Giriş: Kira krizinde yargı yükü ve kira uyuşmazlığı uzman arabuluculuğun önemi

İstanbul’da kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların artması, mahkeme öncesi çözüm yöntemlerini daha önemli hale getirmiştir. Bu nedenle kira uyuşmazlığı uzman arabulucu arayan kişiler bakımından asıl mesele, yalnızca görüşme yapılması değil; sürecin hukuken doğru, ölçülü ve hak kaybı doğurmadan yürütülmesidir.

Kira ilişkileri bugün yalnızca kira bedelinin ödenip ödenmediği tartışmasından ibaret değildir. Tahliye, kira tespiti, kira uyarlama, kira alacağı, son tutanak, icra edilebilirlik ve dava açma süreleri çoğu zaman aynı uyuşmazlığın farklı boyutlarını oluşturur. Bu nedenle kira hukukunda arabuluculuk, şekli bir ön aşama olarak değil; dava öncesi hukuki çerçeveyi doğru kuran ciddi bir süreç olarak değerlendirilmelidir.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar toplumsal barışı doğrudan etkileyen özel hukuk ihtilafları arasında yer alır. Bu sebeple kanun koyucu, yargının iş yükünü azaltmak ve tarafların uyuşmazlığı mahkemeye taşımadan önce değerlendirebilmesini sağlamak amacıyla dava şartı arabuluculuk sistemini kira alanına da genişletmiştir.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru, önemli bir alan bakımından dava şartı arabuluculuk niteliği kazanmıştır. Bu nedenle arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalarda, mahkeme esasa girmeden usulden ret kararı verebilir.

Buradaki zorunluluk, tarafların mutlaka anlaşması gerektiği anlamına gelmez. Zorunlu olan husus, dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesidir. Arabulucu, hakim gibi karar vermez; taraflar adına hüküm kurmaz. Buna karşılık tarafların taleplerini hukuki sınırlar içinde görünür kılar, uyuşmazlığın kapsamını belirginleştirir ve anlaşma ihtimali varsa bunu değerlendirmeye imkân tanır.

Bu nedenle tahliye davası öncesi arabuluculuk veya kira tespiti arabuluculuk başvurusu söz konusu olduğunda, sorun yalnızca başvuru yapılıp yapılmadığı değildir. Başvurunun doğru tarihte, doğru içerikle ve dava hakkı doğduktan sonra yapılması gerekir. Özellikle tahliye davalarında, dava hakkı doğmadan yapılan başvuruların yeterli sayılıp sayılmayacağı konusunda uygulamada tartışmalar yaşandığı için süre yönetimi ayrıca önem taşır.

Hangi kira uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuk kapsamındadır?

Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkların geniş bir bölümü dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Özellikle tahliye, kira bedelinin tespiti, kira uyarlama davaları arabuluculuk süreci ve kira alacağı talepleri bu çerçevede değerlendirilir.

Uygulamada en sık karşılaşılan başlıklar şunlardır:

• Tahliye talepleri: ihtiyaç nedeniyle tahliye, on yıllık uzama süresi, sözleşmeye aykırılık, iki haklı ihtar ve benzeri tahliye sebepleri
• Kira bedelinin tespiti: özellikle emsal ve rayiç bedel tartışmalarına dayalı talepler
• Kira uyarlama: olağanüstü şart değişiklikleri nedeniyle sözleşme dengesinin bozulduğu iddiasına dayalı talepler
• Kira alacağı: ödenmeyen kira bedelleri ile kira ilişkisine bağlı bazı feri alacaklar

Bununla birlikte her uyuşmazlık otomatik olarak aynı kapsama girmez. Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmuyorsa ve talep haksız kullanım karşılığı ecrimisil niteliği taşıyorsa, bu tür istemler kira ilişkisinden doğan dava şartı arabuluculuk kapsamında değerlendirilmez. Bu ayrım, dosyanın ilk sınıflandırması bakımından önemlidir.

