Kira hukuku Borçlar hukukunun bir parçası olup, yeni borçlar kanunumuzda bu husus ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

Kira Hukuku

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanununun uygulanması ve yürürlüğü hakkında kanun 10. maddesi uyarınca 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’ un yürürlükten kaldırılmıştır. Bir diğer önemli nokta ise yürürlüğe giren yeni Türk Borçlar kanunu uyarınca 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddelerin 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıllık süreç boyunca uygulanamayacak olmasıdır. Söz konusu erteleme kiracının Türk Ticaret kanununa göre tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu durumlarda, kiralananın çatılı veya çatısız iş yeri olması halinde mümkün olabilmektedir.  Kiracının gerçek ya da tüzel kişi olmasının ise herhangi bir önemi yoktur. Bu bilgiler ışığında mevcut yürürlükte olan Borçlar Kanunumuz uyarınca kira hukuku ve kira sözleşmeleri hakkında, kiracının ve kiralayanın borç ve yükümlülüklerini anlaşılır ve özet bir şekilde, soru cevap yöntemiyle aktaracağız. Aşağıdaki sorular genelde kira hukuku ile ilgili olarak en çok merak edilen soruların derlenmesi ile oluşturulmuştur.

Kira sözleşmesi Nasıl düzenlenir

Kira sözleşmesi nedir, Kira hukukunda kira sözleşmesinin hukuki niteliği nedir ?

Borçlar kanunumuz kira sözleşmesinin ne olduğunu açıkça tanımlamaktadır; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Kira sözleşmesi rızaya dayalı bir sözleşme şeklidir. Sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların anlaşması yeterlidir, kiralananın teslimi sözleşmenin geçerliliği açısından zorunlu değildir. Kira sözleşmesi her iki tarafı da borç altına sokan bir sözleşme türüdür. Kira sözleşmesi kişisel nitelikte bir hak olup ayni yetki sağlamamaktadır. Kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekle tabi değildir. Dolayısıyla sözlü kira sözleşmesi de hukuken geçerli olabilmektedir. Ancak tabi ki yazılı kira sözleşmesinin ispat kabiliyeti sözlüye göre üstündür.

Kira sözleşmesinin unsurları nelerdir ?

• Tarafların karşılıklı anlaşmış olması esastır.
• Kira sözleşmesinin konusu taşınır veya taşınmaz bir mal olmalıdır
• Kira bedeli taraflarca kararlaştırılmış olmalıdır.

Kira sözleşmesinin süresi neye göre belirlenir ?

Kanun kira sözleşmesinin süresinin belirlenmesi hususunu tarafların inisiyatifine bırakmıştır. Bir kira sözleşmesi belirli ya da belirli olmayan bir süre için yapılabilmektedir.

Kiraya verenin borçları nelerdir ?

• Kiralanan şeyi teslim etmek zorundadır.
• Kiralayan vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanmak zorundadır.
• Kiralayan yan giderlere katlanmak zorundadır.
• Kiraya veren kiraladığı taşınır veya taşınmazın ayıplarından sorumludur.
• Kiraya veren üçüncü bir kişinin ileri sürdüğü haklar nedeniyle sorumludur.

Kiracının borçları nelerdir ?

• Kira bedelini ödeme borcu
• Kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğü
• Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
• Kiralananda ortaya çıkan ayıpları kiraya verene bildirme borcu
• Kiralanandaki ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
• Kiralananı geri verme borcu

Kira hukuku uyarınca kiracının kiralananı başkasına kiraya vermesi veya kiralananı başkasına devretmesi mümkün müdür?

Kiralananın alt kiraya verilmesi;

Kiracının kiralananı bir üçüncü kişiye kiralayabilmesi için kiraya verenin izni aranmaz. Ancak alt kiraya veren, kiralanan şeyde zarara yol açmamalıdır. Bu iznin aranmaması alt kira ilişkisinin sözleşme ile yasaklanmadığı durumlarda geçerlidir. YANİ EĞER KİRAYA VEREN SÖZLEŞME İLE KİRACININ KİRALANANI BAŞKASINA KİRALAMASINI YASAKLAMIŞSA bu durumda sorunun cevabı “hayır” olacaktır.

Bu hususun İSTİSNASI konut ve çatılı işyerleridir. Yukarıda bahsi geçen durum taşınırlar ve konut ve çatılı işyerleri olmayan kiralananlar için geçerlidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira sözleşmesi yapılabilmesi, yani kiracının kiralananı üçüncü bir şahız veya tüzel kişiye kiralayabilmesi için kiraya verenin iznini alması şarttır. Bu rıza önceden de sonradan da verilebilmektedir. Fakat bir diğer önemli nokta ise bu rızanın YAZILI olarak verilmesinin zorunlu olmasıdır. Sözlü olarak verilen rıza geçerli değildir. Bu husus otel kiralamalarında kira sözleşmesinin baştan rıza alınacak şekilde düzenlenmemesi halinde büyük sıkıntılar yaratabilmektedir. 6098 sayılı borçlar kanunu madde 322 uyarınca kiracının konut veya işyerini bir başkasına kiraya vermesi için kiraya verenden yazılı rıza alması zorunlu hale getirilmiştir.

