Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye | Güncel 2026

ilkercebeci — Fri, 21 Aug 2026 20:59:24 +0000

.hukuk-makalesi { --hm-ink: #172334; --hm-muted: #586576; --hm-navy: #102d46; --hm-blue: #225f82; --hm-teal: #0d756f; --hm-gold: #aa741d; --hm-red: #9e3e3e; --hm-soft: #f3f6f8; --hm-soft-teal: #edf7f5; --hm-soft-gold: #fff7e8; --hm-soft-red: #fff1f0; --hm-line: #d7e0e6; --hm-white: #ffffff; color: var(--hm-ink); font: inherit; line-height: 1.72; max-width: 100%; overflow-wrap: anywhere; } .hukuk-makalesi *, .hukuk-makalesi *::before, .hukuk-makalesi *::after { box-sizing: border-box; } .hukuk-makalesi h2, .hukuk-makalesi h3, .hukuk-makalesi h4 { color: var(--hm-navy); line-height: 1.27; scroll-margin-top: 6rem; } .hukuk-makalesi h2 { margin: 3rem 0 1rem; font-size: clamp(1.55rem, 3vw, 2.08rem); letter-spacing: -.015em; } .hukuk-makalesi h3 { margin: 2rem 0 .75rem; font-size: clamp(1.2rem, 2.3vw, 1.48rem); } .hukuk-makalesi h4 { margin: 1.4rem 0 .55rem; font-size: 1.08rem; } .hukuk-makalesi p { margin: 0 0 1rem; } .hukuk-makalesi ul, .hukuk-makalesi ol { margin: .65rem 0 1.2rem; padding-left: 1.35rem; } .hukuk-makalesi li { margin: .43rem 0; } .hukuk-makalesi a { color: var(--hm-blue); text-decoration-thickness: .08em; text-underline-offset: .16em; } .hukuk-makalesi a:hover, .hukuk-makalesi a:focus-visible { color: var(--hm-teal); } .hukuk-makalesi :focus-visible { outline: 3px solid rgba(13,117,111,.34); outline-offset: 3px; } .hukuk-makalesi .hm-hero { position: relative; overflow: hidden; margin: 0 0 2rem; padding: clamp(1.4rem, 4vw, 2.7rem); border: 1px solid var(--hm-line); border-radius: 22px; background: linear-gradient(135deg, #f8fafc 0%, #edf6f5 58%, #fff7e9 100%); box-shadow: 0 14px 38px rgba(16,45,70,.09); isolation: isolate; } .hukuk-makalesi .hm-hero::after { content: ""; position: absolute; z-index: -1; right: -65px; bottom: -95px; width: 230px; aspect-ratio: 1; border: 38px solid rgba(34,95,130,.07); border-radius: 50%; pointer-events: none; } .hukuk-makalesi .hm-kicker { margin: 0 0 .55rem !important; color: var(--hm-teal); font-size: .82rem; font-weight: 850; letter-spacing: .08em; text-transform: uppercase; } .hukuk-makalesi .hm-display-title { margin: 0 0 .85rem !important; max-width: 25ch; color: var(--hm-navy); font-size: clamp(1.68rem, 4vw, 2.72rem); font-weight: 860; line-height: 1.14; letter-spacing: -.025em; } .hukuk-makalesi .hm-lead { margin: 0 !important; max-width: 82ch; font-size: clamp(1.06rem, 2.1vw, 1.24rem); } .hukuk-makalesi .hm-chips { display: flex; flex-wrap: wrap; gap: .55rem; margin: 1.2rem 0 0 !important; padding: 0 !important; list-style: none; } .hukuk-makalesi .hm-chips li { margin: 0; padding: .44rem .74rem; border: 1px solid rgba(16,45,70,.16); border-radius: 999px; background: rgba(255,255,255,.82); color: var(--hm-navy); font-size: .88rem; font-weight: 760; } .hukuk-makalesi .hm-facts { display: grid; grid-template-columns: repeat(4, minmax(0,1fr)); gap: 1rem; margin: 1.25rem 0 2rem; } .hukuk-makalesi .hm-card { min-width: 0; padding: 1rem; border: 1px solid var(--hm-line); border-radius: 16px; background: var(--hm-white); box-shadow: 0 8px 24px rgba(16,45,70,.055); } .hukuk-makalesi .hm-card strong { display: block; margin-bottom: .35rem; color: var(--hm-navy); font-size: 1.02rem; } .hukuk-makalesi .hm-card p { margin: 0; color: var(--hm-muted); font-size: .94rem; } .hukuk-makalesi .hm-card--teal { border-top: 4px solid var(--hm-teal); } .hukuk-makalesi .hm-card--blue { border-top: 4px solid var(--hm-blue); } .hukuk-makalesi .hm-card--gold { border-top: 4px solid var(--hm-gold); } .hukuk-makalesi .hm-card--red { border-top: 4px solid var(--hm-red); } .hukuk-makalesi .hm-toc { margin: 1.5rem 0 2.35rem; padding: clamp(1rem, 3vw, 1.5rem); border: 1px solid var(--hm-line); border-radius: 16px; background: var(--hm-soft); } .hukuk-makalesi .hm-toc > strong { display: block; margin-bottom: .65rem; color: var(--hm-navy); } .hukuk-makalesi .hm-toc ol { columns: 2; column-gap: 2.1rem; margin: 0; } .hukuk-makalesi .hm-toc li { break-inside: avoid; margin: 0; } .hukuk-makalesi .hm-toc a { display: inline-flex; align-items: center; min-height: 44px; padding: .25rem 0; } .hukuk-makalesi .hm-answer { margin: .35rem 0 1.2rem; padding: 1rem 1.1rem; border-left: 5px solid var(--hm-teal); border-radius: 0 12px 12px 0; background: var(--hm-soft-teal); } .hukuk-makalesi .hm-answer p:last-child, .hukuk-makalesi .hm-note p:last-child, .hukuk-makalesi .hm-warning p:last-child, .hukuk-makalesi .hm-critical p:last-child { margin-bottom: 0; } .hukuk-makalesi .hm-note, .hukuk-makalesi .hm-warning, .hukuk-makalesi .hm-critical { margin: 1.25rem 0; padding: 1rem 1.1rem; border-radius: 14px; } .hukuk-makalesi .hm-note { border: 1px solid #b9dad6; background: var(--hm-soft-teal); } .hukuk-makalesi .hm-warning { border: 1px solid #e7cb98; background: var(--hm-soft-gold); } .hukuk-makalesi .hm-critical { border: 1px solid #dfb2ae; background: var(--hm-soft-red); } .hukuk-makalesi .hm-note > strong, .hukuk-makalesi .hm-warning > strong, .hukuk-makalesi .hm-critical > strong { display: block; margin-bottom: .3rem; color: var(--hm-navy); } .hukuk-makalesi .hm-table-wrap { max-width: 100%; margin: 1.3rem 0 2rem; border: 1px solid var(--hm-line); border-radius: 16px; background: var(--hm-white); box-shadow: 0 7px 22px rgba(16,45,70,.05); } .hukuk-makalesi .hm-table { width: 100%; margin: 0; border: 0; border-collapse: collapse; table-layout: fixed; } .hukuk-makalesi .hm-table caption { padding: .9rem 1rem; background: var(--hm-soft); color: var(--hm-navy); font-weight: 850; text-align: left; } .hukuk-makalesi .hm-table th, .hukuk-makalesi .hm-table td { padding: .86rem .9rem; border: 0; border-bottom: 1px solid var(--hm-line); vertical-align: top; text-align: left; } .hukuk-makalesi .hm-table th { background: var(--hm-navy); color: var(--hm-white); font-size: .92rem; } .hukuk-makalesi .hm-table tbody tr:nth-child(even) td { background: #f9fbfc; } .hukuk-makalesi .hm-table tbody tr:last-child td { border-bottom: 0; } .hukuk-makalesi .hm-table td:first-child { color: var(--hm-navy); font-weight: 770; } .hukuk-makalesi .hm-col-18 { width: 18%; } .hukuk-makalesi .hm-col-20 { width: 20%; } .hukuk-makalesi .hm-col-24 { width: 24%; } .hukuk-makalesi .hm-two-col { display: grid; grid-template-columns: repeat(2, minmax(0,1fr)); gap: 1rem; margin: 1.2rem 0 1.7rem; } .hukuk-makalesi .hm-panel { min-width: 0; padding: 1.15rem; border: 1px solid var(--hm-line); border-radius: 16px; background: var(--hm-white); box-shadow: 0 8px 22px rgba(16,45,70,.045); } .hukuk-makalesi .hm-panel h3 { margin-top: 0; } .hukuk-makalesi .hm-panel p:last-child { margin-bottom: 0; } .hukuk-makalesi .hm-pill { display: inline-block; margin-bottom: .5rem; padding: .26rem .58rem; border-radius: 999px; background: var(--hm-soft); color: var(--hm-navy); font-size: .78rem; font-weight: 820; letter-spacing: .03em; } .hukuk-makalesi .hm-steps { display: grid; grid-template-columns: repeat(2, minmax(0,1fr)); gap: .82rem; margin: 1rem 0 1.6rem; padding: 0 !important; list-style: none; counter-reset: hm-step; } .hukuk-makalesi .hm-steps li { position: relative; min-height: 110px; margin: 0; padding: 1rem 1rem 1rem 3.75rem; border: 1px solid var(--hm-line); border-radius: 14px; background: var(--hm-white); } .hukuk-makalesi .hm-steps li::before { counter-increment: hm-step; content: counter(hm-step); position: absolute; top: 1rem; left: 1rem; display: grid; place-items: center; width: 2.1rem; aspect-ratio: 1; border-radius: 50%; background: var(--hm-navy); color: var(--hm-white); font-weight: 850; } .hukuk-makalesi .hm-steps strong { display: block; margin-bottom: .28rem; color: var(--hm-navy); } .hukuk-makalesi .hm-timeline { display: grid; grid-template-columns: repeat(5, minmax(0,1fr)); gap: .68rem; margin: 1.25rem 0 .75rem; } .hukuk-makalesi .hm-time { position: relative; min-height: 145px; padding: .9rem .72rem; border: 1px solid var(--hm-line); border-radius: 14px; background: var(--hm-white); text-align: center; } .hukuk-makalesi .hm-time::after { content: ""; position: absolute; top: 31px; right: -.69rem; width: .69rem; height: 2px; background: var(--hm-line); } .hukuk-makalesi .hm-time:last-child::after { display: none; } .hukuk-makalesi .hm-time b { display: grid; place-items: center; width: 2.08rem; aspect-ratio: 1; margin: 0 auto .52rem; border-radius: 50%; background: var(--hm-blue); color: var(--hm-white); } .hukuk-makalesi .hm-time span { display: block; color: var(--hm-muted); font-size: .84rem; line-height: 1.38; } .hukuk-makalesi .hm-time--critical { border-color: #e1bf7b; background: var(--hm-soft-gold); } .hukuk-makalesi .hm-time--critical b { background: var(--hm-gold); } .hukuk-makalesi .hm-figure { margin: 1.5rem 0 2rem; padding: clamp(1rem,3vw,1.45rem); border: 1px solid var(--hm-line); border-radius: 18px; background: var(--hm-soft); } .hukuk-makalesi .hm-figure figcaption { margin-top: .85rem; color: var(--hm-muted); font-size: .9rem; } .hukuk-makalesi .hm-checklist { padding-left: 0 !important; list-style: none; } .hukuk-makalesi .hm-checklist li { position: relative; padding-left: 1.85rem; } .hukuk-makalesi .hm-checklist li::before { content: "✓"; position: absolute; left: 0; color: var(--hm-teal); font-weight: 900; } .hukuk-makalesi .hm-crosslist { padding-left: 0 !important; list-style: none; } .hukuk-makalesi .hm-crosslist li { position: relative; padding-left: 1.85rem; } .hukuk-makalesi .hm-crosslist li::before { content: "×"; position: absolute; left: .12rem; color: var(--hm-red); font-weight: 900; } .hukuk-makalesi .hm-myths { display: grid; grid-template-columns: repeat(2, minmax(0,1fr)); gap: .85rem; margin: 1.1rem 0 1.6rem; } .hukuk-makalesi .hm-myth { min-width: 0; padding: 1rem; border: 1px solid var(--hm-line); border-radius: 15px; background: var(--hm-white); } .hukuk-makalesi .hm-myth b { display: block; margin-bottom: .38rem; color: var(--hm-red); } .hukuk-makalesi .hm-myth p { margin: 0; } .hukuk-makalesi .hm-myth p strong { color: var(--hm-teal); } .hukuk-makalesi .hm-faq details { margin: 0 0 .85rem; overflow: hidden; border: 1px solid var(--hm-line); border-radius: 14px; background: var(--hm-white); } .hukuk-makalesi .hm-faq summary { position: relative; display: flex; align-items: center; min-height: 56px; padding: .9rem 3.2rem .9rem 1.1rem; color: var(--hm-navy); cursor: pointer; font-weight: 810; list-style: none; } .hukuk-makalesi .hm-faq summary::-webkit-details-marker { display: none; } .hukuk-makalesi .hm-faq summary::after { content: "+"; position: absolute; top: 50%; right: 1rem; display: grid; place-items: center; width: 1.9rem; aspect-ratio: 1; border-radius: 50%; background: var(--hm-soft); color: var(--hm-blue); font-size: 1.25rem; transform: translateY(-50%); } .hukuk-makalesi .hm-faq details[open] summary::after { content: "−"; } .hukuk-makalesi .hm-faq .hm-faq-answer { padding: 0 1.1rem 1rem; } .hukuk-makalesi .hm-faq .hm-faq-answer p:last-child { margin-bottom: 0; } .hukuk-makalesi .hm-source-list { font-size: .93rem; } .hukuk-makalesi .hm-source-list li { margin-bottom: .72rem; } .hukuk-makalesi .hm-cta { margin: 2rem 0 0; padding: clamp(1.15rem,3vw,1.6rem); border: 1px solid #b9d8d4; border-radius: 18px; background: linear-gradient(135deg, var(--hm-soft-teal), #f8fbfc); } .hukuk-makalesi .hm-cta h2 { margin-top: 0; } .hukuk-makalesi .hm-button { display: inline-flex; align-items: center; justify-content: center; min-height: 46px; margin-top: .25rem; padding: .7rem 1rem; border-radius: 10px; background: var(--hm-navy); color: var(--hm-white) !important; font-weight: 810; text-decoration: none; } .hukuk-makalesi .hm-button:hover, .hukuk-makalesi .hm-button:focus-visible { background: var(--hm-teal); color: var(--hm-white) !important; } .hukuk-makalesi .hm-small { color: var(--hm-muted); font-size: .9rem; } .hukuk-makalesi .hm-divider { height: 1px; margin: 2rem 0; border: 0; background: var(--hm-line); } .hukuk-makalesi .hm-footer { margin-top: 2rem; padding-top: 1rem; border-top: 1px solid var(--hm-line); } @media (max-width: 980px) { .hukuk-makalesi .hm-facts { grid-template-columns: repeat(2, minmax(0,1fr)); } .hukuk-makalesi .hm-timeline { grid-template-columns: repeat(3, minmax(0,1fr)); } .hukuk-makalesi .hm-time:nth-child(3)::after { display: none; } } @media (max-width: 768px) { .hukuk-makalesi { font-size: 16px; } .hukuk-makalesi .hm-hero { border-radius: 16px; } .hukuk-makalesi .hm-display-title { max-width: 100%; } .hukuk-makalesi .hm-facts, .hukuk-makalesi .hm-two-col, .hukuk-makalesi .hm-steps, .hukuk-makalesi .hm-myths { grid-template-columns: 1fr; } .hukuk-makalesi .hm-toc ol { columns: 1; } .hukuk-makalesi .hm-timeline { grid-template-columns: 1fr; } .hukuk-makalesi .hm-time { min-height: 0; padding: .84rem .82rem .84rem 3.65rem; text-align: left; } .hukuk-makalesi .hm-time b { position: absolute; top: .79rem; left: .82rem; margin: 0; } .hukuk-makalesi .hm-time::after { top: auto; right: auto; bottom: -.69rem; left: 1.86rem; width: 2px; height: .69rem; } .hukuk-makalesi .hm-time:nth-child(3)::after { display: block; } .hukuk-makalesi .hm-time:last-child::after { display: none; } .hukuk-makalesi .hm-table-wrap { border: 0; border-radius: 0; box-shadow: none; background: transparent; } .hukuk-makalesi .hm-table, .hukuk-makalesi .hm-table tbody, .hukuk-makalesi .hm-table tr, .hukuk-makalesi .hm-table td { display: block; width: 100%; } .hukuk-makalesi .hm-table { table-layout: auto; } .hukuk-makalesi .hm-table thead { position: absolute; width: 1px; height: 1px; overflow: hidden; clip: rect(0 0 0 0); white-space: nowrap; } .hukuk-makalesi .hm-table caption { display: block; margin-bottom: .75rem; border: 1px solid var(--hm-line); border-radius: 12px; } .hukuk-makalesi .hm-table tr { margin: 0 0 .85rem; overflow: hidden; border: 1px solid var(--hm-line); border-radius: 14px; background: var(--hm-white); box-shadow: 0 6px 18px rgba(16,45,70,.05); } .hukuk-makalesi .hm-table td, .hukuk-makalesi .hm-table tbody tr:nth-child(even) td { display: grid; grid-template-columns: minmax(7.8rem,40%) minmax(0,1fr); gap: .72rem; padding: .76rem .82rem; background: var(--hm-white); } .hukuk-makalesi .hm-table td::before { content: attr(data-label); color: var(--hm-navy); font-weight: 820; } .hukuk-makalesi .hm-table td:first-child { background: var(--hm-soft); } } @media (max-width: 480px) { .hukuk-makalesi .hm-facts { grid-template-columns: 1fr; } .hukuk-makalesi .hm-table td, .hukuk-makalesi .hm-table tbody tr:nth-child(even) td { grid-template-columns: 1fr; gap: .2rem; } .hukuk-makalesi .hm-chips li { width: 100%; border-radius: 10px; } .hukuk-makalesi .hm-hero, .hukuk-makalesi .hm-card, .hukuk-makalesi .hm-panel, .hukuk-makalesi .hm-note, .hukuk-makalesi .hm-warning, .hukuk-makalesi .hm-critical { padding-left: .9rem; padding-right: .9rem; } } @media (prefers-reduced-motion: reduce) { .hukuk-makalesi * { scroll-behavior: auto !important; transition: none !important; } } @media print { .hukuk-makalesi { color: #000; } .hukuk-makalesi .hm-hero, .hukuk-makalesi .hm-card, .hukuk-makalesi .hm-panel, .hukuk-makalesi .hm-table-wrap, .hukuk-makalesi .hm-figure, .hukuk-makalesi .hm-cta { box-shadow: none; } .hukuk-makalesi .hm-toc, .hukuk-makalesi .hm-button { display: none; } .hukuk-makalesi a { color: inherit; text-decoration: none; } .hukuk-makalesi .hm-faq details { break-inside: avoid; } .hukuk-makalesi .hm-faq details > * { display: block; } }

