kaydı ve mirasçılık belgesi hazırsa, taşınmazın tapu bilgileri doğruysa ve belgelerde eksiklik yoksa işlem tapu müdürlüğünün verdiği randevuda tamamlanabilir.

Süreyi uzatabilecek başlıca nedenler şunlardır:

• Birden fazla ölüm nedeniyle zincirleme intikal gerekmesi
• Mirasçılık belgesindeki bilgilerle tapu kaydının uyuşmaması
• Yabancı mirasçı veya yabancı ülkede düzenlenen belge bulunması
• Vasiyetname ya da atanmış mirasçı bulunması
• Mirasın reddi, mirastan çıkarma veya soybağı uyuşmazlığı
• Eksik DASK, vekâletname veya kimlik belgesi
• Yetki alanı dışı işlemde tapu kayıtlarının ayrıca incelenmesi
• Tapu kaydındaki haciz, ipotek, vakıf kaydı veya diğer takyidatlar

Bu nedenle “tapu intikali kesin olarak aynı gün tamamlanır” şeklinde genel bir süre vermek doğru değildir.

Tapu İntikalinde Süre ve Zamanaşımı

Tapu intikali için zamanaşımı var mıdır?

Miras yoluyla kazanılan taşınmazın mirasçılar adına tescilini istemek bakımından genel bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Mülkiyet ölüm anında kanun gereğince mirasçılara geçer. Bununla birlikte intikal işleminin uzun süre yapılmaması, sonraki ölümler nedeniyle mirasçı sayısının artmasına, belgelerin zorlaşmasına ve taşınmazın satılamamasına neden olabilir.

Tapu intikali için süre bulunmaması, vergi beyannamesinin de süresiz olduğu anlamına gelmez.

Veraset ve intikal vergisi beyannamesi ne zaman verilir?

• Ölüm Türkiye’de meydana gelmiş ve mirasçı Türkiye’de bulunuyorsa ölüm tarihini takip eden dört ay içinde
• Ölüm Türkiye’de meydana gelmiş ve mirasçı yabancı ülkede bulunuyorsa ölüm tarihini takip eden altı ay içinde
• Ölüm yabancı ülkede meydana gelmiş ve mirasçı Türkiye’de bulunuyorsa ölüm tarihini takip eden altı ay içinde
• Mirasçı ölümün gerçekleştiği yabancı ülkede bulunuyorsa ölüm tarihini takip eden dört ay içinde
• Mirasçı ölümün gerçekleştiği ülkeden başka bir yabancı ülkede bulunuyorsa ölüm tarihini takip eden sekiz ay içinde
• Gaiplik hâlinde, gaiplik kararının ölüm siciline işlendiği tarihi takip eden bir ay içinde

Veraset yoluyla geçen malın değeri istisna sınırının altında kalsa bile beyanname verilmesi gerekir. Gecikme hâlinde uygulanacak ceza, ek süre ve gecikme hükümleri, beyannamenin verildiği tarih ile vergi dairesinin tebligat yapıp yapmadığına göre değişebilir.

Mirasın reddi süresi

Mirasbırakanın borçları bulunuyorsa tapu intikalinden önce mirasın reddi ihtimali değerlendirilmelidir. Mirasın reddi için genel süre üç aydır. Terekeye ait mal üzerinde sahiplenme veya tasarruf niteliğinde işlem yapılması, reddetme hakkı bakımından olumsuz sonuç doğurabilir. Bu nedenle borca batık olabilecek terekeye ilişkin tapu başvurusu yapılmadan önce hukuki durum incelenmelidir.

Tapu İntikal Masrafı Nasıl Hesaplanır?

Tapu intikal masrafı tek bir kalemden oluşmaz. Saf miras intikali ile sonradan yapılacak satış veya paylaşımın giderleri birbirine karıştırılmamalıdır.