Dava şartı arabuluculuk kapsamı dışında kalan önemli istisnalar

Kira ilişkisinden doğan her tahliye veya takip işlemi dava şartı arabuluculuk kapsamına girmez. Özellikle ilamsız icra yoluyla yürüyen bazı tahliye mekanizmaları, dava şartı arabuluculuk dışında tutulmuştur.

Önemli istisnalar şunlardır:

• Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra yoluyla tahliye
• Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ödeme ve tahliye istemli icra takipleri
• Bu takiplerin devamında icra mahkemesinde itirazın kaldırılması talepleri

Bu istisna özellikle önemlidir. Çünkü tahliye taahhüdüne dayalı uyuşmazlıklarda kiraya veren, ilamsız icra takibi yoluna başvurabilir; kiracı itiraz etmezse tahliye süreci icra hukuku içinde ilerler. Kiracı itiraz ederse ve koşulları varsa icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması istenebilir. Bu aşama, dava şartı arabuluculukla karıştırılmamalıdır.

Buna karşılık ilamsız takipten bağımsız şekilde Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak tahliye davaları ile kira tespiti, kira uyarlama ve benzeri klasik kira davalarında, kural olarak dava şartı arabuluculuk aranır. Bu nedenle dosyanın hangi hukuki yolda ilerleyeceği en başta doğru belirlenmelidir.

Kira arabuluculuk başvurusu nereye ve nasıl yapılır?

Kira arabuluculuk başvurusu, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki adliye arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabuluculuk bürosu kurulmamış yerlerde başvuru, görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır.

Başvuru bizzat yapılabileceği gibi avukat aracılığıyla da yapılabilir. Ayrıca başvurunun e-Devlet entegre sistemi üzerinden UYAP aracılığıyla yapılması da mümkündür. Başvuran tarafın, kendisine ve elinde bulunması hâlinde karşı tarafa ait iletişim bilgilerini büroya vermesi gerekir. Büro da resmi kayıtlardaki iletişim bilgilerini araştırabilir.

Taraflar listede yer alan bir arabulucu üzerinde anlaşırsa, bu kişi görevlendirilebilir. Bu yönüyle kira uyuşmazlığı uzman arabulucu seçimi, tarafların süreç yönetimine ilişkin ortak iradesiyle de bağlantılıdır. Arabulucunun görevlendirilmesinden sonra taraflara bilgilendirme yapılır, ilk toplantı için davet gönderilir ve bu işlemler belgelendirilir.

Yetki itirazı varsa, bu itiraz arabulucu tarafından kendiliğinden değil; karşı tarafça en geç ilk toplantıda ileri sürülür. İtiraz halinde dosya Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilir ve mahkeme yetkili büroyu kısa süre içinde kesin olarak belirler. Yetkisiz büroya başvurulmuş olsa bile, koşulları varsa başvuru tarihi korunur.

Arabuluculuk süreci ne kadar sürer ve görüşmeler nasıl ilerler?

Kira uyuşmazlıklarında arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren süreci kural olarak 3 hafta içinde sonuçlandırır. Zorunlu hâllerde bu süre en fazla 1 hafta uzatılabilir. Bu nedenle “arabuluculuk görüşmeleri ne kadar sürer?” sorusunun temel cevabı, genel olarak 3+1 hafta şeklindedir.

Süre hesabı yalnızca takvim bilgisi değildir. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu koruma, özellikle tahliye ve kira tespiti gibi süreye bağlı uyuşmazlıklarda büyük önem taşır. Bununla birlikte dava hakkı doğmadan başvuru yapılması, bazı uyuşmazlıklarda dava şartının yerine getirildiği anlamına gelmeyebilir.