2026 güncel · mevzuat ve doğrulanmış içtihat incelemesi

Kira Borcunun Ödenmemesi (Temerrüt) Nedeniyle Tahliye

Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye, yalnızca kiranın gecikmiş olmasına dayanmaz. Geçerli bir kira ilişkisi, teslimden sonra muaccel olmuş kira veya yan gider borcu, kanuna uygun yazılı bildirim, doğru hesaplanan ödeme süresi ve bu süre sonunda devam eden temerrüt birlikte bulunmalıdır.

TBK m. 315
En az 30 günlük süre
Örnek No. 13 ödeme emri
7 günlük itiraz
Altı aylık başvuru süreleri
Zorunlu arabuluculuk
2025 Yargıtay kararları

Bir aylık borç yeterli olabilir

Kanun, tahliye için iki veya üç aylık borç aramaz. Tek bir muaccel kira borcu dahi usulüne uygun bildirimden sonra süresinde tamamen ödenmezse temerrüt oluşturabilir.

7 gün ile 30 gün farklıdır

Örnek No. 13 ödeme emrinde kiracının itiraz süresi kural olarak 7 gün, konut ve çatılı işyerindeki ödeme süresi ise en az 30 gündür.

Süre tebliği izleyen gün başlar

Tebliğ günü hesaba katılmaz. Otuz günlük süre, yazılı bildirimin veya ödeme emrinin tebliğini izleyen günden itibaren işler.

Kendiliğinden tahliye yoktur

Sürenin dolması kiraya verene hukuki talep hakkı verir; zorla çıkarma, kilit değiştirme veya eşyayı dışarı koyma yetkisi vermez.

Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye nedir?

Temerrüt nedeniyle tahliye, kiracının muaccel kira bedelini veya hukuken sorumlu olduğu yan gideri, usulüne uygun yazılı bildirimle verilen süre içinde tamamen ödememesi üzerine kira ilişkisinin sona erdirilmesi ve kiralananın boşaltılmasının istenmesidir. Hukuki temel, esas olarak TBK m. 315 ile İİK m. 269 ve devamı hükümleridir.

Buradaki “temerrüt”, borcun vadesinde ifa edilmemesini ifade eder. Ancak vade gecikmesi tek başına zorla tahliye sonucu doğurmaz; tahliye için kanunun aradığı yazılı bildirim, süre ve yargısal ya da icrai işlem şartları tamamlanmalıdır.

İcra dosyasında kiracı “borçlu”, kiraya veren ise “alacaklı” sıfatıyla anılır. Bu terminoloji, kira ilişkisindeki taraf sıfatlarını değiştirmez.

Hukuki dayanak nedir ve hangi kurumlar birbirinden ayrılmalıdır?

Temerrüt uyuşmazlıklarında üç kurum karıştırılmamalıdır: TBK m. 315’e dayalı doğrudan fesih ve tahliye, İİK m. 269 ve devamındaki tahliye talepli ilamsız takip ve TBK m. 352/2’deki iki haklı ihtar. Her kurumun ödeme etkisi, başvuru zamanı, görevli merci ve arabuluculuk şartı farklıdır.

Temerrütle bağlantılı üç hukuki kurumun karşılaştırılması
Ölçüt	TBK m. 315 doğrudan tahliye	İİK m. 269 vd. Örnek No. 13 takip	TBK m. 352/2 iki haklı ihtar
Temel amaç	Verilen sürede ödenmeyen borç nedeniyle sözleşmenin sona erdirilmesi ve tahliye.	Aynı takipte kira veya belirli yan gider alacağının tahsili ile tahliye imkânının korunması.	Aynı kira yılı içinde ayrı vadeler için iki haklı ihtara sebep olan kiracının dönem sonunda tahliyesi.
Konut ve çatılı işyerinde süre	Yazılı bildirimle en az 30 günlük ödeme süresi.	Ödeme emrinde kural olarak 7 gün itiraz; en az 30 gün ödeme.	İki ayrı haklı ihtar; kira yılının bitiminden itibaren bir aylık dava süresi.
Süresinde ödemenin etkisi	O borca dayalı derhâl tahliye şartı oluşmaz.	Tahliye önlenir; fer’iler ve takip sonuçları ayrıca değerlendirilebilir.	İhtar tebliğinden sonra ödeme yapılması, ihtarın diğer şartları varsa haklı ihtar niteliğini kaldırmaz.
Başvuru mercii	Sulh hukuk mahkemesi.	İcra dairesi; devamında şartlarına göre icra hukuk veya sulh hukuk mahkemesi.	Sulh hukuk mahkemesi.
Arabuluculuk	Dava açılmadan önce zorunludur.	Takip ve icra mahkemesindeki özel tahliye işlemleri istisna kapsamındadır; genel mahkemedeki itirazın iptali davasında zorunludur.	Dava açılmadan önce zorunludur.

Başlıca mevzuat kaynakları; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunudur.

Temerrüt nedeniyle tahliyenin şartları nelerdir?

Tahliye için geçerli kira ilişkisi ve teslim, teslimden sonra muaccel olmuş kira veya yan gider borcu, borcun ödenmemesi, kiracıya kanuni asgari süreyi içeren yazılı bildirim yapılması, ödenmezse sözleşmenin sona erdirileceğinin açıkça bildirilmesi ve verilen sürenin sonunda borcun tamamen ifa edilmemiş olması gerekir.