• Tapu harcı: Saf miras intikalinde alınmaz.
• Döner sermaye ücreti: TKGM’nin yıllık tarifesine ve yöresel katsayıya göre alınır. 2026 yılında tek standart işlemde 2.227 TL baz ücret, yöresel katsayıya göre en fazla 6.681 TL’ye ulaşabilir.
• Yetki alanı dışı işlem ücreti: Yetki verilen tapu müdürlüğünün yöresel katsayısına göre hesaplanan işlem ücretinin iki katıdır.
• Veraset ve intikal vergisi: Her mirasçının payı, istisnası ve vergi matrahına göre hesaplanır.
• Mirasçılık belgesi gideri: Noterlik veya mahkeme yoluna göre değişir.
• DASK: Bina niteliğindeki taşınmazlarda poliçe maliyeti doğabilir.
• Vekâletname ve tercüme: Temsil veya yabancı belge bulunmasına göre değişir.
• Satış ve taksim giderleri: İntikalden ayrı olarak hesaplanır.

Döner sermaye ücretinin hesaplanmasında taşınmazın değeri esas alınmaz. Ücret; işlem türü, işlem veya taşınmaz sayısı, yöresel katsayı, yetki alanı dışı işlem olup olmadığı ve ek hizmetlere göre belirlenir. 6.681 TL tutarı, 2026 yılında tek standart işlem için en yüksek yöresel katsayıyla oluşan tutardır.

2026 yılı veraset ve intikal vergisi oranları

2026 yılında veraset yoluyla intikallerde ilk 3.000.000 TL için yüzde 1, sonraki 7.000.000 TL için yüzde 3, sonraki 15.000.000 TL için yüzde 5, sonraki 30.000.000 TL için yüzde 7 ve 55.000.000 TL’yi aşan bölüm için yüzde 10 oranı uygulanır.

2026 yılında çocuklar ve eşten her birine düşen miras payının 2.907.136 TL’si vergiden istisnadır. Altsoy bulunmaması nedeniyle eşin tek başına mirasçı olması hâlinde istisna 5.817.845 TL’dir. Bu tutarlar yıllık olarak değiştiğinden makalenin sonraki yıllarda güncellenmesi gerekir. Güncel tarife ve istisnalar Gelir İdaresi Başkanlığının veraset ve intikal vergisi açıklamasından kontrol edilebilir.

Tapu intikal masrafı hesaplama örneği

Mirasbırakandan iki çocuğa eşit payla, vergiye esas değeri 10.000.000 TL olan bir taşınmaz kaldığı varsayılsın. Her çocuğun brüt payı 5.000.000 TL’dir.

• Her mirasçının miras payı: 5.000.000 TL
• 2026 yılı istisnası: 2.907.136 TL
• Vergiye tabi tutar: 2.092.864 TL
• İlk dilim oranı: Yüzde 1
• Her mirasçı için hesaplanan vergi: 20.928,64 TL

Bu örnekte tereke borcu, başka mal, başka indirim veya matrah farkı bulunmadığı varsayılmıştır. Gerçek hesaplama, terekenin tamamı ve her mirasçının hukuki durumu birlikte değerlendirilerek yapılmalıdır. Döner sermaye ve diğer işlem giderleri bu vergiye dâhil değildir.

Veraset ve intikal vergisi, tahakkukundan itibaren üç yılda, her yıl mayıs ve kasım aylarında olmak üzere altı eşit taksitte ödenir.

Veraset ve İntikal Vergisi Ödenmeden Tapu İntikali Yapılır mı?

Veraset ve intikal vergisinin tahakkukunun veya tamamının ödenmesinin beklenmesi, miras intikalinin tescili için her durumda zorunlu değildir. Tapu müdürlüğü, tescil sonucunu vergi dairesine bildirmek üzere intikal işlemini verginin tahakkukunu beklemeden gerçekleştirebilir.

Ancak intikal eden taşınmaza isabet eden veraset ve intikal vergisi tamamen ödenmeden taşınmazın satılması, devredilmesi veya üzerinde ayni hak kurulması mümkün değildir. Bu nedenle “intikali şimdi yapıp vergiyi ödemeden hemen satış yapma” düşüncesi uygulamada sonuç vermez. Satıştan önce vergi ilişik kesme işleminin tamamlanması gerekir.

Tek Mirasçı Tapu İntikali Yapabilir mi?