Süreç genel olarak şu şekilde ilerler:

1. Başvuru yapılır ve dosya büro tarafından oluşturulur.
2. Arabulucu görevlendirilir.
3. Taraflarla iletişim kurulur ve ilk toplantı için davet yapılır.
4. Talep başlıkları netleştirilir; tahliye, kira tespiti, kira uyarlama veya kira alacağı ayrımı belirlenir.
5. Taraflar anlaşırsa anlaşma belgesi ve son tutanak düzenlenir; anlaşamazsa anlaşamama son tutanağı düzenlenir.

Bu aşamada ihtiyari arabuluculuk süreci ile dava şartı arabuluculuk birbirinden ayrılmalıdır. İhtiyari arabuluculuk, tarafların serbest iradesiyle başlatılan süreçtir. Dava şartı arabuluculukta ise dava açılmadan önce bu aşamanın usulüne uygun tamamlanması gerekir.

İlk toplantıya mazeretsiz katılmamanın hukuki sonuçları

İlk toplantıya geçerli bir mazeret olmaksızın katılmamak, yalnızca görüşmenin yapılamaması sonucu doğurmaz. İlk toplantıya mazeretsiz katılmama, sonradan açılacak davada yargılama giderleri ve vekâlet ücreti bakımından aleyhe sonuçlar doğurur.

Taraflardan birinin geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmaması sebebiyle arabuluculuk faaliyeti sona ererse, bu taraf son tutanakta açıkça belirtilir. Bu kişi sonradan açılan davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile, karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur. Ayrıca lehine hükmedilecek vekâlet ücretinin de yarısına hükmedilir.

Her iki tarafın da ilk toplantıya katılmaması halinde ise açılacak davada tarafların yaptıkları yargılama giderleri kural olarak kendi üzerlerinde bırakılır. Bu nedenle ilk toplantı davetinin önemsiz görülmesi veya sırf anlaşma niyeti bulunmadığı düşüncesiyle toplantıya katılınmaması, gereksiz mali sonuçlar doğurabilir.

Bu noktada kira uyuşmazlığı uzman arabulucu ile yürütülen bir süreç, tarafların yalnızca esasa değil usule ilişkin riskleri de önceden görmesine yardımcı olur.

Arabuluculuk ücretini kim öder?

Arabuluculuk ücretinin paylaşımı, sürecin anlaşma ile mi yoksa anlaşamama ile mi sonuçlandığına göre değişir. Bu nedenle arabuluculuk ücret tarifesi değerlendirilirken yalnızca rakamlar değil, sonucun hukuki niteliği de dikkate alınmalıdır.

Genel çerçeve şöyledir:

• Anlaşma halinde: Arabuluculuk ücreti, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit şekilde karşılanır.
• İki saatten az süren ve anlaşma sağlanamayan görüşmelerde: İki saatlik ücret, Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir.
• Taraflara ulaşılamaması veya tarafların katılmaması halinde: İki saatlik ücret yine Bakanlık bütçesinden karşılanır.
• İki saati aşan ve anlaşma sağlanamayan görüşmelerde: Aşan kısma ilişkin ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit şekilde karşılanır.

Taraflar anlaşma halinde ücreti farklı biçimde paylaşmayı ayrıca kararlaştırabilir. Ancak bu hususun metinde açıkça gösterilmesi gerekir. Kira dosyalarında ücret meselesi çoğu zaman ana uyuşmazlığın gölgesinde kalsa da, sonradan yeni tartışma doğurmaması için baştan netleştirilmelidir.

Güncel ücret kalemleri bakımından Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi esas alınmalıdır.

Anlaşma sağlanması: Arabuluculuk son tutanağı ve anlaşma belgesinin gücü

Arabuluculuk sonunda düzenlenen her belge aynı hukuki işleve sahip değildir. Arabuluculuk son tutanağı, sürecin nasıl sonuçlandığını gösteren zorunlu belgedir; anlaşma belgesi ise tarafların hangi hususlarda uzlaştığını gösteren maddi içerikli metindir.