Geçerli kira ilişkisi ve teslimTBK m. 315’e dayalı sona erdirme için kiralanan kiracıya teslim edilmiş olmalı; borç teslimden sonra muaccel hâle gelmelidir.
Muaccel ve belirlenebilir borçVadesi gelmemiş kira, belirsiz hesap veya hukuki dayanağı bulunmayan artış farkı temerrüt bildirimine güvenli dayanak oluşturmaz.
Yazılı bildirim ve doğru süreKonut ve çatılı işyerlerinde en az 30 gün; diğer adi kiralarda en az 10 gün; ürün kirasında TBK m. 362 uyarınca en az 60 gün tanınır.
Süre sonunda devam eden ödememeBorcun tamamı süre içinde ödenirse o borca dayalı derhâl tahliye mümkün olmaz. Eksik ödeme ise kalan ana borç bakımından risk doğurur.

Kira borcu ne zaman muaccel olur?

Kira bedelinin ödeme zamanı öncelikle sözleşmeye göre belirlenir. Sözleşmede örneğin “her ayın ilk beş günü” denmişse borç bu düzenlemeye göre muaccel olur. Aksine sözleşme ve yerel âdet yoksa TBK m. 314 uyarınca kira bedeli ve gerekiyorsa yan giderler her ayın sonunda, en geç kira süresinin bitiminde ödenir.

Takip veya ihtar tarihinde borcun vadesi gelmiş olmalıdır. Gelecek ayların henüz doğmamış kira bedellerini temerrüt bildiriminin içine topluca almak, muacceliyet yönünden sakınca doğurur.

Kira sözleşmesindeki geçerli artış hükmünden doğan farklar da belirli ve muaccel ise istenebilir. Bununla birlikte artış oranı, kira tespit kararının kesinleşmesi, yabancı para kaydı, stopaj veya KDV gibi unsurlar tartışmalıysa borç hesabı her dönem için ayrı kurulmalıdır.

Kira artış farkı temerrüt nedeniyle tahliyeye dayanak olabilir mi?

Kira artış farkı, uygulanabilir sözleşme hükmüne veya tarafları bağlayan kesinleşmiş bir belirlemeye dayanıyor, dönemi ve miktarı tereddütsüz hesaplanabiliyor ve muaccel hâle gelmişse temerrüt bildirimine konu edilebilir. Hukuken geçersiz oran, belirsiz dönem veya henüz kesinleşmemiş tespit nedeniyle tartışmalı fark üzerinden tahliye istemek ciddi ret riski taşır.

Aidat ve yan gider borcu tahliye sebebi midir?

TBK m. 315, yalnız kira bedelini değil kiracının ödeme yükümlülüğündeki yan giderleri de kapsar. Ancak giderin kira sözleşmesi veya kanun uyarınca kiracıya ait, muaccel, belirli ve ispatlanabilir olması gerekir. Örnek No. 13 takibinde gider kaleminin dayanağı ve tutarı açık gösterilmeli; kiracının itiraz edip etmediği ayrıca incelenmelidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 02.07.2025 tarihli 2024/12-785 E., 2025/426 K. sayılı kararında; sözleşmeyle kiracıya yüklenen elektrik, su ve ortak giderlerin takipte açıkça istenip borçlu tarafından süresinde itiraz edilmemesi üzerine kesinleştiği bir olayda, bu yan giderlerin 30 günlük sürede ödenmemesini temerrüt kabul etmiştir. Karar, her aidat borcunun kendiliğinden tahliye sebebi olduğu anlamına gelmez.

Somut olayda giderin işletme gideri mi, malike ait demirbaş veya esaslı onarım gideri mi olduğu; sözleşmenin hangi tarafa yüklediği; fatura veya hesap özetiyle belirlenip belirlenmediği araştırılmalıdır. Kiracının hiç sorumlu olmadığı bir gider, sözleşmeye “aidat” yazılmasıyla geçerli tahliye sebebine dönüşmez.

Temerrüt ihtarı nasıl hazırlanmalıdır?

Temerrüt ihtarı yazılı olmalı; kiraya veren ile kiracıyı, kiralananı, borcun ait olduğu dönemleri, her döneme ilişkin ana para ve varsa dayanaklı yan giderleri açıkça göstermelidir. Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün verilmeli ve süre içinde tam ödeme yapılmazsa sözleşmenin sona erdirilerek tahliye talep edileceği tereddütsüz bildirilmelidir.

Noter ihtarı kanuni şekil şartı değildir; ancak içeriğin, gönderim tarihinin ve tebliğin ispatını güçlendirir. Uygulamada noter, usulüne uygun elektronik tebligat veya tahliye ihtarını içeren Örnek No. 13 ödeme emri daha güvenli ispat araçlarıdır.

Borç miktarı bakımından kuşku yaratmamak için her ayın kirası, ödeme tarihi, yapılan mahsuplar ve kalan tutar ayrı yazılmalıdır. Yargıtay bazı olaylarda ayların tek tek gösterilmemesini tek başına geçersizlik saymasa da belirsiz toplamlar gereksiz uyuşmazlık doğurur.

Geçerli ve ispatlanabilir temerrüt bildiriminin unsurları
Unsur	Bildirimde bulunması gereken içerik	Eksikliğin muhtemel sonucu
Taraf ve kiralanan	Kiraya veren, bütün kiracılar, açık kiralanan adresi ve mümkünse sözleşme tarihi.	Yanlış muhatap veya eksik kiracı, taraf teşkili ve tebligat sorunu doğurabilir.
Borç dönemi ve tutarı	Vadesi gelen aylar, aylık bedel, ödeme/mahsup ve kalan ana para ayrı ayrı belirtilmelidir.	Borçlunun neyi ödeyeceğini anlayamadığı belirsiz bildirim tahliyeye dayanak olmayabilir.
Kanuni süre	Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün; diğer kira türünde uygulanabilir yasal süre.	Eksik veya hiç yazılmamış süre hukuki sonuç doğurmaz.
Fesih ve tahliye uyarısı	Süresinde tamamen ödenmezse sözleşmenin sona erdirileceği ve tahliye isteneceği açıkça yazılmalıdır.	Sadece “borcu ödeyin” diyen yazı, TBK m. 315 amaçlı ihtar sayılmayabilir.
Tebligat	Kiracının doğru adresine, Tebligat Kanunu ve somut olayın gereklerine uygun teslim.	Süre başlamaz veya başlangıç tarihi tartışmalı hâle gelir.

30 günlük ödeme süresi nasıl hesaplanır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günlük asgari süre, yazılı bildirimin veya ödeme emrinin kiracıya tebliğ edildiği günü izleyen gün işlemeye başlar; tebliğ günü sayılmaz. Son gün resmî tatile rastlarsa süre takip eden iş günü sona erer. İcra işlemlerinde adli tatil, süreyi ayrıca uzatmaz.

Tebliğden tahliye talebine süre dizisi

1TebliğÖdeme emri veya yazılı ihtar kiracıya usulüne uygun teslim edilir.

2Ertesi günÖdeme süresinin birinci günü tebliği izleyen gündür.

7İtirazÖrnek No. 13 takipte kural olarak yedi günlük itiraz süresi tamamlanır.

30ÖdemeKonut ve çatılı işyerinde ana borcun tamamı için asgari ödeme süresi sona erer.

6ATahliye istemiİtiraz yoksa ödeme süresinin bitimini izleyen altı ay içinde icra mahkemesine başvurulur.

Yedi günlük itiraz süresi ile 30 günlük ödeme süresi eş zamanlı başlasa da farklı hukuki işlevlere sahiptir. Somut tebligat ve tatil günleri ayrıca hesaplanmalıdır.

Tebliğ tarihi üzerinden örnek hesaplama

Bildirim 5 Ekim 2026 tarihinde tebliğ edilmişse birinci gün 6 Ekim’dir. Araya giren hafta sonları süreye dâhildir. Otuzuncu gün 4 Kasım 2026 olur; bu tarih resmî tatile rastlamıyorsa ödeme en geç o gün kanunen geçerli biçimde tamamlanmalıdır.