Mirasçılardan biri, mirasçılık belgesine dayanarak bütün mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti şeklinde intikal başvurusu yapabilir. Başvuru yapan kişi, bu yolla taşınmazın yalnızca kendi adına tescilini sağlayamaz.

Taşınmazın miras payları gösterilerek paylı mülkiyet biçiminde tescili isteniyorsa genel olarak bütün mirasçıların katılımı veya muvafakati gerekir. Bununla birlikte 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun Ek 3. maddesi uyarınca, diğer mirasçılara tebligat yapılmasına dayanan paylı mülkiyete dönüştürme usulü de uygulanabilir. Mirasçılardan biri itiraz eder veya süresi içinde paylaşma davası açarsa işlem bu usulle tamamlanamaz.

Tapu İntikali ve Satış Aynı Anda Yapılabilir mi?

İntikal ve satış hukuken iki ayrı işlemdir. Bununla birlikte belgeler eksiksizse, vergi ilişiği kesilmişse ve bütün mirasçılar satış işlemine katılıyorsa tapu müdürlüğünde birbirini takip eden bağlantılı işlemler olarak yürütülmeleri mümkün olabilir. Bunun aynı gün tamamlanacağı garanti edilemez; müdürlüğün iş akışı ve dosyanın niteliği belirleyicidir.

Satış için şu şartlara dikkat edilmelidir:

• Önce taşınmaz mirasçılar adına tescil edilmelidir.
• Taşınmaza isabet eden veraset ve intikal vergisi ödenmelidir.
• Bütün mirasçılar veya satış yetkisi bulunan temsilcileri işleme katılmalıdır.
• Satış bedeli, emlak vergisi değerinden düşük gösterilmemelidir.
• Satışa özgü tapu harcı ve döner sermaye ücreti ödenmelidir.

Satışta alıcı ve satıcı taraf için ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı uygulanır. Birden fazla mirasçı bulunması, satıcı taraf harcının her mirasçıdan taşınmazın tam değeri üzerinden ayrıca alınacağı anlamına gelmez; satıcı tarafın harcı paylar oranında dağıtılır.

İntikal Yapılmadan Tapu Satışı Olur mu?

Tapu sicilinde hâlen vefat eden kişi malik görünüyorsa doğrudan onun adına satış işlemi yapılamaz. Önce mirasçılar adına intikal tescili yapılmalıdır. Ölümden önce düzenlenmiş bir vekâletnamenin ölümden sonra aynen kullanılabileceği de varsayılmamalıdır; vekâlet ilişkisi kural olarak ölümle sona erer.

İntikal ve satış işlemleri aynı dosya planlaması içinde arka arkaya yürütülebilse bile hukuki sıralama değişmez: önce intikal tescili, ardından satış işlemi gerçekleştirilir.

Tapu İntikali Vekâletnameyle Yapılabilir mi?

Tapu intikali avukat veya başka bir temsilci aracılığıyla takip edilebilir. Vekâletnamenin talep edilen tapu işlemini kapsaması gerekir. Yalnızca intikal başvurusu yapılacaksa buna ilişkin temsil yetkisi; intikalden sonra satış, pay devri, taksim, bedel tahsili veya vergi işlemleri yapılacaksa bu yetkiler de açık ve yeterli şekilde düzenlenmelidir.

Yurt dışında düzenlenen vekâletnamelerde belgenin düzenlendiği ülke, apostil veya konsolosluk tasdiki, fotoğraf, noter onaylı Türkçe tercüme ve şekil şartları ayrıca incelenir. Vekâletnamedeki küçük bir yetki eksikliği, özellikle intikal ile satışın birlikte planlandığı işlemlerde dosyanın sonuçlandırılmasını engelleyebilir.

Tapu İntikal Dilekçesi Örneği

Web Tapu üzerinden başvuru yapıldığında sistemdeki elektronik talep formu kullanılır. Müdürlükçe ayrıca yazılı talep istenmesi veya fiziki başvuru yapılması hâlinde aşağıdaki metin somut işleme göre uyarlanabilir:

…… TAPU MÜDÜRLÜĞÜNE

Muris …………………’ın …/…/…… tarihinde vefat etmesi nedeniyle, adına kayıtlı bulunan … ili, … ilçesi, … mahallesi, … ada, … parsel, … bağımsız bölüm numaralı taşınmazın, … Noterliğinin/Sulh Hukuk Mahkemesinin … tarihli ve … sayılı mirasçılık belgesine göre mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti esasına göre intikal ve tesciline karar verilmesini arz ederim.