Son tutanakta, sürecin anlaşma, anlaşamama, taraflara ulaşılamaması veya görüşme yapılamaması gibi hangi nedenle sona erdiği mutlaka belirtilmelidir. Dava açıldığında hakim, dava şartı arabuluculuğun yerine getirilip getirilmediğini esasen son tutanak üzerinden değerlendirir. Bu yüzden başvuru konusu taleplerin eksiksiz biçimde son tutanakta yer alması önemlidir.

Anlaşma belgesi bakımından ise kira uyuşmazlıklarında önemli bir ayrım vardır. Bu tür uyuşmazlıklarda, tarafların, avukatlarının ve arabulucunun birlikte imza attığı anlaşma belgesi tek başına yeterli değildir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.

Bir başka ifadeyle, anlaşma belgesi ancak gerekli mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alındığında ilam niteliğinde belge olarak icra kabiliyeti kazanır. Buna rağmen bu belge, mahkeme ilamı ile yalnızca icra edilebilirlik yönünden benzeşir; mahkeme kararıyla aynı kapsamda kesin hüküm etkisi taşımaz.

Arabuluculuk anlaşma belgesi mahkeme kararı yerine geçer mi?

Kira uyuşmazlıklarında anlaşma belgesi, gerekli şerh alındığında icra edilebilirlik bakımından güçlü sonuç doğurur. Ancak teknik anlamda her yönüyle bir mahkeme ilamı ile özdeş değildir. Bu ayrım, uyuşmazlığın sonradan icra veya yeni dava aşamasına taşınmasında önem taşır.

Taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde icra edilebilirlik şerhi, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinden alınır. Diğer anlaşma belgelerinde ise arabulucunun görev yaptığı yer Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Bu inceleme çekişmesiz yargı işidir.

Kira dosyalarında tahliye tarihi, anahtar teslimi, net-brüt kira farkı, ödeme vadesi, faiz ve varsa tazminat gibi başlıklar açıkça yazılmalıdır. Belirsiz bırakılan ifadeler, sonradan yorum uyuşmazlığı doğurabilir. Bu sebeple kira uyuşmazlığı uzman arabulucu seçimi, yalnızca toplantının yönetimi için değil; anlaşma metninin hukuken uygulanabilir kurulması bakımından da önem taşır.

Anlaşılamazsa ne olur? Dava süreci nasıl ilerler?

Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması, hak arama yolunun kapandığı anlamına gelmez. Bu durumda anlaşamama son tutanağı düzenlenir ve dava açma yolu açılır. Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme çoğu durumda Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin düzenlenen son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Bu eksiklik giderilebilir bir husus olarak görülmezse davanın usulden reddi gündeme gelebilir. Bu nedenle arabuluculuk son tutanağı, kira davalarının usul yapısında merkezi bir rol taşır.

Tahliye davalarında ayrıca dava hakkının ne zaman doğduğu ve arabuluculuk başvurusunun bu tarihten sonra yapılıp yapılmadığı önem taşır. Özellikle süreye bağlı tahliye sebeplerinde, arabuluculuk başvurusu ile dava açma süresi birlikte değerlendirilmelidir. Aksi halde haklı bir talep, sırf usul eksikliği nedeniyle sonuçsuz kalabilir.

İstanbul’da kira uyuşmazlıkları ve arabuluculuğun yerel önemi

İstanbul’da kira uyuşmazlıkları, yoğun konut ve işyeri hareketliliği nedeniyle ülkenin birçok iline göre daha yüksek hacimde görülmektedir. Bu nedenle Bakırköy Adliyesi çevresi, Çağlayan’daki İstanbul Adalet Sarayı ve Kartal’daki İstanbul Anadolu Adalet Sarayı yargı çevrelerinde kira dosyalarının mahkeme öncesi değerlendirilmesi ayrıca önem taşır.

Yerel yoğunluk, yalnızca dosya sayısı bakımından değil; tahliye, kira tespiti, kira uyarlama ve alacak taleplerinin aynı uyuşmazlık içinde birlikte gündeme gelmesi bakımından da belirgindir. Bu durum, tarafların özellikle başvuru zamanı, talep kapsamı ve son tutanak içeriği konusunda daha dikkatli hareket etmesini gerektirir.