Sürenin “bir ay” değil “30 gün” olması önemlidir. Takvim ayına göre 5 Ekim–5 Kasım hesabı yapılması, bir günlük dahi olsa sonuç değişikliğine neden olabilir.

Doğrudan tahliye davası mı, Örnek No. 13 icra takibi mi tercih edilmelidir?

Seçim; kira ilişkisinin yazılı olup olmadığına, borç tutarının tartışmalı olup olmadığına, eldeki belgelere, tahsil talebine ve olası itirazın niteliğine göre yapılır. Doğrudan TBK m. 315 davası daha geniş delil incelemesine elverişlidir; Örnek No. 13 takip ise tahsil ve tahliye taleplerini aynı dosyada başlatır.

Doğrudan tahliye davası ile Örnek No. 13 takibin karşılaştırılması
Ölçüt	TBK m. 315 doğrudan dava	Örnek No. 13 tahliye talepli takip
İlk işlem	Yazılı ihtar ve süre; ardından zorunlu arabuluculuk ve sulh hukuk mahkemesinde dava.	İcra dairesinde kira/yan gider alacağı ile tahliye talepli takip; ödeme emri ihtarın yerini tutar.
Tahsil talebi	Alacak talebi dava içinde ayrıca ileri sürülebilir.	Takipte para alacağı için haciz, şartları oluşursa tahliye birlikte izlenebilir.
Delil incelemesi	Genel ispat kuralları; tanık, banka kayıtları, bilirkişi ve diğer hukuka uygun deliller değerlendirilebilir.	İcra mahkemesinde dar ve belgeye bağlı inceleme; itirazın niteliği belirleyicidir.
Arabuluculuk	Dava şartıdır.	Takip ve icra mahkemesi işlemlerinde aranmaz; genel mahkemedeki itirazın iptali davasında aranır.
Başlıca risk	İhtarın içeriği, tebligat, arabuluculuk ve tarafların doğru gösterilmemesi.	Takip talebinde tahliyenin yazılmaması, yanlış ödeme emri, itiraz süresi ve belge rejiminin gözden kaçırılması.

Aynı olayda birden fazla hukuki seçeneğin bulunması, hepsinin eş zamanlı ve sınırsız biçimde işletilebileceği anlamına gelmez. Mükerrer tahsil, derdestlik, hukuki yarar, talep sonucu ve masraf riski birlikte değerlendirilmelidir.

Örnek No. 13 tahliye talepli icra takibi nasıl işler?

Kiraya veren, icra dairesinde ödenmeyen kira veya belirli yan gider alacağını ve tahliye talebini açıkça yazarak takip başlatır. Kiracıya Örnek No. 13 ödeme emri gönderilir. Kiracı kural olarak yedi gün içinde itiraz edebilir; konut ve çatılı işyerinde borcu en az 30 günlük sürede tamamen ödemezse tahliye talebi doğabilir.

Takip talebinde yalnız “haciz” istenmesi, daha sonra aynı dosyadan tahliye talep edilmesi için yeterli değildir. Tahliye iradesi takip talebinde açıkça bulunmalı ve kiracıya kanuni unsurları taşıyan Örnek No. 13 ödeme emri tebliğ edilmelidir.

Örnek No. 13 ödeme emri, içeriği doğru düzenlenmişse TBK m. 315’teki yazılı bildirimin işlevini görür. Ayrı bir noter ihtarı zorunlu değildir.

Örnek No. 13 takipte temel süreler ve hukuki sonuçlar
Süre	Başlangıç	İşlem	Süre kaçırılırsa
7 gün	Ödeme emrinin tebliğini izleyen gün.	Kiracının icra dairesine borca, yetkiye, kira ilişkisine veya imzaya itirazı.	Takip kesinleşir; kira ilişkisi ve takipteki borç icra takibi bakımından kabul edilmiş sayılabilir.
30 gün	Konut ve çatılı işyerinde tebliği izleyen gün.	Tahliyeyi önlemek için takip konusu ana kira ve olayın şartlarına göre yan gider borcunun tamamen ödenmesi.	Diğer şartlar da varsa temerrüt ve tahliye talebi doğar.
6 ay	İtiraz yoksa ödeme süresinin bitimini izleyen tarih.	İİK m. 269/a uyarınca icra mahkemesinden tahliye istemi.	O takibe dayanarak özel tahliye istemi kaybedilir.
6 ay	İtirazın alacaklıya tebliğ tarihi.	Uygun belge varsa itirazın kaldırılması ve tahliye istemi.	Aynı alacak için itirazın kaldırılması imkânı ve özel takip sonucu kaybedilebilir.
1 yıl	İtirazın alacaklıya tebliğ tarihi.	İİK m. 67 uyarınca genel mahkemede itirazın iptali davası; önce arabuluculuk.	İtirazın iptali davasına özgü takip hukuku sonuçlarından yararlanılamaz; diğer talepler ayrıca değerlendirilir.

Örnek No. 13 takip için yazılı kira sözleşmesi zorunlu mudur?

Hayır. İİK m. 269 sistemi sözlü kira ilişkisini de dışlamaz. Bununla birlikte kiracı yedi gün içinde kira ilişkisini veya yazılı sözleşmedeki imzasını açıkça reddederse, kiraya verenin icra mahkemesinde kullanabileceği belgelerin niteliği önem kazanır. Noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış sözleşme yoksa genel mahkemeye başvuru gerekebilir.

Kiracı itirazında kira sözleşmesini ve varsa yazılı sözleşmedeki imzasını açık ve kesin biçimde reddetmezse, takip hukuku bakımından kira ilişkisini kabul etmiş sayılır. Sadece “borcum yoktur” denmesi çoğu olayda sözleşmenin açık inkârı değildir.

Kiracı ödeme emrine itiraz ederse ne olur?

Kiracının yedi günlük sürede yaptığı itiraz takibi durdurur. Kiraya veren; itirazın içeriğine ve elindeki belgelere göre icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talep edebilir veya sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ile tahliye davası açabilir. Seçilen merci, delil rejimini ve arabuluculuk şartını değiştirir.

Kiracının tutumuna göre başvuru seçenekleri
Kiracının tutumu	Kiraya verenin başvurusu	Temel süre	Arabuluculuk
İtiraz yok, ödeme yok	Ödeme süresi bittikten sonra icra hukuk mahkemesinden İİK m. 269/a tahliye istemi.	Ödeme süresinin bitimini izleyen 6 ay.	Aranmaz.
Kira ilişkisi kabul, borca/ödemeye itiraz	Uygun belgelerle icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye.	İtirazın alacaklıya tebliğinden itibaren 6 ay.	Aranmaz.
Sözleşme veya imza açıkça inkâr	İİK m. 269/b koşulları ve belgenin niteliğine göre icra mahkemesi; yeterli nitelikte belge yoksa genel mahkeme.	Seçilen talebe göre 6 ay veya itirazın iptalinde 1 yıl.	İcra mahkemesinde aranmaz; genel mahkeme davasında aranır.
Geniş delil incelemesi gerektiren uyuşmazlık	Sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali, alacak ve şartları varsa tahliye.	İtirazın iptali bakımından itirazın tebliğinden itibaren 1 yıl.	Dava şartıdır.

İcra mahkemesindeki inceleme dar yetkilidir. Kiracının “ödedim”, “takas ettim” veya “borç istenemez” savunmalarını İİK m. 269/c’de kabul edilen nitelikte belgelerle ispatlaması gerekebilir. Genel mahkemede ise genel ispat kuralları uygulanır.

Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliyede arabuluculuk zorunlu mudur?

Doğrudan sulh hukuk mahkemesinde açılacak temerrüt nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk zorunludur. Buna karşılık İİK uyarınca kiralananın ilamsız takiple tahliyesi ve icra mahkemesindeki özel talepler kanuni istisna kapsamındadır. Takibe itiraz üzerine genel mahkemede açılan itirazın iptali ve tahliye davasında ise arabuluculuk dava şartıdır.

HUAK m. 18/B, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten itibaren dava öncesi arabuluculuğu zorunlu kılmıştır. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açılması, sonradan tamamlanabilen basit bir eksiklik değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.05.2025 tarihli 2024/3408 E., 2025/2823 K. sayılı kararı, ödenmeyen kira alacağı için başlatılan takibe vaki itirazın iptali ve tahliye istemli genel mahkeme davasında arabuluculuğun dava şartı olduğunu açıkça kabul etmiştir.