Başvuran mirasçı
Adı ve soyadı
T.C. kimlik numarası
Telefon numarası
Tarih ve imza

Ekler: Mirasçılık belgesi, kimlik belgesi, DASK poliçesi, varsa vekâletname veya temsil belgesi.

Paylı mülkiyet, mirasın taksimi veya yalnızca bir mirasçı adına tescil talep edilecekse bu örnek doğrudan kullanılmamalıdır.

Görevli ve Yetkili Merci veya Mahkeme

Çekişmesiz tapu intikali, tapu müdürlüğünde yürütülen idari bir tescil işlemidir. Kural olarak ayrıca dava açılması gerekmez.

• Mirasçılık belgesi noterlikten veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir.
• Mirasçılık belgesinin verilmesi, düzeltilmesi veya iptaliyle ilgili başvurularda sulh hukuk mahkemesi gündeme gelir.
• Miras sebebiyle tapu iptali ve tescil talebi bulunuyorsa genel olarak asliye hukuk mahkemesi görevli, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
• Mirasçılar arasındaki ortaklığın giderilmesi talebinde sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
• Vasiyetnamenin açılması, mirasın reddi, terekenin tespiti veya resmî tasfiyesi gibi işlemler kendi özel usullerine tabidir.

Talebin “intikal”, “tapu iptal ve tescil”, “mirasın paylaşılması” veya “ortaklığın giderilmesi” niteliğinde olup olmadığı görev, yetki ve harç bakımından farklı sonuç doğurur.

Tapu İntikalinde Kullanılabilecek Delil ve Belgeler

Uyuşmazlık çıkması hâlinde özellikle şu kayıtlar önem taşır:

• Nüfus aile kayıt tabloları ve ölüm kaydı
• Mirasçılık belgesi
• Vasiyetname veya miras sözleşmesi
• Tapu kayıtları, dayanak belgeleri ve resmî senetler
• Kadastro tutanakları ve eski tapu kayıtları
• Mirasın reddine ilişkin mahkeme kararı
• Soybağına ilişkin nüfus ve mahkeme kayıtları
• Veraset ve intikal vergisi beyannamesi ile tahakkuk belgeleri
• Miras paylaşma sözleşmesi ve noterlik belgeleri
• Vekâletname, vesayet veya kayyım kararları
• Banka kayıtları, borç belgeleri ve tereke tespit evrakı

E-Devlet ekran görüntüsü veya özel kişilerce hazırlanan listeler, resmî tapu ve nüfus kayıtlarının yerine geçmez. Uyuşmazlıkta belgenin kaynağı, doğrulanabilirliği ve hukuka uygun biçimde elde edilmiş olması ayrıca değerlendirilir.

Tapu İntikalinde En Sık Yapılan Hatalar

İntikali mirasın paylaşılması sanmak

İntikal, her mirasçının ayrı bir taşınmazı alması anlamına gelmez. Paylaşma için ayrıca anlaşma veya dava gerekebilir.

Tek mirasçının taşınmazı kendi adına geçirebileceğini düşünmek

Tek mirasçı başvuru yapabilir; ancak tescil bütün mirasçılar adına gerçekleştirilir.

Yetki alanı dışı işlem ücretini hesaba katmamak

Başka bir tapu müdürlüğünde işlem yapılması tapu harcını artırmaz; ancak döner sermaye işlem ücreti iki kat uygulanır.

Vergi beyannamesini geciktirmek

Tapu tescili için genel bir süre bulunmaması, vergi beyannamesi sürelerinin göz ardı edilebileceği anlamına gelmez.