İstanbul bakımından İstanbul uzman arabulucu arayışı, çoğu zaman bir isim arayışından çok; kira hukukuna hâkim, müzakereyi hukuki sınırlar içinde yürütebilen ve tahliye ile alacak dengesini doğru kurabilen bir sürecin aranması anlamına gelir.

Neden süreci bir uzman arabulucu ve avukat eşliğinde yürütmelisiniz?

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, yalnızca tarafları bir masa etrafında toplamak değildir. Uyuşmazlığın tahliye, kira tespiti, uyarlama veya alacak niteliği taşıyıp taşımadığı; hangi yolun icra hukuku istisnası kapsamında kaldığı; son tutanakta hangi taleplerin yer alacağı ve anlaşma halinde hangi hükümlerin yazılacağı birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle kira uyuşmazlığı uzman arabulucu desteği şu alanlarda önem taşır:

• Uyuşmazlığın doğru hukuki sınıflandırılması
• Dava şartı arabuluculuk ile icra hukuku istisnalarının ayrılması
• Taleplerin son tutanakta eksiksiz yer alması
• Anlaşma halinde uygulanabilir ve icraya elverişli metin kurulması
• Süre ve hak düşürücü süre risklerinin önceden görülmesi

Arabulucu tarafsızdır; taraflardan biri adına strateji kuran kişi değildir. Buna karşılık kira hukukunu bilen bir arabulucu ile kira hukuku alanında çalışan bir vekilin birlikte değerlendirmesi, çoğu dosyada hem usul hem içerik bakımından daha sağlıklı sonuç verir.

Yazar Hakkında

Bu kısa ve bilgilendirme amacıyla düzenlenen makale, İstanbul’da kira uyuşmazlıkları, tahliye, kira bedelinin tespiti, kira uyarlama ve arabuluculuk süreçleri üzerinde çalışan; uzman arabuluculuk siciline kayıtlı, müzakere yönetimi ile kriz çözümünde tarafsızlığı esas alan bir hukuki editoryal yaklaşım doğrultusunda Kira uyuşmazlığı uzman arabulucu İlker Cebeci tarafından hazırlanmıştır.

İstanbul merkezli arabuluculuk faaliyetlerimizde temel amaç; taraflardan biri lehine slogan üretmek değil, uyuşmazlığı hukuki zemini açık şekilde tanımlamak, tarafların hak kaybı risklerini görünür kılmak ve mümkün olan hallerde ölçülü bir uzlaşma alanı oluşturmaktır. Kira hukuku bakımından güven veren yaklaşım da tam olarak bu denge üzerine kuruludur.

Sonuç

Kira ilişkilerinde arabuluculuk, çoğu dosyada yalnızca tercih edilen bir yol değil, dava açmadan önce yerine getirilmesi gereken bir usul aşamasıdır. Bu sebeple kira uyuşmazlığı uzman arabulucu seçimi, dosyanın hukuki niteliğinin doğru belirlenmesi ve usul hatalarının önlenmesi bakımından önemli hale gelmiştir.

Başvurunun yetkili büroya yapılması, dava hakkı doğduktan sonra sürecin başlatılması, ilk toplantıya katılım, arabuluculuk son tutanağının doğru düzenlenmesi ve anlaşma halinde ilam niteliğinde belge sonucunun hangi şartlarla doğacağının bilinmesi, kira uyuşmazlıklarında belirleyici konulardır.

Tahliye, kira tespiti, kira uyarlama veya kira alacağı başlıklarından biri gündemdeyse; süreç mahkemeye taşınmadan önce hukuki değerlendirme yapılması, çoğu zaman sonradan giderilmesi güç usul sorunlarının önüne geçer. Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında ölçülü, tarafsız ve teknik açıdan sağlam bir yönetim anlayışı esastır.

SIKÇA SORULAN SORULAR