Başvuru türüne göre arabuluculuk durumu
İşlem	Arabuluculuk gerekli mi?	Açıklama
TBK m. 315 doğrudan tahliye davası	Evet	Sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadan önce anlaşamama son tutanağı alınmalıdır.
Örnek No. 13 icra takibinin başlatılması	Hayır	İİK uyarınca ilamsız tahliye takibi kanuni istisna içindedir.
İİK m. 269/a tahliye istemi	Hayır	İtirazsız özel takipten sonra icra hukuk mahkemesine yapılan istemdir.
İtirazın kaldırılması ve tahliye	Hayır	İcra hukuk mahkemesinde İİK hükümleri uyarınca yürütülen özel incelemedir.
İtirazın iptali ve tahliye davası	Evet	Genel mahkemedeki dava, HUAK m. 18/B kapsamındadır.

Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?

TBK m. 315’e dayalı doğrudan tahliye ile genel hükümlere göre açılan itirazın iptali ve tahliye davalarında görevli mahkeme, HMK m. 4 uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. İİK m. 269 ve devamındaki itirazın kaldırılması veya itirazsız takipten sonra tahliye isteminde görevli merci ise icra hukuk mahkemesidir.

Yetki bakımından davalının yerleşim yeri genel yetkilidir. Sözleşmenin ifa yeri de HMK m. 10 kapsamında yetkili olabilir. Kira bedelinin ödeneceği yer ve tarafların geçerli yetki anlaşması bulunup bulunmadığı ayrıca incelenir.

Kiralananın bulunduğu yer mahkemesi uygulamada çoğu kez yetkilidir; ancak kira sözleşmesine dayalı tahliye, ayni hak davası olmadığı için taşınmazın bulunduğu yerin her durumda kesin yetkili olduğu söylenemez. Örnek No. 13 takipte icra dairesinin yetkisi İİK m. 50’nin gönderme yaptığı genel yetki kuralları çerçevesinde belirlenir.

Temerrüt nedeniyle tahliye davasını kimler açabilir ve kime karşı açılır?

Dava veya takip kural olarak kira sözleşmesindeki kiraya veren tarafından, sözleşmedeki bütün kiracılara karşı yöneltilir; kiraya verenin mutlaka malik olması gerekmez. Taşınmazı sonradan edinen yeni malik TBK m. 310 uyarınca kira ilişkisinin tarafı olur. Paylı mülkiyet, elbirliği mülkiyeti ve çok taraflı sözleşmelerde temsil ve çoğunluk ayrıca incelenmelidir.

Kiraya veren taraf

Kim başvurabilir?

Kira sözleşmesinde kiraya veren olarak yer alan kişi veya yetkili temsilcisi.
Kira ilişkisini devralan yeni malik; ödeme yeri ve iktisap bildiriminin ispatı önemlidir.
Tüzel kişi kiraya veren adına temsil ve ilzam yetkisi bulunan organ veya vekil.

Paylı mülkiyette kira sözleşmesinin sona erdirilmesi olağan yönetim ve taraf sıfatı kurallarıyla; elbirliği mülkiyetinde birlikte hareket zorunluluğuyla bağlantılıdır. Dosya özelinde gerekli çoğunluk veya muvafakat belirlenmelidir.

Kiracı taraf

Kime yöneltilmelidir?

Sözleşmede kiracı olan bütün gerçek veya tüzel kişilere.
Konut aile konutu ise, kiracı olmayan eş TBK m. 349 uyarınca bildirimle taraf olmuşsa eşe de.
Tüzel kişi kiracıda şirkete; yalnız yetkili veya ortağa değil.

Kefil, kira borcunun parasal kısmından koşulları varsa sorumlu olabilir; fakat sırf kefil olması onu kiralananın tahliyesi talebinin muhatabı hâline getirmez.

Yeni malik kira borcu nedeniyle tahliye isteyebilir mi?

Yeni malik, mülkiyetin devriyle kira sözleşmesinin tarafı olur ve kendi dönemindeki muaccel kira borçları için temerrüt hükümlerini işletebilir. Bununla birlikte kiracıya edinim, ödeme hesabı ve kiraların artık kime ödeneceği açıkça bildirilmeden temerrüt ihtarı gönderilmesi, borcun alacaklısı ve ödeme yeri yönünden uyuşmazlık doğurur.

Temerrüt nedeniyle tahliyede hangi deliller kullanılır ve ispat yükü kimdedir?

Kiraya veren kira ilişkisini, kiralananın teslimini, kira ve yan gider tutarını, muacceliyeti, yazılı bildirimin içeriğini ve usulüne uygun tebliği ortaya koymalıdır. Kiracı ise kural olarak ödeme, takas, ibra veya borcun sona erdiği savunmasını ispatlar. İcra hukuk mahkemesinde deliller İİK’nın özel belge rejimiyle sınırlıdır.

Kiraya veren bakımından başlıca deliller

Kira sözleşmesi ve ek protokoller.
Teslim tutanağı, anahtar teslim belgesi ve önceki ödemeler.
Noter ihtarı, tebliğ mazbatası, UETS kayıtları veya icra dosyası.
Aylara göre borç tablosu, banka hareketleri ve makbuzlar.
Yan gider faturaları, yönetim kararları ve hesap dökümleri.

Kiracı bakımından başlıca deliller

Banka dekontları, icra dosyası tahsilat makbuzları ve imzalı alındılar.
Ödeme açıklaması, tarih ve alıcı hesabını gösteren kayıtlar.
İbra, takas veya mahsup anlaşması.
Kiraya verenin ödemeyi reddettiğini ve tevdi işlemlerini gösteren belgeler.
İtiraz dilekçesi ve itirazın süresinde verildiğine ilişkin kayıt.

Bilirkişi incelemesi yapılır mı?

Kira artışları, kısmi ödemeler, stopaj, KDV, çok sayıda dönem veya yan gider hesabı teknik muhasebe incelemesi gerektiriyorsa bilirkişi görevlendirilebilir. Bilirkişi yalnız hesap ve uzmanlık konularında görüş verir; bildirimin geçerliliği, temerrüt şartları, süre hesabı ve tahliye hakkı gibi hukuki değerlendirmeler mahkemeye aittir.

Kiracı 30 gün içinde kira borcunu öderse tahliye edilir mi?

Kiracı, konut veya çatılı işyeri kirasında takip veya ihtara konu ana kira borcunu ve somut olayda tahliyeye esas olan belirli yan giderleri 30 günlük süre içinde tamamen öderse o temerrüde dayanılarak derhâl tahliye edilemez. Ancak tebliğden sonra yapılan ödeme, aynı kira yılındaki iki haklı ihtar değerlendirmesinde sonuç doğurabilir.

Ödeme, sürenin son gününde yapılacaksa paranın doğru alacaklıya veya ödeme emrinde gösterilen icra hesabına zamanında ulaşması güvence altına alınmalıdır. Banka işlem saati, EFT valörü, yanlış IBAN ve kesilen masraf nedeniyle eksik intikal, ağır sonuçlar doğurabilir.

Kira borcunun eksik ödenmesi tahliye sebebi midir?

Evet. Süre sonunda ana kira veya tahliyeye esas belirli yan gider borcundan bakiye kalması, kural olarak temerrüdü ortadan kaldırmaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015 tarihli bir kararında, banka masrafı nedeniyle 0,35 TL eksik kalan kira borcunun dahi 30 günlük sürede tamamlanmaması hâlinde tahliye koşulunu oluşturduğunu kabul etmiştir.

Bu sonuç, kiraya verenin hesap hatasını veya dürüstlük kuralına aykırı davranışını korumaz. Önce gerçek borç miktarı, yapılan ödemelerin hangi borca mahsup edileceği ve banka kesintisinin kime yüklenebileceği belirlenmelidir.

30 günlük süre geçtikten sonra ödeme tahliyeyi durdurur mu?