Mirasın borçlarını araştırmadan işlem yapmak

Miras, yalnızca taşınmaz ve para gibi aktiflerden oluşmaz. Mirasbırakanın borçları da terekeye dâhildir. Mirasın reddi düşünülüyorsa üç aylık süre ve terekeye müdahale yasağı dikkate alınmalıdır.

Satış ile intikal masraflarını karıştırmak

Saf intikalde satış tapu harcı alınmaz. Ancak intikalden hemen sonra satış veya pay devri yapılacaksa bu ikinci işlem ayrıca harca tabidir.

Tapu kaydındaki takyidatları incelememek

İpotek, haciz, intifa hakkı, aile konutu şerhi, vakıf kaydı veya başka kısıtlamalar miras intikaliyle kendiliğinden ortadan kalkmaz.

Eski veya yetersiz vekâletnameyle başvurmak

Vekâletnamenin yalnızca intikali mi, yoksa satış ve bedel tahsilini de mi kapsadığı işlem öncesinde kontrol edilmelidir.

Birden fazla ölüm hâlini gözden kaçırmak

Taşınmaz hâlen dede veya büyükbaba adına kayıtlıysa yalnızca son vefat eden kişinin mirasçılık belgesi yeterli olmayabilir. Her ölüm halkası için ayrı mirasçılık belgesi ve zincirleme intikal gerekebilir.

Tapu İntikalinde Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Mirasçılık belgesinin açık olduğu ve bütün mirasçıların anlaşabildiği basit intikal işlemleri doğrudan takip edilebilir. Ancak birden fazla ölüm, yabancı mirasçı, vasiyetname, mirasın reddi, küçük veya kısıtlı mirasçı, tapu kaydı uyuşmazlığı, haciz, ipotek veya paylaşma anlaşmazlığı bulunması hâlinde işlem yalnızca belge tesliminden ibaret değildir.

Hukuki destek özellikle miras paylarının ve intikal zincirinin kontrol edilmesi, elbirliği veya paylı mülkiyet seçiminin sonuçlarının değerlendirilmesi, vergi ile tapu giderlerinin ayrılması, intikal ve satış işlemlerinin birlikte planlanması, yetki alanı dışı müdürlüğün seçilmesi ve eksik tapu kaydının düzeltilmesi konularında önem taşır.

Tapu intikaliyle bağlantılı miras uyuşmazlıkları ve diğer süreçler hakkında miras avukatı sayfasından bilgi alınabilir.

Sonuç

Tapu intikali, miras kalan taşınmazın mirasçılar adına tapu siciline işlenmesini sağlar. İşlem için temel olarak mirasçılık belgesi, kimlik, bina niteliğindeki taşınmazlarda DASK ve gerektiğinde temsil belgeleri hazırlanır. Başvuru Web Tapu üzerinden yapılabilir ve elbirliği mülkiyetiyle tescil için mirasçılardan birinin başvurusu yeterli olabilir.

İntikal işlemi taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğünde yapılabileceği gibi, yetki alanı dışı işlem kapsamında başka bir tapu müdürlüğünde de yürütülebilir. Başka müdürlükte işlem yapılması saf intikal yönünden tapu harcı doğurmaz; ancak döner sermaye işlem ücreti iki kat uygulanır. 2026 yılında tek standart işlem ücreti en yüksek yöresel katsayıyla 6.681 TL’ye, yetki alanı dışı işlemde ise aynı varsayımla 13.362 TL’ye ulaşabilir.

Bununla birlikte intikal, mirasın paylaşılması veya satış değildir. Vergi beyannamesi süreleri, mirasın reddi ihtimali, tapu kaydındaki takyidatlar ve birden fazla ölüm nedeniyle oluşan intikal zinciri ayrıca değerlendirilmelidir. Somut olayda yabancı belge, vasiyetname, uyuşmazlık veya satış planı bulunuyorsa işlem öncesinde hukuki ve mali durumun birlikte incelenmesi yararlı olur.

Sıkça Sorulan Sorular

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özelliklerine göre hukukî değerlendirme değişebilir.

Tapu intikali, mirasın paylaşılması veya intikalden sonra satış planlanan dosyalarda somut durumun değerlendirilmesi için iletişim sayfası üzerinden başvuru yapılabilir.