Kiralananın devredilmesi;

Kiralananın devredilmesinde de yine yukarıda hususlar geçerli olmakla birlikte kiralananın devredilmesi ile kira sözleşmesinin devri birbirine karıştırılmamalıdır.

Kira sözleşmesinin devri mümkün müdür?

Kira sözleşmesinin devri hususuna ilişkin olarak Yeni borçlar kanunundaki ilgili madde 8 yıl süreyle (2020’ ye kadar) yürürlükte olmayacağından, bu konuda öncelikle sözleşme serbestisine göre sözleşme hükümleri, kira sözleşmesinde bu konuda hüküm olmaması halinde ise bir önceki mülga Borçlar kanununun ilgili maddeleri kural olarak uygulanacaktır.

Kira sözleşmesinin devri mümkündür. Ancak devir için şu şartlar aranmaktadır;

• Halan mevcut ve geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır.
• Kiraya verenin rızası olmak zorundadır. Rıza verilmesi kiracının talep etmesiyle mümkün olur. 3. Bir şahıs kiralayana talepte bulunarak sözleşmeyi bana devret diyemez.
• İşyeri kira sözleşmesinin devrinde kiralayanın rıza göstermesi zorunludur. Haklı bir sebep varsa kiraya veren rıza vermekten kaçınabilir. Ancak konut kiralarında kiraya verenin bu rızayı verme zorunluluğu bulunmamaktadır.
• Rıza yazılı şekilde verilmek zorundadır.
• Devreden kiracı, devralan kiracı ile birlikte kiraya verene karşı 2 yıl müteselsil sorumlu olacaktır.

Kira bedeli hangi tarihte ödenir ve kira bedeli nereye ödenir ?

Kira bedelini kiracı ödemekle yükümlüdür. Kira sözleşmesinde kira bedelinin hangi tarihte ve nereye ödeneceği belirtilmişse ona göre ödeme tarih ve yer belirlenir. Ancak belirlenmemişse; kira bedelinin her ay ödeneceği konusunda anlaşma yapıldıysa AYIN SON GÜNÜ esas alınacaktır. Kira bedelinin ödeme yeri belirlenmemişse eski borçlar kanunu uyarınca kiraya verenin yerleşim yeri esas alınacaktır.

Kiracı kiralananı kullanmasa bile kira bedeli ödemek zorunda mıdır?

Kiracı kiraladığını kullanmasa ya da sınırlı olarak kullansa dahi Borçlar kanunu 324 uyarınca kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

Kiracı sözleşme bitmeden konutu veya işyerini terk ederse ya da kiralananı iade ederse ne olur ?

Bu konuda tacir olan tüzel veya özel kişilerin kiracı olması durumunda sözleşme hükümleri uygulanacaktır. Bu hususta sözleşmede hüküm düzenlenmemişse mülga Borçlar hukuku kuralları uygulanır. Borçlar kanunu madde 325 uyarınca; kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği taktirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Makul süreyi hakim belirli koşulları değerlendirerek belirlemektedir. Makul sürenin dolmasıyla birlikte kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları ve kira sözleşmesi sona ermektedir. Bu makul sürenin geçmesinden önce kiraya veren kiralananı bir başkasına kiraladığı zaman da eski kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona ermektedir.

Kiracı kira bedelini ödemezse ne olur ?

Kira hukuku ile ilgili en çok karşılaşılan sorunlardan birisi de kiracının kira bedeli ödeme borcunu yerine getirmemesidir. Kiracı kira bedelini ödemezse temerrüde düşer. Kiracının temerrüde düşmesi halinde kiralayanın kira sözleşmesini feshetmesi için kira bedelinin ifa edilemiyor olması ve kiraya verenin ödeme için süre tayin etmesi gerekmektedir. Süre tayinine ilişkin bildirim yazılı olması ve ödemenin gerçekleşmemesi halinde sözleşmenin feshedileceğinin ihtar edilmesi gerekmektedir. Bu süre tüm kiralarda en az 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin ise en az 30 gün olmak zorundadır. Bu süre bildirimin kiracıya ulaşmasından itibaren başlamaktadır. Kiracının hangi şartlarda nasıl tahliye edileceği hususu ise ayrıntılı olarak başka bir makalemizde incelenmiştir. Kiracının nasıl tahliye edileceği ile ilgili makalemizi okumak için lütfen tıklayınız.