Kural olarak hayır. Kanuni ödeme süresi borç tamamen ödenmeden dolmuşsa tahliye hakkı doğabilir; sonradan yapılan ödeme para alacağını sona erdirse de oluşmuş temerrüt sonucunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte kiraya verenin sonraki davranışları, açık feragat, sulh, yeni sözleşme veya tahliye hakkıyla bağdaşmayan kabul işlemleri somut olayda ayrıca değerlendirilir.

Depozito son ayların kirasına sayılabilir mi?

Kural olarak hukuken hayır. Güvence bedeli, kiracının tek taraflı iradesiyle “son kira” ödemesine dönüştürülemez. Sözleşmede açık mahsup düzenlemesi veya kiraya verenin kabulü yoksa depozito kira ilişkisi sona ererken muhtemel alacakları güvence altına alır; muaccel aylık kira borcunu otomatik olarak kapatmaz.

Kiraya veren ödemeyi kabul etmezse kiracı ne yapmalıdır?

Kiraya veren haklı neden olmadan usulüne uygun ödeme teklifini kabul etmez veya ödeme hesabını kapatırsa alacaklı temerrüdü gündeme gelebilir. Kiracı, ödeme girişimini belgelemeli ve TBK m. 106–110 çerçevesinde yetkili merciden tevdi yeri belirlenmesini isteyerek borcu tevdi etmelidir. Parayı elde tutmak tek başına temerrüdü önlemez.

Temerrüt nedeniyle tahliye ile iki haklı ihtar arasındaki fark nedir?

TBK m. 315’te tek bir muaccel borcun verilen 30 günlük sürede tamamen ödenmemesi, dönem sonu beklenmeden tahliye hakkı doğurabilir. TBK m. 352/2’de ise kiracı aynı kira yılı içinde ayrı vadelerdeki kira bedelleri için iki haklı yazılı ihtara sebep olmalı; tahliye davası kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

TBK m. 315 temerrüt ile TBK m. 352/2 iki haklı ihtar farkları
Ölçüt	TBK m. 315 temerrüt	TBK m. 352/2 iki haklı ihtar
Kaç gecikme?	Tek bir muaccel borç yeterli olabilir.	Aynı kira yılı veya kanundaki dönem içinde farklı vadeler için iki haklı ihtar gerekir.
Ödeme süresi	Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün.	Tahliye için ayrıca 30 gün içinde ödenmeme şartı aranmaz; ihtarın tebliğinden önce borç ödenmişse ihtar haklı olmaz.
Sonradan ödeme	30 gün içinde tam ödeme derhâl tahliyeyi engeller.	İhtar tebliğinden sonra ödeme, ihtarın haklılığını kural olarak ortadan kaldırmaz.
Dava zamanı	Ödeme süresinin dolması ve fesih koşullarından sonra; kira yılı sonu beklenmez.	Kira süresi veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay.
Kapsam	Kira bedeli ve kiracının sorumlu olduğu yan gider.	Kanun metni kira bedelinin ödenmemesine dayanır; yan gider ihtarı aynı kapsamda değerlendirilmez.

Örnek No. 13 ödeme emri, kira borcu tebliğden sonra ödense dahi iki haklı ihtardan biri olabilir. Bunun için borcun tebliğ anında mevcut ve muaccel olması, ödeme emrinin aynı kira yılındaki belirli bir vadeye ilişkin bulunması ve diğer kanuni koşulların sağlanması gerekir.

Tahliye yargılaması, istinaf ve kararın uygulanması nasıl ilerler?

Sulh hukuk mahkemesi genel delilleri basit yargılama usulüyle inceler; icra hukuk mahkemesi ise İİK’nın sınırlı inceleme düzenine göre karar verir. Güncel kurala göre istinaf süresi gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftadır. İcra mahkemesinin tahliye kararı kesinleşmeden uygulanabilir; ancak özel on günlük bekleme ve icranın geri bırakılması hükümleri saklıdır.

Doğrudan TBK m. 315 davasında aşamalar

İhtar ve ödeme süresiMuaccel borç için geçerli yazılı bildirim tebliğ edilir ve kanuni süre beklenir.
ArabuluculukÖdeme yapılmamışsa tahliye ve varsa alacak talepleriyle arabuluculuk bürosuna başvurulur.
Sulh hukuk mahkemesiAnlaşma olmazsa son tutanakla dava açılır; tebligat, borç, ödeme ve fesih şartları incelenir.
Karar ve kanun yoluGerekçeli karar taraflara tebliğ edilir; kanun yolu ve sonrasında ilamın icrası değerlendirilir.

İcra hukuk mahkemesi kararında kesinleşme beklenir mi?

İİK m. 269/c uyarınca tahliye kararının uygulanması için kesinleşme kural olarak beklenmez. Bununla birlikte kararın borçluya tefhim veya tebliğinden itibaren 10 gün geçmeden tahliye uygulanamaz. İstinaf başvurusu tek başına icrayı durdurmaz; kiracı İİK m. 36 uyarınca icranın geri bırakılması koşullarını sağlayabilir.

On günlük infaz bekleme süresi ile iki haftalık istinaf süresi aynı kurum değildir. Sürelerin başlangıcı, geçiş hükümleri, karar tarihi ve tebligat kaydı dosya üzerinden kontrol edilmelidir.

Kira borcu nedeniyle tahliye ne kadar sürer ve masrafları nelerdir?

Yasal olarak garanti edilmiş tek bir tamamlanma süresi yoktur. Tebligatın hızı, kiracının itirazı, seçilen merci, dosyanın delil ve bilirkişi ihtiyacı, adli iş yükü ile istinaf süreci toplam süreyi belirler. İtirazsız ve usulü eksiksiz icra dosyası, geniş delil incelemesi gereken genel mahkeme davasından daha dar kapsamlı olabilir.

Masraflar; başvuru ve karar harçları, icra harçları, tebligat giderleri, posta avansı, olası bilirkişi ve keşif ücretleri ile vekâlet ücretinden oluşabilir. Tahliye davasında nispi karar ve ilam harcının hesabında kural olarak bir yıllık kira bedeli esas alınır; alacak talebi ve icra işlemleri ek maliyet doğurabilir.

Harç, gider avansı, kanun yolu parasal sınırı ve vekâlet tarifeleri dönemsel olarak değişir. Bu nedenle kesin rakam, işlemin yapıldığı tarihteki tarife ve dosyanın talepleri üzerinden hesaplanmalıdır.

Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliyede hangi Yargıtay ilkeleri uygulanır?

Yargıtay; ödeme emrinde kanuni sürenin açık yazılmasını, yedi günlük itiraz ile 30 günlük ödeme süresinin ayrılmasını, bakiye ana borcun eksiksiz kapatılmasını ve itirazsız takipte savunmaların zamanında ileri sürülmesini arar. Güncel Hukuk Genel Kurulu kararı, sözleşmeyle yüklenip takipte kesinleşen yan giderleri de temerrüt kapsamında değerlendirmektedir.

Doğrulanmış Yargıtay kararları ve yerleşik ilkeler
Karar	Doğrulanan ilke	Kaynak
Yargıtay HGK, 2024/12-785 E., 2025/426 K., 02.07.2025	Sözleşmeyle kiracıya yüklenen, takipte açıkça istenen ve süresinde itiraz edilmediği için kesinleşen elektrik, su ve ortak gider borçlarının 30 günlük sürede ödenmemesi temerrüt oluşturur.	Tam karar
Yargıtay 3. HD, 2024/3408 E., 2025/2823 K., 14.05.2025	Ödenmeyen kira için başlatılan takibe vaki itirazın iptali ve tahliye istemli genel mahkeme davasında, 1 Eylül 2023 sonrasında dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.	Tam karar
Yargıtay 8. HD, 2017/5190 E., 2018/9913 K., 26.03.2018	Örnek No. 13 ödeme emrinde TBK m. 315’teki 30 günlük ödeme süresi açıkça yazılmamışsa ödeme emri tahliye bakımından hukuki sonuç doğurmaz.	Tam karar
Yargıtay 6. HD, 2015/6655 E., 2015/10585 K., 01.12.2015	Banka masrafı nedeniyle 0,35 TL eksik kalan kira ana borcu 30 günlük sürede tamamlanmamışsa borcun azlığı temerrüdü engellemez.	Tam karar
Yargıtay HGK, 2017/(6)8-2340 E., 2021/261 K., 16.03.2021	Ödeme emrine süresinde itiraz etmeyen kiracı, takipten veya tebliğden önce ödeme yaptığı savunmasını sonradan icra mahkemesinde ileri süremez; inceleme esas olarak ödeme süresindeki ifayla sınırlıdır.	Tam karar
Yargıtay HGK, 2017/(6)8-1853 E., 2021/1529 K., 30.11.2021	İcra takibindeki ödeme süresinde tebliğ günü sayılmaz; son gün resmî tatile rastlarsa izleyen iş gününe uzar. Adli tatil, İİK sürelerine HMK m. 104 anlamında ek süre vermez.	Tam karar

Bir Yargıtay kararının sonucu yalnız karar numarasıyla başka dosyaya aktarılamaz. Kira türü, takip talebi, ödeme emri, itiraz içeriği, sözleşme hükmü, ödeme tarihi ve sunulan belgeler karşılaştırılmalıdır.

Somut tarihlerle temerrüt ve tahliye örnekleri

Aşağıdaki örnekler, süre ve ödeme ayrımını göstermek amacıyla varsayımsal olarak kurulmuştur. Gerçek dosyada sözleşme hükmü, tebligat şekli, resmî tatiller, ödeme kanalı, borcun türü ve itiraz içeriği sonucu değiştirebilir. Bu nedenle örnek tarihler otomatik dava takvimi olarak kullanılmamalıdır.

Örnek 1 · Noter ihtarı

30 günlük sürede tam ödeme

Konut kiracısına 5 Ekim 2026’da ihtar tebliğ edilmiştir. Süre 6 Ekim’de başlar ve 4 Kasım’da tamamlanır. Kiracı ana kira ve ihtarda geçerli biçimde gösterilen borcu 3 Kasım’da tamamen öderse, bu borca dayalı TBK m. 315 tahliyesi şartı oluşmaz.

Örnek 2 · Örnek No. 13

İtiraz yok, ödeme yok

Ödeme emri 10 Ocak 2026’da tebliğ edilmiştir. Kiracı yedi günlük sürede itiraz etmemiş olsa bile kiraya veren 30 günlük ödeme süresi dolmadan tahliye isteyemez. Ödeme de yapılmazsa, ödeme süresinin bitimini izleyen altı ay içinde icra hukuk mahkemesine başvurabilir.

Örnek 3 · Kısmi ödeme

Ana borçta küçük bakiye

Takip konusu ana kira borcu 50.000 TL, süresinde yapılan ödeme 49.990 TL’dir. Geçerli mahsup sonucunda 10 TL ana borç kalıyorsa, borcun büyük kısmının ödenmiş olması temerrüdü kendiliğinden kaldırmaz. Hesap ve banka kesintileri sürenin bitiminden önce kontrol edilmelidir.

Örnek 4 · Yan gider

Sözleşmeyle üstlenilen ortak gider

Çatılı işyeri sözleşmesinde belirli ortak gider kiracıya yüklenmiş, tutar fatura ve hesapla belirlenmiş, Örnek No. 13 ödeme emrinde açıkça istenmiş ve kiracı süresinde itiraz etmemiştir. Yalnız kira bedelinin ödenip kesinleşen yan giderin 30 gün içinde ödenmemesi, 2025 tarihli HGK ilkesi uyarınca tahliye riski doğurur.

Uygulamada en sık yapılan hukuki hatalar nelerdir?

En sık hatalar; muaccel olmayan veya yanlış hesaplanan bedeli istemek, 30 günlük süreyi eksik yazmak, tebliğ gününü birinci gün saymak, takip talebine tahliyeyi eklememek, 7 günlük itiraz ile ödeme süresini karıştırmak, bütün kiracılara bildirim yapmamak ve genel mahkeme davasından önce arabuluculuğu tamamlamamaktır.

Yanlış: “Yedi gün geçti; kiracı hemen çıkarılır.”

Doğrusu: Yedi gün itiraz süresidir. Konut ve çatılı işyerinde en az 30 günlük ödeme süresi tamamlanmadan temerrüde dayalı tahliye istenemez.

Yanlış: “Takipte haciz istemek tahliye için yeterlidir.”

Doğrusu: Takip talebinde tahliye açıkça istenmeli ve kiracıya tahliye ihtarını içeren Örnek No. 13 ödeme emri gönderilmelidir.

Yanlış: “Bir aylık kira borcuyla tahliye olmaz.”

Doğrusu: Tek bir muaccel kira borcu, geçerli bildirimden sonra 30 günlük sürede tam ödenmezse tahliye koşulu oluşturabilir.

Yanlış: “Depozito varsa kira ödenmeyebilir.”

Doğrusu: Güvence bedeli, açık anlaşma olmadan kiracının tek taraflı mahsup edebileceği son ay kirası değildir.

Yanlış: “İcra takibi için mutlaka yazılı sözleşme gerekir.”

Doğrusu: Sözlü kira ilişkisiyle takip mümkündür; ancak açık inkâr hâlinde ispat ve başvurulacak merci değişebilir.

Yanlış: “Borcun sonradan ödenmesi tahliyeyi daima durdurur.”

Doğrusu: Ödeme kanuni süreden sonra tamamlanmışsa oluşan tahliye hakkı kural olarak kendiliğinden ortadan kalkmaz.

Yanlış: “Her aidat borcu tahliye sebebidir.”

Doğrusu: Giderin kiracıya ait, muaccel, belirli ve geçerli biçimde istenmiş olması gerekir; 2025 HGK kararındaki somut şartlar gözetilmelidir.

Yanlış: “İcra takibi varsa arabuluculuk hiçbir aşamada gerekmez.”

Doğrusu: Özel icra takibi istisnadır; genel mahkemede açılan itirazın iptali ve tahliye davasında arabuluculuk dava şartıdır.

Kiraya veren ve kiracı hangi hususları kontrol etmelidir?

Kiraya veren; borcun vadesini, doğru tutarı, bütün tarafları, bildirim metnini, tebligatı ve başvuru sürelerini dosya açmadan önce doğrulamalıdır. Kiracı ise ödeme emrini aldığı gün tebliğ zarfını saklamalı, yedi günlük itiraz ile 30 günlük ödeme süresini ayrı hesaplamalı, dekontları ve kira sözleşmesini gecikmeden inceletmelidir.

Kiraya veren için kontrol listesi

Kira sözleşmesi, ek protokoller ve teslim belgesi mevcut mu?
Talep edilen her dönemin borcu vadesinde ve doğru hesaplanmış mı?
Geçerli artış oranı, önceki ödemeler ve mahsuplar işlendi mi?
Yan giderin sözleşmesel veya kanuni dayanağı ile faturası var mı?
Bütün kiracılar ve aile konutunda taraf olmuş eş belirlendi mi?
Bildirimde en az 30 gün ve açık tahliye uyarısı bulunuyor mu?
Tebligat adresi ve yöntemi hukuka uygun mu?
Takip talebinde hem haciz hem tahliye açıkça istendi mi?
İtirazın tebliğ tarihi ve altı aylık/bir yıllık süre kaydedildi mi?
Genel mahkeme davasından önce arabuluculuk tamamlandı mı?

Kiracı için kontrol listesi

Ödeme emrinin gerçek tebliğ tarihi ve tebligat belgesi saklandı mı?
Yedi günlük itirazın son günü ayrı hesaplandı mı?
Borcun ayları, artış oranı ve yan gider dayanağı doğru mu?
Takipten önceki ödemeler itiraz dilekçesinde açıkça bildirildi mi?
Kira ilişkisi veya imza inkâr edilecekse açık ve kesin ifade edildi mi?
Dekontlarda alıcı, tarih, tutar ve kira dönemi görülüyor mu?
Banka masrafı nedeniyle eksik intikal ihtimali kontrol edildi mi?
Ödeme kabul edilmiyorsa tevdi işlemi gecikmeden başlatıldı mı?
Depozitonun tek taraflı kira mahsubu olmadığı dikkate alındı mı?
İcra mahkemesindeki sınırlı belge rejimi için dosya incelendi mi?

Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye hakkında sıkça sorulan sorular

Kiracı kaç ay kira ödemezse tahliye edilebilir?